老舊商業項目如何改造起死回生？12個成功案例給你靈感

盡管最近慢下來了，但過去40年中國的發展速度確實夠快。

從80年代的集貿市場、90年代的超市、00年代的百貨，再到10年代的購物中心，每十年一次消費升級，每十年一次舊模式淘汰。

如今，又到了一輪淘汰期。

消費者變了，變得越來越好“色”、越來越好“玩”、越來越好”變”。10年、20年的老項目早就已經一年也不會進去一趟了，即使經常路過，也完全想不出來要進去的理由。

給新一代消費者一個重新走進去的理由，這是所有老舊商業項目起死回生需要回答的首要命題。

項目位置：地處深圳市羅湖傳統核心商圈，位于深圳市羅湖區深南東路與人民南路交匯處，坐擁人民南路和老東門兩大黃金商圈。

項目概述：總建筑面積15萬㎡，商業面積達8萬㎡，地下一層，地上七層，負一層連接地鐵1號線及3號線老街站。

引入廣東省首個設計師原創街區——叮梆小鎮。該街區縱跨 3 層，占地約 5000 平方米，規劃了“地中沒有?！?、“三年二班”、“馬良屯”、“不行街”、“老司機”等9個主題街區，引進各類設計師原創品牌近 40 個，包含繪畫、沙雕、攝影館、皮藝、剪紙、銀器、陶器設計制作、少數民族特色餐飲等各類休閑體驗型業態，將原創、文藝兩個概念落到了實處。

項目位置：深圳華強北核心商圈

項目概述：商業體量2萬㎡

改造前身：深南天虹百貨

改造時間及改造方：2016年由天虹商場股份有限公司自行改造及運營

項目重新開業時間： 2017年5月12日

改造后目標客群：為80后力量女性定制時尚，抓住80后女性群體

項目特點：

（1）場景空間設計高顏值：提升顏值打造網紅拍照圣地：增強商場外立面與中庭的可辨識度，增加外面的廣告牌，通過黑金色的標識設計，讓商場大門與中庭形成統一風格。

增加商場內的小場景與小景觀打造，以綠色小清新為主色調，增加商場的空間體驗感；以各類型的主題空間來設計商品陳設區域。

（2）都市生活方式：圍繞著80/90后消費群，打造11大主題體驗館。主題館采取高顏值的空間設計，商品陳設則根據都市人的生活方式進行主題編輯。其中6個生活方式主題館：Relax館、Office館、家居館、男士精品館、女士精品館、旅行館；以及5個品類集合館：內衣館、運動館、鞋履館、美妝館、兒童館。

（3）個性化服務，提升消費體驗：在鞋履區，設置商場內首個專業足部護理商品專區；引進3D試衣互動體驗，設置打破品牌限制的集中試衣間；在運動館引進跑步體驗機和體脂測試機等等，打造了一個國內都市精品百貨轉型的樣本。

項目位置：地處蘇州石路傳統核心商圈

項目概述：石路天虹CCMall共十層，180米長，40米寬。項目總體量10萬㎡。

改造前身：新蘇天地、星昶城

閉店改造時間： 2016年12月1日

項目特點：主題編輯化、數字化、體驗化

裝修風格的主題化：分為幾大主題：一是集裝箱，從場內的整個墻面到服務臺、收銀臺，到處都是瓦楞板制作而成，色彩跳躍鮮明。二是場內有很多大元素，打造了一個12米高的風車燈塔IP。三是四個挑空的咖啡杯，站在里面可以看風景。另外還有蜘蛛墻、倒掛小火車等。

新零售的“主題編輯化”蘇州石路天虹CC.Mall根據“以18-35歲女性客群為主，瞄準小資青年、小康之家、月光族”的目標客群，從幫助他們“享受潮生活”和“高性價比”兩個維度出發，通過適度統裝和自營來進行商品與品類的組合，不僅保證了商品的豐富性，更提高了購物效率和消費體驗。如雜品集合館、手工創意集市、鞋品集合店SaturdayMode、家居生活集合館Colia，這些都是主題編輯思路的具體體現。其中，雜品集合館，涵蓋了時尚品牌、設計師品牌、個性品牌等各種風尚潮流尖貨，給消費者打造多樣化、前衛性的時尚體驗；手工創意集市讓傳統手工藝重回新生，用不同的主題活動傳達青年文化理念，原創設計、手工作品、特色好物，

