土地增值稅清算收入如何認定“價格明顯偏低且無正當理由”？

土地增值稅暫行條例

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

實施細則

條例第九條(三)項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告

蘇地稅規[2012]1號  

房地產轉讓價格明顯偏低的收入確定

對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。

對以下情形的房地產轉讓價格，即使明顯偏低，可視為有正當理由：

1、法院判定或裁定的轉讓價格；

2、以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；

3、政府物價部門確定的轉讓價格；

4、經主管稅務機關認定的其他合理情形。 

海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知

瓊地稅函〔2015〕917號

各市、縣、區地方稅務局，各直屬稽查局，省局各部門：

為規范土地增值稅清算審核，省局根據現有稅收政策規定，在搜集整理近年來各地遇到的各類土地增值稅政策問題的基礎上，印發土地增值稅清算有關業務問答，請遵照執行。

　　海南省地方稅務局

　　2015年10月14日

如何認定房地產轉讓價格明顯偏低?

納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%且無正當理由的，可認定為房地產轉讓價格明顯偏低，主管稅務機關應根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第四十九號)及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財稅字〔1995〕6號)的規定核定其房地產轉讓價格。

符合下列條件之一的房地產轉讓價格明顯偏低，視為有正當理由：

(一)人民法院判定或裁定的轉讓價格;

(二)以公開拍賣方式轉讓房地產的價格;

(三)政府有關部門確定的轉讓價格;

(四)經主管稅務機關認定的其他合理情形。

“價格明顯偏低且無正當理由”和“未按照獨立企業之間業務往來作價的關聯業務往來”是稅務機關重新核定計稅價格的理由，是納稅人的夢魘。

一、價格明顯偏低的量化判斷標準

“價格明顯偏低且無正當理由”有量化判斷標準嗎？找到兩個。

1、30%指標

這個量化指標首先出現于最高法院的司法解釋，至少從法律上具有普遍的適用性。最高院于2009年4月發布的法釋[2009]5號文規定：對于合同法第七十四條規定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。債務人以明顯不合理的高價收購他人財產，人民法院可以根據債權人的申請，參照合同法第七十四條的規定予以撤銷。

瓊地稅函〔2015〕917號如何認定房地產轉讓價格明顯偏低?

納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%且無正當理由的，可認定為房地產轉讓價格明顯偏低，

2、10%指標

河南地稅2010年6月下發的豫地稅函[2010]202號文規定：《河南省地方稅務局關于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發〔2010〕28號）第三條第二款第6小項中：“申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的，按核定征收率8%征收土地增值稅”，該處的“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應按照上月同類房地產平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務機關可參照市場指導價、社會中介機構評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。

江蘇地稅2012年8月下發的蘇地稅規〔2012〕1號文規定：對納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。

這兩個都是省級地稅發布的土地增值稅方面的文件。

二、哪些理由是正當理由

什么是“正當理由”？這個只能因時因事的尋找了，應該合情合理，自己都不相信就別拿去忽悠稅務局了。看兩個明確的規定。

對于自然人轉讓股權對價明顯偏低的正當理由，國稅總局公告2014年第67號文列舉了以下幾項：（一）能出具有效文件，證明被投資企業因國家政策調整，生產經營受到重大影響，導致低價轉讓股權；（二）繼承或將股權轉讓給其能提供具有法律效力身份關系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）相關法律、政府文件或企業章程規定，并有相關資料充分證明轉讓價格合理且真實的本企業員工持有的不能對外轉讓股權的內部轉讓；（四）股權轉讓雙方能夠提供有效證據證明其合理性的其他合理情形。

對于土地增值稅清算時房地產轉讓價格明顯偏低的正當理由，蘇地稅規〔2012〕1號文列舉了以下幾項：1、法院判定或裁定的轉讓價格；2、以公開拍賣方式轉讓房地產的價格；3、政府物價部門確定的轉讓價格；4、經主管稅務機關認定的其他合理情形。

轉讓價格明顯偏低計稅收入視情而定

在房地產轉讓過程中，會遇到轉讓價格明顯偏低的情況，對于隱瞞、虛報房地產成交價格，提供扣除項目金額不實的，轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，稅務機關應按照房地產評估價格計算征收。

在操作中，如何判定“轉讓價格明顯偏低”一直是困擾主管稅務機關的難點問題。在認真總結實踐經驗并充分征求各方意見的基礎上，部分省市地稅機關規定了“房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%”這一可操作性較強的標準。

目前，部分省市地稅機關明確了對低于同期同類房地產平均銷售價格10%的，稅務機關可委托房地產評估機構對其評估。

其中，主管稅務機關在計算“同期同類房地產平均銷售價格”時，應當優先采集同一企業銷售日當月同類房地產銷售價格。如果不存在當月價格的，可采集同一企業銷售日前后3個月內的同類房地產銷售價格。如果不存在前后3個月內的銷售價格的，可采集相同或者近似地段其他企業銷售日當月或者前后3個月內的同類房地產銷售價格。

