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引言 我們研究過多個城市的不同類型的成功街區式商業，包含市級商圈、區級商圈、社區商圈的純現代風格或仿傳統風格的項目，從而總結出了街區式商業在建筑規劃方面的一些特色亮點/規律，而這些特色亮點中多數在崇邦集團的三代街區式商業產品上都有所體現。 前言 我們從開業至今持續追蹤調研 將以崇邦集團的三代產品為例 為大家剖析街區式商業的最初經營定位 到現在的品牌檔次調整、業態業種占比變化 從各代產品的升級方面看街區式商業的發展變化 我們的系列研究將包含十五篇文章 希望能給各位同行提供一定的借鑒啟示！ 本周我們為您介紹 街區式商業的建筑規劃特點與亮點！ 區位人口&交通條件 項目選址中高端人口密集區 商業具有“就近消費”的特征，核心是人，跟著人走的商業才能發展起來。 隨著國民經濟的不斷增長，人民生活水平越來越高，現代消費者在享受物質文化的同時，越來越注重精神文化享受，所以風情體驗式消費的街區式商業應運而生。 街區式商業提供休閑、風情、體驗、品位的消費，對城市等級和片區消費力要求較高，多布局在一二線城市，且選址中高端人口密集區，利于項目的健康發展。 01 | 上海大寧國際 位于大寧市級商圈，周邊住宅區集聚，有約上百個小區，3Km范圍內有約50萬中高階層人群。 ▼ 02 | 上海金橋國際 位于社區商圈金橋商業中心，處于大量住宅聚集的中心范圍內，覆蓋多個涉外高端住宅，3Km范圍內有約22萬中高端消費人群。 ▼ 03 | 上海嘉亭薈 位于汽車城-昆山花橋商圈，周邊產業/商業辦公聚集，3Km范圍內有約10萬中高端收入客群。 ▼ 項目周邊路網體系較為完善 街區式商業選址慎重，多數街區式商業所在片區內，會有高架、地鐵、公交等交通線路，具備縱橫交錯、四通八達的區域路網體系條件； 且項目多位于主次干道交叉的金角位置上，導入遠端、近端的消費者都更為便捷。 01 | 上海大寧國際 高架、地鐵、公交構成立體交通網，地鐵1號線直達、13條公交線路經停； 且項目位于主次干道交叉的金角位置上，對零售商業而言，昭示性強、導客方便。 ▼ 02 | 上海金橋國際 高架（中環路）、地鐵、公交構成立體交通網，地鐵6號線可到達(距離約100m)，也有13條公交線路經停項目周邊； 且項目位于主次干道交叉的金角位置上，對零售商業而言，昭示性強、導客方便。 ▼ 03 | 上海嘉亭薈 臨近繞城高速、滬寧高速2條交通主干道，周邊有新源路等8條市區道路，地鐵11號線安亭站上蓋、12條公交線路經停； 且項目位于兩條主干道交叉的位置上，視覺效果好，但是消費者直接進入不便（快速路車流量大，安全系數低）。 ▼ 商業規模&建筑形態 商業規模與商圈等級相關 01 | 商圈等級不限 市級、區級、社區級街區式商業皆有，視項目所在商圈規劃而定，通常商圈級別越高，項目的體量會越大； 因為在高級別的商圈內，商業發展更有前景，所以開發商會傾向于開發更大的體量，以獲得長遠利益。 02 | 商業規模中等 商業體量多在5-16萬㎡之間，規模中等，會劃分出多棟小單體建筑，通常數量在5-12棟之間，樓棟數與商業體量、物業產品組合排布等有關系。 ▼不同商圈的街區式商業體量/樓棟數 多采用“街 場”建筑形態 01 | “街 場”建筑形態 街道便于引導人流，通過沿街的各類導視標志，將消費者引導至各個店鋪，尤其提升內鋪的到達率； 中心廣場具有“向心集聚力”，可以快速地將各條街道的人流聚合起來，營造繁華熱鬧景象的同時，也能延長消費者停留時間，提升中心廣場周邊的內街鋪價值。 ▼上海大寧國際與金橋國際
▼上海嘉亭薈與月亮灣
02 | 多結合退臺、連廊、挑檐設計 多棟單體設計，建筑高低布局，錯落有致； 退臺設計，豐富視覺層次感，退臺處的景觀節點或外擺區，可聚集人氣； 空中連廊設計，增強各樓棟間的互動性以及消費者的到達性； 挑檐設計，美觀又實用，檐下可設立餐飲外擺區，營造愜意的休閑商業氛圍。 ▼多棟單體設計