統一收銀柜臺全部實現柜臺內Pad收銀；通過天虹官方APP虹領巾，顧客與商場進行更直接的場景互動；智慧停車手機一鍵繳費無需取卡，同時可以用購物積分抵停車費；品牌云店、海外購、家電到家清理、手機上門維修等。

除了前端的門店數字化，天虹還實現了后臺會員數字化、營銷數字化，提神顧客消費體驗的同時，利用大數據更好地開展精準營銷、精準供，更好地滿足顧客需求。

項目改造后定位：年輕、活力、新意、創新

項目特點：“小而精”，通過場景創意和業態創新來謀求出路，通過鮮明的主題打造，完美凸顯了自身個性，區別于其他商業地產項目。

（1）在有限的體量里，拒絕同質化，把購物中心、藝術博覽、自然生態融合為一體，打造出了具有個性化、綠色環保的商業空間，鎖定“都市秘境”的主題：多彩的動物造型與濃密的熱帶綠植，伴著輕柔閃爍的點點星光，還有吐露鮮氧的漫漫水霧，如同一個神秘夢幻的森林。

（2）沈陽印象城以精致的商業+體驗的空間+特色的街區，致力于以聚集、社交、學習、互動、體驗五個維度為基礎點，引領沈陽存量商業改造新格局。

項目位置： 保利MALL位于萊山區中心商業地帶，清泉路29號，地處煙臺煙大區域型商圈。

項目概述：煙臺保利MALL是保利商業進軍山東省的第一個商業項目，總建筑面積11萬平方米（原祥隆廣場建筑面積）。共分為五層，涵蓋時尚零售、特色餐飲、休閑娛樂、潮流集合店、精致配飾、科技數碼等全方位業態，是一座集購物、餐飲、休閑、娛樂等多業態于一體的家庭生活體驗式購物中心。

改造前身：祥隆廣場商業綜合體。（煙臺保利MALL位于祥隆廣場之上，與新世界百貨分立祥隆綜合體南北兩側，其中，新世界百貨已于2013年12月19日開業。）

改造時間及改造方：由祥隆與保利共同打造。2016年10月14日，煙臺保利商業投資管理有限公司通過其微信公眾號“保利MALL煙臺”公布“保利MALL強勢入駐煙臺萊山”。

項目重新開業時間及運營數據：2017年5月26日開業，開業當天入駐品牌64家，其中22家優秀品牌首次入駐煙臺。

項目重新開業時間： 2016年8月20日，望京凱德mall運營十周年

項目改造后定位：望京生活配套服務商

項目特點：

（1）調整后，商場一層國際精品氛圍更加鮮明，不僅有Tommy Hilfiger等國際知名服飾品牌，還引入了Starbucks Reserve 甄選店這樣有獨特體驗感的商家。二層形成以設計師女裝為主的氛圍，引進了tanni、MO&CO等發展迅速、獨具一格的女裝品牌。三層少淑、潮牌、休閑、餐飲品牌集中，側重潮流化和年輕化的意見表達。四層是體驗類業態的聚集地，以兒童、家居、餐飲類品牌為主，消費體驗進一步豐富。高樓層則因地制宜，以大餐飲、教育、健身品牌激活樓層活躍度。這些調整基于對周邊客群精準調研。還率先試水移動互聯網和大數據等科技，是北京首個上線凱德購物星2.0和改造智能型停車場的凱德MALL。

（2）2018年凱德MALL·望京商場四層由日本設計師全新打造的主題街區“肆意時光”，將日本對空間設計的優勢體現的淋漓盡致，把藝術體驗搬進商場，加入智能互動體驗風格。

（3）2016年12月8日，凱德商用中國信托上市，成為新交所上市的第一個投資于中國購物中心的房產信托基金，投的第一個項目就是凱德MALL·望京。從這個意義來說，望京項目在凱德北京的商業地產藍圖上描繪了第一筆，也為凱德在中國市場試水資產證券化提供了樣本。

