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新政對學區房的影響 4月底，東西海三個區陸續公布了《2018年義務教育入學政策》，先來看米宅對3個區的新政解讀： ◆西城：
首先，對于租房可入學這事兒，無論對房價還是房租，一毛錢影響都沒有。因為入學是有順位原則的，具體可以看《西城學區房深度解讀，推薦收藏！》 其次，這次的多校劃片涉及到東城、海淀、朝陽、豐臺等區，而唯獨西城沒有加入，所以說，西城的學區房還是相對保值的，這么一來就把東城和海淀給比下去了。 不過，我們也不排除今后西城多校劃片的可能性，筆者以為，還是選擇相對均衡的片區比較好，比如德勝、金融街、月壇等。 ◆海淀：
筆者多次強調過，海淀教育極不均衡，牛校巨牛，差校巨差，所以多校劃片對海淀的影響無疑是巨大的，不過好在教委把界限定在了2019年元旦，這就給許多準備買海淀學區房的家長們留足了時間。 接下來，海淀學區房不出意外會有一小波成交高峰，但價格，也很難漲上去。畢竟，目前形勢還不明朗。不過，以前對應最優小學的學區房價格，以后肯定會下降。 海淀比較均衡的片區有：中關村、上地、海淀、萬壽路。 我們知道，海淀比較著名的，就是擇校、點招和特招，此次取消特長生招生，海淀相對西城的優勢無疑會降低。 ◆東城： 關于東城新政的詳細解讀，可以查看《海淀拼娃西城拼爹，教育均衡的東城是普通家庭最佳選擇？》，這里不再贅述。 北京學區房鄙視鏈 眾所周知，北京房價高。7月份，北京商品房均價63093元/㎡。而學區房，才是處于北京房價金字塔頂端的“巨無霸”產品。 在北京，對于有孩子的家庭來說，能為孩子買套好的學區房，是每個家長的夢想。 然而，有了一套學區房，很可能就意味著，你的（被）鄙視生涯，才剛剛開始...... 所謂本校，指的就是那些傳統牛校（不含深度聯盟校、兼并改名校等）的本部，傳統牛校有哪些？請看下表： ◆郊區名校分校 北京很多傳統名校，都去4-5環外的郊區建了分校，比如黃城根小學、北京四中、北京小學、人大附、史家小學等。 ▼部分名校分校分布圖 至于其教育質量如何，短時間內一般很難評判。但是，我們也可以以一些標準，簡單判斷一下其價值，具體請參考筆者之前的文章《北京名校分校價值有多大？該不該為遠郊學區房買單》。 還有一種情況，有些學校雖然不是老牌名校，但是近幾年發展很快，教育質量有了很大的提升，成績也有目共睹，可以稱之為名校中的黑馬。但是，也難逃被傳統名校鄙視的命運。其中最典型的，就是海淀上地學區的上地實驗小學，北大附小、清華附小。 其實，海淀的學校很有意思。就拿小學來說，在80年代之前，北京的老牌名校都是西城和東城的，比如史家、府學、實驗二小、黃小等。在北京家長的心目中，這幾所小學簡直是最神圣的殿堂。 后來，隨著中關村的崛起，人大附小、附中也漸漸崛起了。再后來，中關村一、二、三小也發展了起來并且名氣日盛。前幾年，它們已經成功取代史家、府學、實驗二小、黃小，成為了北京家長心目中最好的小學。 然而近兩三年以來，隨著上地的崛起，北大附小又取代了中關村一、二、三小，成為了北京最熱門的小學。 但是，上地這個五環之外的片區，雖然發展起來了，但還是會被那些老牌名校家長們鄙視，類似“暴發戶”、“無底蘊”這樣的詞語，經常會出現在網絡罵戰中。 米宅北京平臺上每次一發學區房，總會有粉絲在下面留言，分析一下通州/豐臺/大興吧，每次，筆者都會統一回復，真沒什么好分析的。 的確，沒啥可分析的。筆者在多篇文章中強調過多次，北京的教育資源分布極不均衡，優質的學校集中分布在西城、東城、海淀3個區，至于剩下的13個，除了朝陽稍微好一點兒外，其他12個用“教育荒漠”4個字來形容都不為過。 所以，就憑這一點兒，東西海鄙視所有非東西海。 此時有些人也許會問，那些名校分校如今都遍地開花了，難道就沒有一點兒價值嗎？ 有沒有價值暫且不論，反正學校這東西，和GDP、生活配套不同，這些只要花時間、花錢，一定會起來的。而一所好學校的建設和培養，是需要花很長很長時間的。就像人大附，是用兩代人的努力才換來的。 所以，那些新建設的名校分校，就不要指望十年八年內能有成效了，畢竟，優良校風的形成，不是一朝一夕的事兒。 雖然北京最好的教育在西城、東城、海淀，但是，這三個區也是有高下之分的：東城最弱、西城和海淀各有各的特點，一時難分高下。 