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Part 1 一、收到政府部門的土地出讓金返還未申報(bào)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某房地產(chǎn)企業(yè)2015年4月以招拍掛方式取得土地，在支付土地出讓金后，收到政府返還回來的土地出讓金1285萬元，計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，理由是用于拆遷和安置，在2016年5月末匯算清繳時(shí)未做納稅調(diào)整，2017年6月稽查局對(duì)其進(jìn)行檢查時(shí)，做出補(bǔ)繳企業(yè)所得稅的決定，并按規(guī)定加收滯納金。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 國家對(duì)土地出讓實(shí)行招拍掛方式，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后，可能會(huì)收到政府部門對(duì)其繳納的土地出讓金給予一定比例的返還。企業(yè)收到土地出讓金返還款后，計(jì)入“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”、 “其他應(yīng)付款”、“長期應(yīng)收款”等科目，在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)未做收入處理的，存在企業(yè)所得稅未繳納的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）防控建議 企業(yè)在收到財(cái)政返還資金后，應(yīng)首先判斷該收入是否同時(shí)滿足不征稅收入的三個(gè)條件：
如果滿足不征稅收入條件，不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，在所得稅申報(bào)時(shí)按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整；如果不滿足不征稅條件，則應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （四）政策依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第512號(hào))第二十六條 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號(hào)）第一條 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅〔2008〕151號(hào)) 第一條第一款 Part 2 | 開發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) | 一、混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則歸集產(chǎn)品成本，少申報(bào)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某國稅局對(duì)N房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)施稅務(wù)檢查，查實(shí)N房地產(chǎn)公司在Z小區(qū)項(xiàng)目完工產(chǎn)品開發(fā)成本核算時(shí)，存在以下問題：
經(jīng)過測(cè)算，檢查人員確定了N房地產(chǎn)公司檢查年度Z小區(qū)項(xiàng)目 “可售面積單位計(jì)稅成本”和“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本”，由此計(jì)算并最終確定N房地產(chǎn)公司檢查年度應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 1.未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。 2.一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆窗匆?guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅窗疵娣e法在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目間進(jìn)行分配。 3.前期工程費(fèi)用一次性計(jì)入期間費(fèi)用或前期開發(fā)成本，未按規(guī)定分期分項(xiàng)目進(jìn)行分配。 4.建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)，未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)偅婕胺制制陂_發(fā)的，未在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/span> 5.未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或進(jìn)入自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。 6.雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偂?/span> （三）防控建議 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項(xiàng)目基本情況、開發(fā)計(jì)劃等出具專項(xiàng)報(bào)告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門的銜接，各項(xiàng)目施工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)的資料、監(jiān)理單位出具的資料等，都應(yīng)匯集到財(cái)務(wù)部門，進(jìn)行票據(jù)審核，以準(zhǔn)確歸集各項(xiàng)目產(chǎn)品成本。 一般情況下，企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配： 1.土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。 2.單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 3.借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 4.其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 （四）政策依據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十五條、第二十六條、第二十七條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2014年第35號(hào)）第一條 二、虛增開發(fā)成本，少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 1.某企業(yè)在高檔購物場(chǎng)所一次性購入單價(jià)近千元的鋼筆100支；在超市一次性購入食用油600桶、米600袋；在商場(chǎng)一次性購入鼠標(biāo)200個(gè)全部列入前期工程費(fèi)用。2011至2013年共支出170 萬元。 2.