項目位置：位于北京市朝陽區安立路68號，處于北京北四環亞奧商圈核心地帶。

項目概述：總建筑面積約為4萬㎡，分為地下一層及地上兩層

改造前身：陽光飄亮廣場（1999年建成）

改造時間及改造方：2018年年初由廣州百嘉信集團有限公司正式啟動改造。歷時6個月完成了全盤招商和升級。

項目重新開業時間： 預計將于2018年9月底重新開業

運營數據：招商率100%，開業率75%-80%

項目改造后定位：生活購物、休閑娛樂、文化體驗為一體的全新精品社區MALL，致力于成為社區居民家的延伸，成為家的“第三空間”。

項目改造后客群定位：輻射周邊30個社區約30萬常駐商務人口

項目特點：

（1）拋棄“賣場思維”，重塑空間場所的可參與性。

結構優化：為了最大程度減少老物業層高過低帶來的空間壓抑感，太陽飄亮購物中心打掉了部分負一層和一層之間的樓板，增加挑高空間。同時，包括樓梯、連通步道等在內的中庭空間形式的再設計、管線和結構的改造、動線與出入口的優化、店鋪布局的靈活調整，增加了有效的可利用面積，創造了空間停留節點。

場景升級：以靈動、親和的自然元素為靈感，以清新簡約的風格為設計主題。通過自然場景化的方式提升空間品質。同時，項目團隊原創了黑膠音樂主題IP空間。

門店統裝：保證與購物中心整體風格的相契合，也實現對品牌商家的賦能。   

做足品牌體驗服務： 引入品牌首創的“肉食市場超市化”經營模式；攜手內陸影投公司博納國際影城，打造設計師風格的小型精致影城；引入國內原創IP進行本土化運作等。

（2）構建可持續社群連接：一方面，項目創新提出了在社區消費者中打造“社區精神領袖”的社群化營銷理念。另一方面，太陽飄亮購物中心還計劃在開業以后積極進行社群式會員營銷。

項目位置：位于深圳市福田區僑香路與農林路交界

項目概述：印力集團旗艦商業項目，深圳香蜜湖片區的商業旗艦，印力集團和沃爾瑪中國總部亦設于此。總建面20萬㎡，其中寫字樓總建面7萬㎡。購物中心于2007年9月15日正式開業?？偨ㄖw量5.2萬㎡。

改造前身：深國投廣場（2007年9月15日開業）

改造時間及改造方：2017年2月，印力集團對其進行全面升級改造，改造與運營同步進行。

項目重新開業時間： 2017年12月，歷時10個月，第一階段改造完成。

運營數據：年客流2千萬人次、2016年經營業績32億。

項目改造后定位：都市品質體驗的生活中心

改造內容：此次升級改造工程涉及商場內裝、外立面、下沉廣場、停車場等多個方面，歷時2年完成。改造后的商場，將打造LOFT主題商業空間、階梯式花園與下沉廣場、屋頂平臺花園、內外連廊等。

項目改造成果：

（1）用設計力全面提升外部形象，在外立面形象上，印力集團logo的花瓣元素被數字化，作為立面設計元素。配合燈光的運用，外立面具有豐富、獨特而鮮明的標志性。

同時，波浪形的雨棚從外立面向室外廣場延伸出來，與全新打造的劇院式下沉廣場相呼應，提升了整體的環境品質。加之廣場上的園林設計，為顧客創造了一個兼具優美景觀以及便捷舒適性的半室外公共活動空間。

（2）調整空間結構：改造后的商業空間成為高達9米的LOFT雙層形式，內部空間具有高低錯落的變化感，使商鋪既能根據不同需求增添更多的商業想象力與趣味性，又能實現展示最大化。同時根據各品牌定位，協助商戶打造個性化的店鋪裝修風格。

（3）全年調整135個品牌，深國投廣場一方面引進一些網紅品牌人氣品牌，另一方面，保留和挖掘經得起時間推敲的品牌。2017年深國投廣場升級調整了135個品牌，其中有77個品牌是進行了品牌升級，品牌提升率為57%。

項目位置：位于北京朝陽區十里堡

項目概述：北京萬科“曼哈頓戰略”的首個作品，是萬科在北京存量改造市場的首個嘗試，是集商業、辦公、藝術空間于一身的商業綜合體?？偨ㄖ娣e約4.7萬㎡，商業體量約1萬㎡。項目共九層，地下二、三層是車庫，地下一層和地上一層是商業中心，二至六層為辦公場所。該項目開業前租金預計10元/㎡/天。