▼退臺設計
▼退臺外擺區
▼空中連廊設計
▼挑檐設計（檐下設有外擺區）
以“純現代”和“仿傳統”風格為主 01 | 純現代風格 打造石材與玻璃幕墻相結合的外立面，既能體現現代感，又能突出商業元素，透視性好、對外昭示性強。 ▼上海大寧國際與月亮灣的外立面
02 | 仿傳統風格 用現代材質演繹傳統風格，結合城市本身的歷史文化，將傳統復古與現代時尚相結合，兼具文化歷史底蘊和現代休閑風情，傳統與時尚并存，既體現文化傳承，又煥發商業活力。 ▼成都遠洋太古里與寬窄巷子
03 | “因地制宜而又標新立異” 與地方文化相結合或有強烈反差的街區式商業，更能占領“城市客廳”地位； 有的街區式商業建筑風格契合城市歷史文化，重點突顯文化傳承，如：成都錦里古街，為川西古街民居及三國蜀漢文化建筑風貌； 而有的建筑風格卻與當地歷史文化構成一個強烈的反差，以彰顯出項目的差異化和獨特性，從而達到吸睛的效果，如：北京三里屯，有不規則的樓體、色彩斑斕的外觀。 ▼成都錦里古街
▼北京三里屯
經營樓層以地上1F-4F為主 01 | 街區式商業樓層普遍不高 主要經營樓層一般不超過購物中心的樓層，多在4層或4層以下，地下開發利用不及購物中心(地下商業難凸顯品質)，這與商業項目體量、多棟形態、消費檔次均有關。 02 | 各樓層業態布局有講究 1-2層多布局租金承受能力強的零售業態，3層及以上多布局餐飲、休閑娛樂或服務配套等租金承受能力較低的目的性消費業態。 ▼上海大寧國際各樓層業態分布（按面積） （大寧國際有6層，但主要經營內容集中在1-4層）
▼上海金橋國際各樓層業態分布（按面積）
▼上海嘉亭薈各樓層業態分布（按面積）
空間結構&動線體系
出入口設計：一主多次，分布均衡 01 | 人行出入口數量 街區的四周都有設置出入口，主入口通常是1個，而次入口數量較多，方便消費者從各個方位到達與進入； 但次入口不宜設置太多，過多的出入口易使消費者迷路，且難以延長消費者停留時間。 ▼街區式商業主/次入口數量表
02 | 人行出入口分布 主入口多分布在主次干道交叉口，臨近居民區的道路中間，并設有明顯的前廣場（留客區），利于導入遠近端大量消費者； 次入口多分布在等級較低的四至道路上，如次干道或支馬路，從這些道路方向前來的，少數消費者便可快捷進入街區內。 ▼上海大寧國際主/次入口分布圖
03 | 車行出入口分布 通常在街區的四周都有設置車行入口，方便從各個方向前來的車輛到達與停泊，以吸引到更多驅車出行消費的顧客。 ▼上海大寧國際車行出入口分布圖
節點設計：聚合人流，串聯動線 01 | 廣場節點 根據項目體量而定，廣場節點一般2-3個為宜，有1個中心廣場和其他1-2個小廣場，多位于項目入口或中央，分布在主動線的中間或兩端； 廣場面積在450-1000㎡左右，視街道長度而定，廣場之間通常間隔30-100m。 ▼上海大寧國際與嘉亭薈——廣場節點分布圖
02 | 景觀節點 景觀節點的數量與面積不定，采用“見縫插針”策略，通常位于兩三棟單體的交叉位置上。 ▼上海大寧國際與嘉亭薈——景觀節點分布圖
03 | 節點設置用途 在廣場節點或景觀節點中，會運用到綠植、聲光水電及雕塑小品等多種元素，可以有效地吸引并聚集人流，串聯起消費動線，還能讓人短暫停留，形成“動-靜-動”的體驗路線，張弛有度，增加消費者在街區體驗中的舒適度與趣味性。 ▼上海大寧國際中央廣場人群聚集
動線設計：消費共享，人車分流，快導高層 01 | 平面動線 通常采用 “井字型”或“非字型”的平面動線，可以將多個小獨棟建筑串聯起來，再結合多樣的導視標志，將消費者引流至不同的單體建筑中進行消費。 ▼上海月亮灣“非字型”動線
02 | 人車動線 人行與車行出入口分開設置，且人流動線與車流動線分開布局，人車分流，可以有效地避免人車沖突，給消費者營造更安全、放松的購物環境。 上海大寧國際，受高星級酒店布局的影響 部分人/車入口、動線重合，消費者逛街受到影響 ▼人車未分流動線