企業(yè)采購物資，在某超市購入單價(jià)135元筆記本200個(gè)（該超市最貴的筆記本單價(jià)未超過30元）；在某商場(chǎng)購入工程計(jì)算器（單價(jià)近2000元）、標(biāo)尺（單價(jià)近1000元）、測(cè)繪儀；在某超市購入考勤機(jī)全部計(jì)入建筑工程建設(shè)費(fèi)。2011至2013年共支出80萬元。 經(jīng)核實(shí)后，企業(yè)部分支出無法取得正規(guī)發(fā)票，虛構(gòu)了購進(jìn)業(yè)務(wù)，取得了虛開的發(fā)票入賬。企業(yè)調(diào)增應(yīng)納稅所得額并補(bǔ)繳了企業(yè)所得稅。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 1.取得的土地資產(chǎn)不按規(guī)定計(jì)價(jià)；擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值，將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評(píng)估，虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。 2.虛增列支市政配套費(fèi)，包括紅線外“三通一平”等的建造費(fèi)和管線鋪設(shè)費(fèi)。 3.各項(xiàng)前期工程費(fèi)沒有取得合法有效憑證，無法核實(shí)真實(shí)性。 4.簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。 5.從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，虛大成本，轉(zhuǎn)移利潤。 6.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。 9.虛列工程監(jiān)理費(fèi)。 （三）防控建議 1.結(jié)合企業(yè)取得的土地使用權(quán)資料，確認(rèn)地塊范圍，確認(rèn)地塊和項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)關(guān)系，按照分配原則準(zhǔn)確歸集各個(gè)項(xiàng)目的土地成本。 2.確認(rèn)費(fèi)用成本歸集是否準(zhǔn)確，是否存在既列支開發(fā)產(chǎn)品成本又計(jì)提拆遷補(bǔ)償費(fèi)，重復(fù)列支成本費(fèi)用的現(xiàn)象。可結(jié)合“無形資產(chǎn)”、 “開發(fā)成本”等科目變動(dòng)情況，核查“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”等明細(xì)賬，審查土地出讓合同、市政建設(shè)配套費(fèi)等各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)、拆遷協(xié)議，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表無形資產(chǎn)或開發(fā)成本變動(dòng)情況，確定土地面積及土地使用稅起始納稅期限，與土地登記信息、申報(bào)信息進(jìn)行比對(duì)。 3.核實(shí)企業(yè)自營項(xiàng)目、建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)賬、建安合同，確認(rèn)相關(guān)賬目與施工合同是否相符，各項(xiàng)費(fèi)用是否取得了合法有效憑據(jù)；了解關(guān)聯(lián)企業(yè)情況，是否將其他企業(yè)費(fèi)用或其他項(xiàng)目的費(fèi)用列支到清算項(xiàng)目中。 （四）政策依據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十七條、第二十九條、第三十條 三、資本性支出直接列入當(dāng)期成本費(fèi)用，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) A公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司向銀行借款用于B項(xiàng)目的開發(fā)，項(xiàng)目分兩期進(jìn)行，其中C期于2015年1月竣工，發(fā)生借款利息150 多萬元，D期于2015年12月竣工，發(fā)生借款利息90多萬元，公司將該筆借款利息支出直接記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用——利息凈支出”。 檢查員向A公司財(cái)務(wù)人員詳細(xì)介紹了借款費(fèi)用資本化的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)認(rèn)為根據(jù)相關(guān)規(guī)定和取證資料顯示，公司應(yīng)將借款利息計(jì) 入開發(fā)成本，要求企業(yè)當(dāng)就該項(xiàng)目進(jìn)行資本化處理并補(bǔ)繳相應(yīng)稅款。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，企業(yè)未按規(guī)定資本化，一次性計(jì)入當(dāng)期損益，提前列支利息支出。 （三）防控建議 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，以下三個(gè)條件同時(shí)具備時(shí)，因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額應(yīng)當(dāng)開始資本化： 1.資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生。 2.借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生。 3.為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購建活動(dòng)已經(jīng)開始。 借款費(fèi)用在處理時(shí)一定要準(zhǔn)確判斷其性質(zhì)，根據(jù)資本化或費(fèi)用化的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)謹(jǐn)處理，確定利息是資本化還是計(jì)入開發(fā)成本費(fèi)用，避免涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 （四）政策依據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第二十一條第一款 四、預(yù)提費(fèi)用處理不準(zhǔn)確，少申報(bào)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2013年賬戶記載下列事項(xiàng)： “應(yīng)付賬款——預(yù)提二期小高層住宅出包工程費(fèi)”年末余額 2500萬元。計(jì)提出包工程費(fèi)均已計(jì)入“開發(fā)成本”并結(jié)轉(zhuǎn)至各期“開發(fā)產(chǎn)品”科目。 經(jīng)審核，二期項(xiàng)目于2013年8月交付使用。建安施工合同土建工程造價(jià)22000萬元。2013年度已到票20000萬元，2014年1～4 月已取得發(fā)票500萬元，并沖回預(yù)提費(fèi)用500萬元。2013年累計(jì)到票20500萬元，實(shí)際計(jì)提出包工程費(fèi)2000萬元，合計(jì)22500萬元，大于出包工程造價(jià)22000萬元，多計(jì)提數(shù)＝22500－22000＝500（萬元）。2013年二期項(xiàng)目已售面積占可售面積的比例為30%，應(yīng)調(diào)增數(shù) ＝500×30%＝150（萬元）。