改造前身：十里堡西單商場（2010年4月開業）

項目的“前世今生”：北京首商集團股份有限公司從2010年2月份開始承租北京市朝陽區朝陽路十里堡城市廣場地下一層至地上六層的商業經營用房，在當年4月份開業了西單商場十里堡店，租賃期15年。

2015年朝陽區消防支隊對十里堡店五層進行了臨時查封處罰。2015年8月26首商股份向京港物業發函解除租賃合同關系，要求京港物業返還履約保證金400萬元。

2016年1月5日，首商股份第八屆董事會第二次臨時會議決議公告顯示，董事會一致決定關停西單商場十里堡店。據公告解釋，十里堡店承租于北京京港物業發展有限公司。由于租賃房屋部分樓層存在消防安全隱患。

2016年上半年，北京萬科以基金方式從北京京港物業發展有限公司手中收購該項目82.5%的權益，支付了約10個億對價。

改造方：萬科委托丹麥SHL建筑事務所對該物業進行改造

運營方：印力北京城市商業公司

項目重新開業時間： 2018年7 月28日

項目改造后定位：集商業、辦公、藝術空間于一身的新型城市綜合體/藝術商業地標

項目特色：

（1）在建筑風格方面：萬科時代中心打造了一件建筑藝術品，同時把藝術元素融入到消費場景中。通過高空連廊、空中會議盒子、屋頂花園巧妙地將自然氣象變化引入建筑，體現自然生態主題。

（2）在場景構建方面：打造了“TIMES藝術”北京首展、耳機森林”喜馬拉雅線下最強音等活動。印力北京在今年提出了打造“三好商業”的目標：構建好環境、增強好服務、強化好體驗。打造 “室內生態+開放和諧”的新生活方式。

（3）在品牌招商方面：貝肯莊和ROYAL STACKS兩大品牌華北首店在北京萬科時代中心落地。同時引入wagas、時里書店、up+等潮流休閑及餐飲品牌。

項目位置：位于南京路CBD商圈內

項目概述：天津和平大悅城是大悅城地產在天津的第二座大悅城項目，也是大悅城地產首個輕資產管理輸出的項目。與基金合作方新加坡政府投資公司（GIC）共享租金收益和收入分成。改造后項目總建筑面積達18萬㎡，商業運營面積近7萬㎡，擁有地上六層，地下一層，是營口道地鐵站的上蓋物業。

改造前身：天津津匯廣場

改造時間： 2016年9月8日，大悅城地產宣布天津大悅城項目（原津匯廣場）將于12月24日開業。

改造方：大悅城地產有限公司

重新開業時間： 2016年12月24日

運營數據：開業簽約率達100%，截至開業當日，累計簽約商戶184家。

項目改造后定位：“精致品質生活”的新型購物中心

項目改造后客群定位：追求生活品質的人群，包括白領小資（CBD商圈25-40歲的時尚白領，主推滿足“1-2小時消費人群”的高效消費需求）、時尚潮人、社交達人三類，其中女性占82.5%，男性占17.5%。年齡分布上，26-30歲的占比32.6%，31-35歲的占比30.5，36-40歲的占比12.8%。

項目特點：

（1）內部建筑改造方面：設置了打造跨越1-4層、4-6層的兩個“天飛梯”，留出中庭退臺式共享空間，使項目煥然一新。

（2）在經營上：集購物、餐飲、休閑為一體，為消費者提供一站式購物的體驗。其中首進天津的品牌達40個。同時，引入大悅城主題街區產品線，打造5條符合定位的全新街區產品營造場景消費，提供極致互動體驗。“六樓”、“超級工厰”、“Hi內”等主題街區均為商圈首創。

項目位置： 北京市朝陽區，處于北京朝外核心商圈

項目概述：世貿天階投資集團于2003年斥巨資開發建設世貿天階項目，由南北兩翼休閑購物中心和兩座5A寫字樓組成。擁有長250米寬30米的天幕，同時兼具優雅豪華的階梯廣場、半封閉型的步行街。定位為“結合美食、娛樂、空間藝術、時尚信息櫥窗以滿足看、聽、嗅、味、觸的全感官之旅的休閑購物場所”，為CBD內的中高收入的白領提供流行時尚零售業態及商業服務設施。項目商業體量8萬㎡。

世貿天階的兩次“換血”

