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一份7年前的租賃合同，經杭州市西湖區法院判決認定為合法有效，然而，承租方卻還是收到了來自業主單位的“終止租賃”工作函，這是怎么一回事？業主單位雖然承認雙方的租賃合同合法有效，但主動“要求”承擔違約責任，這又是為什么？圍繞這些問題，近日，記者對此事展開了調查。 租賃合同“被終止” 這份租賃合同上寫明的地址是位于杭州文二西路的杭州合建商貿大廈三期，租期20年。4月27日，記者來到這里看到，大廈樓體已經建造完成，內部施工并沒有全部結束。每扇門窗上方都貼著一張白紙黑字的通告：“杭州兆豐天瑞投資管理有限公司是本物業的唯一合法招商主體……” 杭州兆豐天瑞投資管理有限公司（以下簡稱“兆豐公司”）總經理邵敬之告訴記者，作為大廈三期的承租方，雖然與業主方之間的租賃糾紛已經有了法院的判決，但并未真正案結事了。 2017年10月，兆豐公司向杭州西湖法院提起訴訟，要求確認與杭州合建股份經濟合作社之間的租賃協議合法有效。 起訴狀中，兆豐公司稱，在2011年，該公司中標了由杭州合建股份經濟合作社建設的杭州合建商貿大廈三期的租賃項目。雙方簽訂租賃協議，約定三期房屋在竣工驗收合格后十天內，作為租賃合同租期起算時間，合建股份經濟合作社方面向兆豐公司辦理房屋移交手續。 2017年六七月份，工程陸續完工。誰知，同年9月12日，合作社卻給兆豐公司發了函，以2014年8月13日的股東代表大會通過終止三期租賃合同的決議為由，通知兆豐公司終止租賃合同。 兆豐公司立即與合建合作交涉，無果后向西湖區法院提起訴訟。 法院判定租賃合同為有效 庭審中，被告合建股份經濟合作社認為，該租賃合同為無效合同。理由有兩個，一是合同簽訂時，房屋尚未建成，無合法房屋登記證件，無法進行合同登記備案，因此為無效合同；二是因為2014年，被告召開股東大會，有股民代表提出異議，要求終止三期的租賃合同，被告只能按照大會決議行事。 西湖區法院審理后認為，判斷合同是否無效，應當根據合同法的規定。該房屋租賃系雙方真實意思表示，未違反國家法律、行政法規的效力性強制性規定，也不存在合同法規定的無效情形，應認定有效。 針對合建股份經濟合作社提出的種種理由，西湖法院認為，雖然房屋尚未建造完畢，但已取得建設工程規劃許可證，為合法建造的建筑物，不存在合同無效情形。合同簽訂時尚未實際交付，也不影響合同的效力，被告以股民不同意繼續履行案涉合同為由，向兆豐公司發出的解除通知不能發生效力，因此，房屋租貨合同合法有效。 2017年12月，西湖法院判決原告兆豐公司與被告杭州合建股份經濟合作社在2011年8月25日簽訂的租賃合同有效。目前，該判決已經生效。 承認合同有效但“要求”違約 兆豐公司沒想到的是，今年4月20日，又收到了一份落款為合建股份經濟合作社的工作函，上面提到，2018年4月17日就合建商貿大廈三期租賃合同事宜召開股民代表大會，在投票表決中該合同再次被否決，因此通知兆豐公司終止該租賃合同。 “這樣一份合法有效的合同，合作社怎么能單方面‘告知’我們‘終止合同’？”邵敬之對此提出質疑。 采訪中，杭州合建股份經濟合作社董事長蔣雪榮向記者表示，因為雙方合同簽訂時間比較早，約定的租金與現在的行情價相比有一些差距，導致很多股民有異議。在4月的股民代表大會上，28個股民代表有27人反對履行租賃合同，“股民代表大會是經濟合作社的最高權力機構，我也沒辦法。” “我們承認租賃合同是合法有效的，但要求違約，也愿意承擔違約責任，賠償損失，該怎么賠怎么賠。”蔣雪榮說。 據悉，該房屋目前還沒有通過消防驗收，也沒有辦理房產證，兆豐公司也尚未向法院申請執行，要求合建合作社方面交付房屋。邵敬之告訴記者，對兆豐公司來說，因為這個糾紛，招商客戶不愿意簽意向合同，“房子交付不了，無法向客戶交代準確的交付時間。” 北京盈科杭州律師事務所邵斌認為，雖然股民代表大會否決了該租賃協議，但這是經濟合作社的內部矛盾，并不能對抗雙方的租賃關系。經濟合作社單方面以違約來要求解除合同，在法律上是站不住腳的，“即使承擔了違約責任，也不代表合同就可以解除。”邵斌表示，對于一份合同來說，除非雙方約定解除，或者有法定解除的理由，否則合同即為合法有效。作為合同的一方，兆豐公司可以向法院提起繼續履行合同之訴，合同最后是否解除，要由法院來判定。（記者高敏） ---------------------------------- 黃愛軍律師為浙江仁策律師事務所專職律師，蘭州大學、浙江大學本科雙學位，擁有建筑類工程師職稱，專職處理/代理建筑工程施工、房產、執行、查封、擔保等法律事務10余年。希望能夠為客戶提供高效、優質的法律服務。手機（微信）13732241073、電子郵箱hajlawyer@sina.com、地址杭州市拱墅區大關路98號綠地中央廣場5號樓9樓。 |
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