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述下列三種情形可以預(yù)提費(fèi)用作為計(jì)稅成本： 1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 3.應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用超過上述標(biāo)準(zhǔn)，未按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，存在少繳企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。 （三）防控建議 對(duì)照建筑合同、工程進(jìn)度等資料，分析企業(yè)預(yù)提費(fèi)用科目和企業(yè)所得稅年度申報(bào)納稅調(diào)整情況。對(duì)于出包工程預(yù)提費(fèi)用應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)提費(fèi)用計(jì)提范圍是否準(zhǔn)確，預(yù)提的比例是否恰當(dāng)，當(dāng)發(fā)票不足金額低于10%時(shí)，是否按實(shí)際不足金額預(yù)提。 （四）政策依據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第34號(hào)）第六條：“企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有效憑證。” Part 3 | 預(yù)售環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) | 一、視同銷售業(yè)務(wù)未按規(guī)定申報(bào)，少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)對(duì)某房地產(chǎn)公司開展稅務(wù)稽查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司存在以下違法事實(shí)：
檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長期借款”科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款”日記賬無還款記錄的情況下，該公司某一年的第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬元。經(jīng)進(jìn)一步核實(shí)，原來是房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以開發(fā)產(chǎn)品抵銀行貸款3900萬元，未進(jìn)行任何賬務(wù)處理，少計(jì)應(yīng)稅收入3900 萬元。 經(jīng)過查證后，稽查局對(duì)該房地產(chǎn)公司補(bǔ)繳增值稅、企業(yè)所得稅并加收滯納金。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述企業(yè)發(fā)生以下視同銷售行為，存在未按規(guī)定申報(bào)納稅的風(fēng)險(xiǎn)： 1.企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資。 2.以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)。 3.以開發(fā)產(chǎn)品抵材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)。 4.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者。 5.將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以及其他單位。 （三）防控建議 財(cái)務(wù)部門及時(shí)解企業(yè)是否存在將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 （四）政策依據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條、第十四條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條 二、預(yù)售收入、價(jià)外費(fèi)用等未按規(guī)定及時(shí)確認(rèn)收入或直接沖減成本，少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某房地產(chǎn)公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個(gè)大型住宅小區(qū)，前三項(xiàng)目已經(jīng)完工，D項(xiàng)目尚未完工。該房地產(chǎn)公司所開發(fā)的4個(gè)項(xiàng)目分別在兩個(gè)區(qū)，分別向兩個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)公司2016年5月至2017年6月的納稅情況進(jìn)行檢查，將該房地產(chǎn)公司每月“預(yù)收賬款”貸方發(fā)生額與增值稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)該公司D項(xiàng)目申報(bào)的增值稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2017年6月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬元。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 1.在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入，包括收取的定金、違約金、誠意金等計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅。 2.收取的手續(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)等，未按規(guī)定確認(rèn)收入。 3.將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，或?qū)⑹鄯靠畲蛉雮€(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，未按規(guī)定入賬。 4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。 （三）防控建議 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 結(jié)合現(xiàn)金流量表、銷售合同以及預(yù)售許可證確認(rèn)是否按規(guī)定時(shí)間確認(rèn)收入并進(jìn)行納稅申報(bào)。 （四）政策依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條、第十條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第八條、第九條