改造前身：北京世貿天階（2007年開業）

改造方及運營方：北京奧中世貿物業管理有限公司，世貿天階投資集團

第一次改造

第一次改造時間： 2016年年初

第一次改造內容：從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。

項目重新開業時間： 2016年10月1日（BI層）

運營數據：開業率60%，到11月份開業率達到90%

項目改造后定位：一站式體驗購物中心

改造成果：

從地下一層的招商來看，充分體現了世貿天階對品牌獨特性、業態豐富性和休閑體驗性的把握，新入駐品牌不僅包含眾多首次進入北京的品牌，如韓國人氣餐飲分米雞、派派味哩披薩、日本人氣美食東京食尚等，同時還引入了像ROCK&RIDE、JACOBEAN等時尚潮牌以及blt 、萬寧、奧秘世界等休閑體驗式的業態。

提升WIFI 的覆蓋度，實現場內場外4GWiFi全面覆蓋；通過軟件升級實現地下停車場自助微信繳費及微信尋車；將會員系統與微信服務號打通，綁定車牌號即可實現會員免費停車的服務；通過線上發券、會員獨享商品預購等方式，引導到線下完成消費；鼓勵更多商戶開通微信支付和支付寶支付；增加進店一鍵WIFI、線上折扣、尋車繳費、積分全面開放等一系列服務，旨在增加會員粘性和客戶滿意度。

客流動線：動線改造是世貿天階此次改造計劃的重要一環，通過打通廣場上東西兩個方向的地面通道直達地下，便于消費者從廣場上直接進入商場內部。改造后，項目動線更為流暢，實現了南北街貫通，地面直達地下。同時，對整體的導示系統進行升級，除了會對樓層索引、室內外指引標識在設計、規劃、材質等方面進行升級，同時還融入更多科技化的元素，如觸摸電子屏、VR體驗技術等。

硬件升級：對B1層的店鋪進行了全面改造，對層高進行挑空設計，視覺上更加通透，同時對店鋪的空間及落位均進行調整，從原有的單面變成雙面街區。

第二次改造

改造原因：近半數店鋪空置，北區主力店紛紛撤出

第二次改造時間： 2018年7月13日

現狀及第二次改造內容：

在南區方面，一層撤出了3家店鋪，其中包括1家品牌鞋店和2家飲品咖啡店，但增加了美妝業態和新搬入的H&M。在南區二層，新增了6家營業店鋪，還將有中信書店、ZARA HOME等品牌入駐。相較于去年底，大量的抓娃娃機占據了三層近半區域，現在新增VR體驗店。

北區方面：兒童游樂設施已全部清除，增加了品牌展示區域和快閃店。H&M的位置還沒有明確的商家進駐，北區中部空置區域已豎起了無印良品的圍擋。同時，北區二層的新店鋪中國珠寶搭建了新的招牌。該門店銷售人員表示，該店鋪不僅是世貿天階的第一家珠寶品牌店，也是該品牌首家旗艦店。之前將負一層改造，加碼了餐飲，現在主要從北區開始，一層一層地調整，兒童業態目前還沒有調整完畢，后續還會繼續有新的動作。

項目改造后定位：時尚年輕化，以年輕、時尚和潮流為定位

項目位置：位處佛山市中心禪城區的核心位置─祖廟片區，毗鄰全國有名的國家級文保單位東華里，坐擁全城景仰的崇高地位，號稱中國極少數典藏深厚歷史底蘊的傳統富人區。

項目概述：項目共分五期開發，預計整體開發完成時間為2020年。總建面達150萬㎡。

改造前身：佛山祖廟歷史文化建筑群

改造時間： 2008年2月28日

改造方：瑞安集團（佛山瑞安天地房地產發展有限公司）

項目重新開業時間：2016年至2020年

項目改造后定位：新旅游地標

改造成果：目前是佛山最大型的改造項目，把整個片區打造成集文化、旅游、居住、商業為一體的綜合街區。改造完成后，將成為華南極具知名度的商業及文化旅游地標。目前，該項目仍在持續的開發中，預計2020年完成。

該項目沒有照搬上海新天地及該公司在內陸其他項目的設計模式和理念，而是運用現代化的手法改造祖廟東華里片區內具有典型嶺南民居建筑風格的優秀歷史建筑。祖廟東華里整個古建筑群以“修舊如舊”的方式進行修葺、利用。