上海金橋國際，人車出入口、動線 都是分開設置的，避免了人車沖突 ▼人車分流動線
▼上海嘉亭薈人車分流動線
03 | 電梯動線 基本上每棟單體建筑都有設置垂梯與扶梯； 一般情況下，經營樓層≤3的單體樓棟配置1-3對扶梯，一般位于獨棟建筑的外部(小獨棟)或中央(大獨棟)； 經營樓層≥4的單體樓棟配置1處1-2部的垂梯，并位于入口處，且設有明亮或彩色的燈帶起到提示作用； 配置數量充足的垂梯與扶梯，便于將消費者快速導入各樓棟高層進行消費。 ▼上海大寧國際電梯動線圖
▼上海大寧國際電梯數統計表
▼上海金橋國際電梯動線圖
▼上海金橋國際電梯數統計表
▼上海嘉亭薈電梯動線圖
▼上海嘉亭薈電梯數統計表
景觀環境打造關鍵點
街區式商業需要環境的襯托，在平面和立面上融入綠植、燈光、水系、雕塑等元素，還會不定期舉辦Live活動，既可以彰顯項目主題特色，還可以從視覺/聽覺/觸覺三方面，營造人與商業的互動場景，給人強烈的場景體驗感，提升整體的層次感、體驗感和品質感。 多處景觀綠植，人與自然交融 人與自然交融，打造花園商場； 入口綠植，讓人如臨綠色公園； 廣場/墻面/走道綠植，營造生機盎然的景觀環境； 墻角/座椅區綠植，讓冰冷死沉的角落/座椅有了生氣； 餐飲區綠植，營造出清新怡人的就餐環境； 建筑四周的綠植，形成圍合式的“天然氧吧”。 ▼上海金橋國際與嘉亭薈——入口綠植
▼上海金橋國際——廣場綠植
▼上海大寧國際與嘉亭薈——墻面綠植
▼上海金橋國際與嘉亭薈——走道綠植
▼上海金橋國際與大寧國際——墻角/座椅區綠植
▼上海大寧國際與金橋國際——餐飲區綠植
▼上海金橋國際——建筑周圍綠植
小型噴泉水景，聆聽美妙聲樂 人天生親水，設置噴泉水景可以聚集人流，形成互動，沉浸式體驗，延長消費時間，風水學上還有“水能旺財”之說。 ▼上海大寧國際與金橋國際水景
▼上海嘉亭薈水景
多種絢麗燈光，構織繁華景象 從玻璃墻面投射而出的彩光，各種燈飾不斷變換散發的彩光，流光溢彩、璀璨繽紛，烘托出一片明亮輝煌的繁華景象，令更多從街區外經過之人情不自禁步入其中。 ▼上海大寧國際夜景與燈飾品
▼上海金橋國際夜景與燈飾品
▼上海嘉亭薈夜景與燈飾品
特色雕塑小品，激發拍照互動 街區內設置有些許妙趣橫生的雕塑小品，緊隨商業活動變換，點綴整體環境，使街區充滿活力、個性，給消費者帶來藝術的享受與美感，流連忘返，激發拍照互動的行為。 ▼上海大寧國際——人物雕塑
▼上海金橋國際——動物雕塑/藝術裝置
▼上海嘉亭薈——藝術時鐘/年輪雕塑
多樣Live活動，提升形象名氣 通過自造節慶、文化藝術活動、音樂娛樂活動等Live活動，滿足新時代的文化需求，不斷提升品牌形象，并通過持續吸引消費人流擴大項目的市場影響力。 ▼上海大寧國際——六一兒童節/2018新年派對
▼上海金橋國際——年味市集/汽車展覽
▼上海嘉亭薈——酷炫蹦床/大吉大利活動
街區式商業總結
我們從區位人口與交通條件、商業規模與建筑形態、空間結構與動線體系以及景觀環境打造關鍵點4個方面，對街區式商業的建筑規劃設計特點/亮點進行了總結歸納，可以發現的是： 形態結構是骨架，決定著高矮胖瘦：街區式商業打破了傳統購物中心封閉內斂的觀念，采用了“街 場”的建筑形態，敞開式空間讓消費者與大自然親密相處，高低錯落的布局，豐富了視覺層次感； 硬件配置是器官，保障流通與運轉：街區式商業的連廊、垂梯/扶梯等硬件配置，合理充足，保障各樓棟間消費者的互通性以及消費者抵達高樓層的便捷性； 景觀環境是衣飾，凸顯身份與品位：街區式商業的景觀環境融匯了綠植/聲光水電/雕塑等多重元素，營造出了良好的休閑風情消費氛圍，為消費者帶來了品質感強、舒適度高、體驗感強的休閑購物空間。 ▼街區式商業規劃特點與亮點
下期將為大家分享 上海大寧國際商業廣場業態布局及品牌調整！ |
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