1 紛紛爆倉的樓盤 首先定義一下什么叫爆倉？ 買方不使用全價，而是使用一小部分本金和倍數的杠桿，買入商品后，商品價格下跌，導致買方的本金全部損失。在房地產市場，如果用三成首付90萬元，買入全價為300萬的房子后，房價下跌了30%至210萬元，這就叫爆倉。 在過去的三個月里，在祖國的東南西北各個方向，一線、二線、三線城市，就各地不約而同地上演了在售樓盤瞬間調價30%的事件！ 購房的業主們拿出了他們和天斗、和地斗、和人斗的優良傳統，走上大街，圍攻售樓部，維護自身權利。 2018年10月4日，江西省上饒市。某全國知名開發商，半年前推出了高鐵概念的豪華樓盤，單價每平米1萬元。如今突然降價至每平米7千元，已買房的人，爆倉了。他們憤怒地集結起來了，抄起各種趁手的武器，打砸了豪華的售樓部。 2018年9月13日，杭州市濱江未來海岸的業主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號，拍著公開的視頻，向開發商施加壓力，要么不準降價，要么退房。這個時候，他們已經忘記了幾個月之前，對這個擁有阿里巴巴、海康威視、網易等產業巨頭的城市的看好態度，也不記得自己內心對這個城市的堅定信心。 10月4日，某開發商的浦東南郡項目出現大規模業主聚集事件，由于開發商一夜之間，將備案均價從每平米3.5萬元降到2.6萬元，前期業主無法接受爆倉的結果，紛紛要求退房，或者退還差價。 未來房價出現大幅下跌，這樣的事件恐怕會輪番上演。 2過去四年到底發生了什么？ 三年前，2015年股市到達了7年的高點之后，突然迎來了股災。與此同時，深圳的房價開始異動。在國家鼓勵城鎮化、三四五線戶棚改造的大背景下，各方都希望二線以下城市待售房產去掉庫存，國有資本、產業資本和民間資本紛紛以加杠桿的形式跑步進場，數年之后有可能迎來很大的風險。 首先進場的是向地方發放的棚改資金。地方政府對棚戶區改造，需要用錢補償給被改造住所的居民，居民再用補償款去購買新房，地方政府向開發商收取土地出讓金之后，再還給國家開發銀行。從2014年開始，為了響應國家去庫存、降杠桿的城鎮化方向，地方政府們紛紛行動起來，轟轟烈烈的棚改運動開始了，當年的棚改貨幣化安置比例是9%，2015年來到了30%，2016年來到了50%，2017年達到了最高峰，是60%左右。截止2018年5月，國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。 其次進場的是大開發商。融創、萬達、碧桂園，紛紛從銀行和各種渠道舉債，大肆儲備土地，以高周轉的要求銷售樓盤。開發商拍下土地之后，并不是全部以自有資金去支付土地出讓金的，而是以土地為抵押，向銀行、信托等各種渠道進行融資，支付給地方政府。所以，這幾家開發商聞到了去庫存的口號之后，迅速行動了起來，以大無畏地勇氣，高負債運行，拍下土地，迅速將期房推向市場。這一波，他們賺得盆滿缽滿。看這幾家公司過去2年的股價走勢，就一目了然了。 兩個暫時賠錢的，是萬科，和李嘉誠。萬科從2014年開始，就看衰房地產，喊出地產已經進入白銀時代的口號，賬上儲備了627億元現金。沒想到的是去庫存的運動聲勢這么猛烈，棚改貸款支持的力度這么大，錯失了一輪杠桿的牛市。但是塞翁失馬，焉知非福呢？在銷售額連續被碧桂園和恒大彎道超車之后，萬科依然在內部堅定地去杠桿。萬科已經喊著“活下去”，等這一輪戶棚改造結束之后，喊“活下去”的企業會不會變成其他房企呢？我們未來可能就會看到。而李嘉誠，則從2013年就開始減倉中國地產的配置，連續拋售各大城市的地產物業，一直到2017年基本完成了清倉。 歷史終將證明，商業巨擘的眼光，是如何依靠不賺最后一個銅板的心態，穿越歷史的政治和經濟周期，而笑傲商界的！ 底層的民眾就沒有這樣的眼光來，在這個時刻紛紛進場，充當韭菜。 每次回顧股市和房市中，最大多數的民眾的行為，總是能夠想起法國哲學家勒龐的著作《烏合之眾》這本書。 他認為：