所以，西城和海淀的家長，是很鄙視東城學校的。 其實，在八九十年代，甚至到2005年以前，東城一直都是和西城海淀勢均力敵的，教育基礎好，重點本科錄取率一直都排在前面。 直到西城海淀開始“掐尖”戰術（西城在2014年以前也是擇校，之后全大派位了），東城教委沒有反應過來，這幾年成績下滑。 誰知，一步追不上，步步追不上。從此，東和西海的差距就越拉越遠。 作為北京兩大教育強區，西城和海淀到底孰強孰弱，近幾年來一直爭論不休，罵戰不斷。可以說是學區論壇里唯一一個最永恒、最活躍的的話題。 1.西鄙視海優質小學、優質中學率太低； 就拿中學來說，海淀有近60所高中，其中有15所優質校，優質中學率25%。西城有約34所高中，其中有14所優質校，優質中學率44%（參考近五年高考成績）。 在這一點上，海淀輸給了西城。這也是筆者多次強調過的，海淀教育資源分布不均，牛校特別牛，爛校特別爛。 2.海鄙視西中考、高考高分段人數占比低； 先來看一下海淀區vs西城區2016中考人數及分數段所占比例分析： 再來看海淀區vs西城區高考人數及分數段所占比例分析： 在2018年中考中，570分以上（含加分）考生，全市共有152人。其中海淀34人、西城只占了8人。 2018年高考，全市650分以上，文科686人，理科2379人，合計3065人。其中，海淀占1387人，占比45.3%，西城839人，占比27.4%。 (圖片來自“老金聊升學”) 從上述表格中可以看出，不論是高考，還是中考，海淀都比西城有優勢。 不過，有個很有意思的事兒，不知道你們注意過沒有： 西城和海淀在描述成績的時候，各有偏重。西城描述高考成績側重于平均分和上線率；海淀在描述的時候側重于本區與北京市的對比。 這是因為，西城人少，通過比率可能會顯優勢;海淀的人多，高分考生也多，在公布全區比較時占優勢。這也就是西城經常拿平均分、平均錄取率來嘲笑海淀的原因。 接下來，就是西城鄙視海淀“應試教育”下拼出來的所謂“牛蛙”都毫無童年，這種教育方式極其變態。而海淀鄙視西城“素質教育”下培養出來的都是“弱雞”，毫無戰斗力可言。 其實，海淀和西城，走的完全不是一個路子，西城是“傳統+高干”路線，而海淀是高級知識分子路線。所以說，如果孩子特別聰明，就適合去海淀，如果只是中等偏上，不那么出眾，那就更適合待在西城。 北京教委為了抑制學區房房價，也為了讓教育資源更均衡，所以就推出了直升政策。其中，差小學直升牛初中的居多。比如，西城的好些個差小，都是可以直升牛中的，比如：
自從這個政策推出后，直升派和牛小派之間就開始掐架。牛小派認為直升派就是毀人子弟甚至還會把牛中拖垮、直升派認為小學不太重要，所以好壞都無所謂，初中才最關鍵，而且孩子可以不用承受那么大壓力。 在筆者看來，小學重不重要這事兒見仁見智。但可以肯定的是，一個片區內一旦有了可以直升牛中的小學，那么這個片區的房價一定會被炒高，比如金融街片區，該片區房價高與西單和宏廟2所小學可以直升北師大附屬實驗中學和北京八中有很大關系。 說到西城最好的學區，那一定非德勝莫屬。小學本來就有傳統牛小育翔和西師附，五路通也實力不凡，唯一的渣小裕中搖身一變成了三帆小學部，中學更有三帆和十三分這兩個巨無霸。很多人都把“德勝、金融街”列為西城最強的top2學區。 在西城，德勝瞧不起西城的任何一個片區。就連排名第二的金融街，也被它攻擊得體無完膚。 攻擊點主要圍繞：
關于學區房選擇的建議 從上文中可以看出，東西海3個區走的路線完全不同：
所以，選擇哪個區，還是要看自家孩子的具體情況： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特別聰明就去海淀、參加擇校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但還是希望娃能接受較好的教育，就去東城。 從目前情況來看，多校劃片是一個趨勢，但具體怎么劃，尚不明確。如果是片區和臨近片區內派位，則西城和東城影響較小，海淀影響就相對大了。但萬一是全區內派位，其對海淀的打擊，無疑是毀滅性的；西城影響相對小些，東城最小，因為東城是北京均衡化改革最徹底的區。 但無論如何，還是要選擇相對均衡的片區，這樣比較保險一些。 比較均衡的片區：
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