三、收到銀行按揭款不計(jì)預(yù)售收入，少繳納稅款的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某公司采取銀行按揭方式銷售房屋，已收到購房戶的首付款 2088.7萬元，銀行按揭貸款3137.2萬元已經(jīng)轉(zhuǎn)入公司賬上，該公司收到的首付款計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，按規(guī)定申報(bào)繳納了增值稅和所得稅，收到的按揭款計(jì)入“短期借款”科目，未進(jìn)行納稅申報(bào)，造成少繳增值稅和所得稅。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款、銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)毛利并申報(bào)，未計(jì)提銷項(xiàng)稅額；收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款等名義記入“短期借款”賬戶，未計(jì)預(yù)收賬款科目，未按規(guī)定申報(bào)納稅。 （三）防控建議 財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門加強(qiáng)聯(lián)系，及時(shí)了解按揭銷售信息、銀行放款信息，結(jié)合“短期借款”明細(xì)賬、貸款合同、銷售合同和房屋 銷售明細(xì)，確認(rèn)開發(fā)企業(yè)是否存收取銀行按揭款未按規(guī)定計(jì)稅情況。 （四）政策依據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條第三款 四、未按規(guī)定及時(shí)確認(rèn)收入，延遲繳納稅款的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 檢查人員通過對(duì)某企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2016年度財(cái)務(wù)報(bào)表上掛有“遞延稅款”，檢查人員對(duì)此有疑問，因?yàn)椤斑f延稅款”貸方反映的是企業(yè)尚未轉(zhuǎn)銷的時(shí)間性差異影響納稅的金額，檢查人員又進(jìn)一步看到其下一級(jí)科目是“所得稅”，而相對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目卻是“其他應(yīng)收款”，再檢查“其他應(yīng)收款”科目，發(fā)現(xiàn)竟是收取的房款，于是向企業(yè)財(cái)務(wù)人員詢問，了解到該款項(xiàng)是企業(yè)2016年 1-5月收到銷售存量房款2531.23萬元，未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，所提所得稅掛“遞延稅款”，未進(jìn)行納稅申報(bào)。補(bǔ)繳所得稅577.48萬元。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 1.企業(yè)采取一次性全額收款、分期收款和銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)于實(shí)際收款日確定收入。 2.對(duì)于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，未按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入。 3.企業(yè)已經(jīng)辦理開發(fā)產(chǎn)品的交付手續(xù)和入住手續(xù)，或已經(jīng)開始實(shí)際投入使用，利用法律上不具備交付條件為由，不按照開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工進(jìn)行處理，延遲納稅。 （三）防控建議 財(cái)務(wù)部門應(yīng)不定期審查銷售合同、房屋銷售明細(xì)、現(xiàn)金流量表、簽收（收樓）花名冊(cè)及房產(chǎn)部門房產(chǎn)合同備案信息，將預(yù)收賬款發(fā)生額（預(yù)收賬款期末余額-預(yù)收賬款年初余額+營業(yè)收入本年累計(jì)數(shù)）與當(dāng)期銷售不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅計(jì)稅依據(jù)對(duì)比，如果預(yù)收賬款發(fā)生額大，則有未足額納稅風(fēng)險(xiǎn)。 （四）政策依據(jù) 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條、第七條、第九條、第十條 Part 4 | 完工環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) | 一、開發(fā)產(chǎn)品完工后不及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目清算，少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)A項(xiàng)目，2008年簽訂預(yù)售合同，取得預(yù)售收入2500萬，按15%的預(yù)計(jì)毛利率申報(bào)繳納所得稅。2009年竣工完成，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案，但未交付給業(yè)主，2009年A項(xiàng)目取得銷售收入6500萬元，在進(jìn)行年度所得稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)仍按照預(yù)計(jì)毛利率15%申報(bào)繳納所得稅，造成當(dāng)期少繳納企業(yè)所得稅。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 （三）防控建議 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。 （四）政策依據(jù) 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函〔2010〕201號(hào)） 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）
Part 5 | 資產(chǎn)管理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) | 一、未按規(guī)定專項(xiàng)申報(bào)，直接在當(dāng)期稅前列支的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某企業(yè)2016年12月，工地現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)被盜物資一批，價(jià)值10 萬元，經(jīng)向警方報(bào)案后，
在2017年匯算清繳期間，被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，要求企業(yè)進(jìn)行納稅調(diào)整，10萬元不能在稅前扣除且被盜物資對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額不得在銷項(xiàng)稅額中抵減，并調(diào)整賬務(wù)。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 企業(yè)取得的不動(dòng)產(chǎn)等固定資產(chǎn)因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收、銷毀、拆除的情形，可能存在未將其進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于非正常損失未按規(guī)定所得稅專項(xiàng)申報(bào)。 固定資產(chǎn)建設(shè)期發(fā)生的工程物資盤虧、報(bào)廢、損毀的凈損失未按規(guī)定計(jì)入在建工程直接在當(dāng)期稅前列支。 