為了保障納稅人的合法權益，即使主管稅務機關能夠確定“納稅人申報的房地產轉讓價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%”，也不能直接根據同期同類房地產平均銷售價格核定其轉讓價格，而應當委托有資質的房地產評估機構評定交易價，并考慮其是否存在正當理由。如果納稅人申報的房地產轉讓價格低于房地產評估機構評定的交易價，又無正當理由的，則應按照房地產評估機構評定的價格確認轉讓收入。

與此同時，如果房地產價格符合法院判定或裁定的轉讓價格，以公開拍賣方式轉讓房地產的價格，政府物價部門確定的轉讓價格以及經主管稅務機關認定的其他合理情形時，可視為正當理由，即便轉讓價格明顯偏低也可按轉讓價格確認收入。

稅務人員教你把握“價格明顯偏低且無正當理由”

時間：2016-11-01 中國稅務報  梁峰

概要：隨著納稅人法律意識的提升和新行政訴訟法的實施，全國各地因價格明顯偏低且無正當理由的稅收核定分歧，發生了多起司法裁判。本文結合相關裁定，探討稅收核定如何恰當把握價格明顯偏低且無正當理由。

    隨著納稅人法律意識的提升和新行政訴訟法的實施，全國各地因“價格明顯偏低且無正當理由”的稅收核定分歧，發生了多起司法裁判。本文結合相關裁定，探討稅收核定如何恰當把握“價格明顯偏低且無正當理由”。
　　>>>>圍繞“價格明顯偏低且無正當理由”的訴訟
　　●“廣州德發案”
　　2003年，廣州德發房產建設有限公司（以下簡稱德發）為償還貸款，委托拍賣行拍賣一處房產，設定拍賣保證金為6800萬港元。最終，只有一家競買人參與，以底價約1.2億元人民幣成交。拍賣完成后，德發依法繳納了相應的稅款。
　　廣州市地稅局第一稽查局（以下簡稱稽查局）經查認為，德發將拍賣保證金金額設定畸高，導致拍賣沒有發生“競價”行為，而只有兩個主體以上的競買人參加的拍賣才符合我國拍賣法關于“競價”的規定。因此，德發以底價拍賣無正當理由。結合拍賣房產周邊房產的當期交易價格，稽查局2009年認定德發拍賣房產申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由，根據相關規定核定德發拍賣房產的交易價格為3.1億元，要求其補繳營業稅867.1萬元及滯納金280.5萬元。
　　德發認為自己是為解決債務危機而拍賣房產，拍賣手續合法有效，且依法足額繳納了相應稅款，不存在無正當理由的低申報稅款行為，向法院提出上訴，結果一審、二審和再審全部敗訴。最高人民法院已公開審理此案，目前尚未作出判決。
　　已審法院認為德發拍賣房產的價格不及市場價的一半，存在價格明顯偏低的事實。而僅有一個競買人參與拍賣且以底價成交的情況說明，有關拍賣價格顯失公平，理由不正當。
　　●韶關盈錦案
　　廣東省A縣地稅局檢查發現，韶關市盈錦置業有限公司（以下簡稱盈錦）2011年3月銷售14間商鋪，申報計稅價格明顯低于同期同類商鋪的平均售價，且無正當理由。另外，對1000多平方米的回遷面積未按規定申報納稅。依據相關規定，A縣地稅局2014年1月要求盈錦補繳稅費、滯納金共計298.9萬元。
　　盈錦向韶關市地稅局申請復議，結果未變。2014年6月該公司向法院提起訴訟，敗訴；再上訴，仍未得到支持。二審法院認為，A縣地稅局提供的資料表明，盈錦存在部分商鋪銷售價格折半、明顯偏低的事實。盈錦不能提供證據說明其同類商鋪大幅降價的合理理由，認定A縣地稅局作出的有關處理決定認定事實清楚，證據充分，適用法律正確。
　　●新疆瑞成案
　　新疆地稅局B稽查局經檢查認定，瑞成房地產開發有限公司（以下簡稱瑞成）存在少繳稅費行為，于2012年6月作出處理決定，要求其補繳稅款。瑞成遵照執行后，該局又對該公司作出行政處罰，要求其繳納罰款171.3萬元。瑞成對有關“2010年以低于市場價格銷售給某投資公司離退休職工住宅，應按同期市場價格調整補繳營業稅，調整金額2494258.77元，少繳營業稅124712.94元”的認定有異議，向法院提起訴訟，稱相關處罰沒有依據。
　　一審法院認為，B稽查局在無價格認定行政職權的情況下，認定瑞成低價銷售并要求該公司補繳有關稅款的行為，屬越權行政，且事實不清，證據不足，判決撤銷有關處罰決定。B稽查局提出上訴。二審法院認為，瑞成應其上級主管部門要求，為解決企業老職工住房困難，化解信訪突出問題，給老職工售房價格讓利20%的證據確鑿，事實清楚。雖然稅收征管法第三十五條第（六）項規定，納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅額，但法律法規對“計稅依據明顯偏低”沒有具體標準，對“無正當理由”亦沒有明確界定。而本案中的某投資公司是改制國企，離退休職工收入低，一些人多次上訪，瑞成低價向該公司離退休職工優惠售房并無不當。據此判定B稽查局的有關補稅和罰款認定錯誤。
