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我個人總結了十個長租公寓主要的融資方式，金字塔的結構從下往上難易程度是依次遞增的，最下面一層是相對來說是最簡單的。 1 租金分期 租金分期是目前大家最了解的一種金融方式。個人感覺租金分期市場在今年的上半年上海愛公寓出事之后發生了很大的變化。我所了解到市場上暫停了很多的租金分期，很多金融機構也不再從事這方面的業務，主要是因為一些合規的問題和風控的問題。所以租金分期最重要的一點是公寓和金融機構之間的配合，能夠讓金融機構相信你的運營能力和還款能力。
我認為租金分期更加適合分散式公寓，因為分散式公寓做業務是以一間房計算，然后申請分期業務也是一單一單的。但是對于集中式公寓一個項目就是一棟樓，可能投入較大，這個時候靠租金分期一單一單的去湊齊是很難的。
租金分期要選擇比較靠譜的、能夠持續穩定供應資金的分期金融公司。我認為銀行是比較好的。如果是其他的一些平臺，有個大的問題是一旦分期停止之后公寓特別容易發生資金鏈斷裂。愛公寓就是一個典型的例子，由于分期公司的突然斷供對它的現金流產生了致命的打擊。 2 保理 我認為保理模式目前比較適合這個市場，原因是它是利用公寓的應收租金來作為融資的主體。比例如公寓有一千個顧客，平均一個租客一年的租金是3萬元，一千個就是3000萬，通過保理金融機構可以一次性把一年的租金3000萬收回，這樣就解決了公寓大額融資的問題。同時除了這種打包形式之外，保理也可以進行拆分，比如說，保理金融機構給你3000萬的額度，可以分批來提款，什么時候提款就什么時候記息。另外保理的一個特點是，它是基于公寓的應收賬款也就是租金作為主體而不是租客個人的信用，這樣租客的體驗就很好。同時它對于分散式公寓和集中式公寓是通用的。分散式公寓可以按照自己區域發展的數量，按月度或者是某一個打包的數量去融資，集中式公寓開發的時候前期投入資金比較大，一個項目可能需要幾百萬上千萬，這時候可以通過打包融資，最長可以做到兩年甚至更長時間。 3 融資租賃 融資租賃公司介入公寓行業主要是提供家具家電分期業務。據了解，目前市場上有海爾推出了五年期的家電分期業務。也有一些公司推出了家具、門鎖和水電表的分期業務。所以目前來說融資租賃業務主要是集中在家電家具上的分期。 4 總部股權融資 公寓以總部來進行股權融資，例如天使輪、A輪、B輪。以上是我們統計過的股權融資的排行榜，分散式和集中式分別都是將近70多億，金額是非常大的。但是有一個缺點，單純的股權融資對于燒錢的公寓行業來說，股權是不夠稀釋的。通過這種方式融資了一個億，房間數量做兩三千間錢就花完了。這里要講下優客逸家的案例，它是通過股加債的形式來進行融資，我認為這個方案比較適合公寓行業。融資可以留出一部份債權，債權是要付利息的，它并不占有公司的股份，這樣不用稀釋過多的股權，對于公寓擴張階段會非常大的幫助。 5 項目股權融資 公寓在擴張過程當中成立單獨的項目公司，通過尋找合股的機構或者個人。現在很多品牌公寓目前都在采用這種方式。就是在擴張的過程當中，尋找一些個人和公司的股東和一些私募基金去成立項目公司，以項目公司的形式去入股，這個時候并不需要稀釋品牌公寓本身股份，他們以投資人的身份收取穩定的項目利潤分成。其中最重要的一點是如何讓投資人信服你有這個運營能力，能夠保證項目的收益能夠收回來。
需要注意的是，在外地看到一些特別好的項目想趕緊簽下來的時候，如果用總部的公司去簽約，在后期融資會遇到一個很大的問題。有的時候融資金融機構會要求你做股權質押，這個時候總部的股權質押出去是比較困難的。所以，如果在外地擴張，一定要在外地注冊好項目公司，可以是你控股的，也可以是你全資子公司。 6 銀行 個人認為目前該模式雷聲大雨點小，落地的比較困難。因為銀行的風控真的非常嚴格，例如銀行的安居貸，其實是主要針對開發商，開發商拿到租賃用地或是商業改成公寓，它是有產權的。如果不是開發商，可以不用考慮這項模式。 7 資產證券化
根據公寓的底層資產即應收租金，例如魔方公寓，它就是利用自己4014間房間未來三年的租金收益權發行的資產證券化產品，自如是通過租客的租金分期去發行的。對于我們大部分的公寓都是包租的形式，那就類似于魔方公寓租金收益權的ABS，對于要發行租金收益權要做好幾點準備非常的關鍵，第一個是公寓的這個物業一定要是出讓用地，第二個是底層資產要合格，即和房東及租客簽約的主體必須是同一個。另外一個要點是跟租客簽約的租賃期限要盡量的長。 8 品牌運營融資
對于我們不擁有物業產權的包租形式公寓來說，資金投入真的非常大，這里可以選擇品牌運營融資即輕資產模式，比如說樂乎、窩趣公寓等。他們在擴張的時候自己是不用投錢的，主要是輸出運營能力，輸出人才。通過有錢的機構來投錢，最后大家進行利潤的分成，這樣可以不停的去擴張，不用擔心這個資金的問題。未來和機構合作成熟，機構可能給予資金直接購買物業，這時通過物業的增值能獲取更多的收益。那這里面十分考驗公寓的運營能力，管理能力及人才的培養。所以，品牌運營的融資模式，我認為是一個大的趨勢，現在頭部的企業紛紛的開始走這條路。
這張圖是做任何融資時候做的準備工作，第一要有公寓的Saas管理系統，這些數據能夠實時給到金融機構。第二，租客端最好是要有在線的支付平臺或者在線的交租記錄區域，能直接獲取這些數據流水。第三個是智能物聯網設備，因為對于金融機構來說，他們的風控方式不可能每間房都去看，那就通過一些智能水電表門鎖去看這個資產是否正常，第四是誠信系統，指的是防止租客騙貸，或者是信用不足而導致租金延期支付等。
我們真正的盈利模式就是租金差價加金融杠桿加持有物業的溢價。 ● ● ● 來源：房東東 |
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