企業(yè)非正常損失的購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)所取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)，不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。 （三）防控建議 企業(yè)發(fā)生固定資產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)有內(nèi)部有關(guān)責(zé)任認(rèn)定和核銷資料，對(duì)損失金額較大的，應(yīng)有專業(yè)技術(shù)鑒定報(bào)告或法定資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)出具的專項(xiàng)報(bào)告書等，財(cái)務(wù)部門應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)處置情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，對(duì)于非正常損失應(yīng)按規(guī)定所得稅專項(xiàng)申報(bào)稅前扣除。 關(guān)注是否發(fā)生過工程物資的盤虧、報(bào)廢和損毀的情況，如有發(fā)生，則進(jìn)一步確認(rèn)會(huì)計(jì)核算是否準(zhǔn)確，是否已將凈損失計(jì)入在建工程，查看企業(yè)是否將凈損失計(jì)入了當(dāng)期的營業(yè)外支出進(jìn)行稅前扣除，是否需要進(jìn)行納稅調(diào)整；發(fā)生的工程物資毀損是否屬于非正常損失，其所包含的進(jìn)項(xiàng)稅額是否計(jì)算轉(zhuǎn)出。 （四）政策依據(jù) 《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號(hào)）第十條 《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局第50號(hào)令）第二十四條 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條、第二十八條 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕57號(hào)） 《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第25號(hào)) 二、未按規(guī)定分期計(jì)算抵扣固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額，延遲繳納稅款的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某房地產(chǎn)公司于2017年6月5日，購買辦公大樓辦公經(jīng)營，計(jì)入固定資產(chǎn)，并于次月開始計(jì)提折舊。6月20日，該納稅人取得該大樓增值稅專用發(fā)票并認(rèn)證相符，專用發(fā)票注明稅額1000萬元，于次月全部申報(bào)抵扣。8月，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，要求企業(yè)重新更正申報(bào)，并做相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整：1000萬元進(jìn)項(xiàng)稅額中的60%于當(dāng)期（2017年6月）抵扣，剩余40%于當(dāng)期的第13個(gè)月 （2018年6月）抵扣。
（二）風(fēng)險(xiǎn)描述 1.2016年5月1日后購入的按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)在建工程，取得增值稅專用發(fā)票后對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額全額當(dāng)期抵扣，未按規(guī)定在兩年內(nèi)按比例分次抵扣。 2.2016年5月1日后房地產(chǎn)企業(yè)購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額全額當(dāng)期抵扣，未按規(guī)定在兩年內(nèi)按比例分次抵扣。 3.2016年5月1日后房地產(chǎn)企業(yè)購入的原材料用途明確在購入當(dāng)期已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，在實(shí)際用于不動(dòng)產(chǎn)在建工程時(shí)未按規(guī)定對(duì)將已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%在材料領(lǐng)用當(dāng)期轉(zhuǎn)出為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)出當(dāng)月起第13個(gè)月再行抵扣。 (三)防控建議 關(guān)注固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資、應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額）等會(huì)計(jì)科目，重點(diǎn)關(guān)注2016年5月新增固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資的會(huì)計(jì)核算，了解企業(yè)是否按照規(guī)定對(duì)固定資產(chǎn)購進(jìn)中的進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣；是否按照規(guī)定對(duì)在建工程領(lǐng)用的一般性物資進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出處理。 （四）政策依據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）第二條、第三條 三、未按規(guī)定計(jì)提折舊，少繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn) （一）情景再現(xiàn) 某企業(yè)2013年11月投入使用的會(huì)所、球場(chǎng)、幼兒園，在賬務(wù)上做新增固定資產(chǎn)處理，企業(yè)當(dāng)月補(bǔ)提了會(huì)所、球場(chǎng)2010年5月至 2013年11月折舊，補(bǔ)提了幼兒園2011年11月至2013年11月折舊，企業(yè)當(dāng)月新增固定資產(chǎn)并當(dāng)月補(bǔ)提以前年度折舊，該部分補(bǔ)計(jì)的折舊應(yīng)做納稅調(diào)整，經(jīng)核實(shí)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1803.61萬元，應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅550.90萬元。 （二）風(fēng)險(xiǎn)描述 未按規(guī)定計(jì)提折舊，存在少繳所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。 (三) 防控建議 固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起，按照最低使用年限計(jì)提折舊。 （四）政策依據(jù) 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第512 號(hào))第五十九條 |
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