　　>>>>準確評判計稅依據是個現實難題
　　上述爭議，折射出“納稅人申報的計稅依據明顯偏低，且無正當理由”的自由裁量難題。
　　在筆者看來，稅務人員需要厘清兩個問題：一是如何認定“計稅依據明顯偏低”，二是如何認定“且無正當理由”。
　　何為“計稅依據明顯偏低”？實務中有多種參照標準，比如以成本價為參照，以不低于成本價的30%為參照。何為“且無正當理由”？因“正當”兩字通常有行為的合理性和合法性的含義，“無正當理由”除了指不合理外，還有不合法的意思。于是，稅務機關要指控納稅人“無正當理由”難度很大，因為這需要有事實，有推定，有法律依據，三者還要有邏輯關系。而這對基層稅務機關而言幾乎是不可能完成的任務。
　　>>>>從兩個視角把握稅收核定的要點
　　怎樣才能準確依據“申報的計稅依據明顯偏低且無正當理由”的規定實施稅收核定？筆者認為應從以下兩個視角把握。
　　A.比照有關法律規定和司法解釋確定“計稅依據明顯偏低”的標準
　　反不正當競爭法第十一條規定，經營者不得以排擠競爭對手為目的，以低于成本的價格銷售商品。但下列情形不屬于不正當競爭行為，即銷售鮮活商品；處理有效期限即將到期的商品或其他積壓的商品；季節性降價銷售商品；因清償債務、轉產、歇業降價銷售商品。
　　最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）指出，對于合同法第七十四條規定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當地一般經營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉讓價格高于當地指導價或者市場交易價30%的，一般可以視為明顯不合理的高價。
　　據此，若售價低于市價70%，則應視為不合理。回看上述3個判例，廣州德發案轉讓價為市價的40%，稅務機關前兩審勝訴，最終判決尚待定奪；韶關盈錦案轉讓價為市價的50%，稅務機關勝訴；新疆瑞成案轉讓價為市價的80%，納稅人勝訴。筆者認為，除了反不正當競爭法列舉的情況外，如果稅務機關收集的具有法律效力的證據能夠證明納稅人應稅行為計稅依據低于同期同類市場價值70%的，稅務機關應能認定其為“計稅依據明顯偏低”。
　　B.比照“不具有合理商業目的”精神確定“無正當理由”
　　對于“無正當理由”，應借鑒企業所得稅法第四十七條中有關“不具有合理商業目的”的精神去把握。撇開感性與道德評價，充分尊重市場規則和契約精神，既利于減少征納爭議，也便于稅務機關和法院作出公正判定。企業所得稅第四十七條規定，企業實施其他不具有合理商業目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。企業所得稅實施條例第一百二十條指出，企業所得稅法第四十七條所稱不具有合理商業目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
　　具體而言，“無正當理由”可比照“不具有合理商業目的”精神，從合理性、內涵及標準3個方面把握。
　　按照企業所得稅法規定，個別納稅人違背稅法的立法意圖，濫用法律制度，以違法獲取稅收利益而并非出于正常的商業目的進行的各類交易，均被認定為“不具有合理商業目的”。如果對這類交易不打擊，勢必會破壞公平的市場環境，違反企業所得稅法公平稅負的要求。而稅收征管法第三十五條第（六）項規定的立法精神與企業所得稅法第四十七條完全相同，因此將“不具有合理商業目的”相關精神援引到“無正當理由”判定中，并無不當。企業所得稅實施條例中將“不具有合理商業目的”解釋為“以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的”。可從以下兩個層面來理解：首先，獲取稅收利益只是構成少繳稅款的必要條件。有些安排雖然為納稅人帶來稅收利益，但它是稅法允許甚至鼓勵的，即不違背立法的意圖，應視為有正當理由。其次，安排的主要目的是不是獲取稅收利益，沒有統一的辨別標準，應依照具體情況，通過比照正常情況下的應納稅額來考量。
　　“無正當理由”認定應滿足三個條件：一是必須存在人為規劃的一個或一系列行動或交易安排，二是企業必須從該安排中獲取減少應納稅額的稅收利益，三是企業將獲取稅收利益作為其從事某種安排的唯一或者主要目的。如果納稅人的行為滿足了這三個條件，則可斷定其行為已經構成“無正當理由”。