明知房價的泡沫已經非常大的時候，會喪失理性的判斷能力，并自覺地加入其中；并為自己的行為找到牢不可破的辯護理由，并開始向他人宣傳！ 這就是2016年和2017年萬人搶房時候的盛況之一！ 2016年8月份，一線城市的房價到達了頂峰，而二線城市的房價開始了異動。央行此時公布了3組數據。2016年7月份，廣義貨幣（M2）與上一年同期相比，只增加了10.2%，極大地低于預期；新增人民幣貸款4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元；狹義貨幣(M1)與上一年同期相比，卻增長了25.4%。狹義貨幣，可粗糙理解為企業的活期存款；廣義貨幣，包含了狹義貨幣，可粗糙理解為包含了居民的儲蓄存款。這組數字明白無誤地傳遞出一個信號：企業在減少投資和擴張，收回存款；而居民在借貸消費，盲目擴張；擴張的方向就是房貸。 根據中國指數研究院的數據，全國居民部門的杠桿率（住戶貸款余額/住戶存款余額）2018年一季度大概是61%（全國住戶貸款余額42萬億/存款69萬億）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、蘇州等城市杠桿率超過100%，且增長速度非常快。也就是說，這些城市居民的存款余額，還比不過在身背負的貸款余額。 如果不允許負債，房價有少許的跌幅，這些城市的居民馬上就會破產！ 3房價為什么開始下降了？ 根據知名宏觀經濟學家姜超的研究，以2016年上半年房價為基準進行統計，北京、上海、廣州、深圳常住人口分別為2170萬、2426萬、1308萬、1078萬人，人均住房建筑面積分別為32、35、28、27平方米，利用這兩個變量可以估算得到四個城市的居民住房建筑總面積，再乘以四個城市的住房均價即可得到住房總價值，分別為3.7、4.8、1.0、2.0萬億美元。加總起來就是11.5萬億美元，而美國全國家庭住房總價值也就26萬億美元。 也就是說，中國一線城市住房的總價值可以買下半個美國。 這顆星球上，上一次出現一個國家的少數幾個大城市地價能夠買下半個美國的故事，出現在日本。后來的故事大家都知道，日本房價膝蓋斬，失去了20年，整整一代人是負資產，為今日的低欲望社會埋下了伏筆。 毫無疑問，高房價對整個社會經濟的戕害是毋庸置疑的。 本來我國有機會在2008年經濟危機時一次性解決，出清各種債務毒瘤，但是很可惜，為了保住GDP的數字，四萬億的刺激資金橫空出世，餓狼撲食一般流向了房地產，將問題的解決，整整推遲了近10年，這會讓更多的人付出更慘重的代價。 房價現象，終究是個貨幣現象。 對中國老百姓而言，過去40多年，經濟一直在高歌猛進，存款數字一直在增加，從整體上而言，沒有體會過什么叫做真正的經濟危機，也不曾體會到風險教育。 面對連續上漲了20年的房地產，大多數人會誤以為，房價永遠上漲而不下跌；而意識不到，幾乎每個國家，在一窮二白基礎上迅速發展的時期，都擁有過一段時間房價漲的黃金時代，只不過萬事萬物都有周期，只要房價脫離了社會經濟發展的均衡速度，而成為了脫韁野馬的時候，再負債去駕馭他，很可能面臨的就是深淵。 部分城市的房價下跌了30%，很可能只是個開始。 國內外局勢波譎云詭，經濟壓力內外交加，未來我們一定會見到我們前所未見的重大變局！ |
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