版權聲明會計雅苑轉載之文章版權歸原作者，本文來自安永EY微信公眾號。 2018年12月7日，財政部對《企業會計準則第21號——租賃》進行了修訂（以下簡稱“新租賃準則”）。新租賃準則與國際會計準則理事會2016年1月發布的《國際財務報告準則第16號——租賃》（IFRS16）基本趨同，承租人不再區分經營租賃和融資租賃，除準則規定的豁免之外，所有承租業務均需確認使用權資產和租賃負債，即“入表”，但對出租人而言，新準則基本上延續了現行會計處理。此外，新租賃準則還對轉租賃、售后回租等業務的處理做出了新的規范。
生效日  母公司或子公司在境外上市且適用國際財務報告準則或企業會計準則的企業可提前執行，但不應早于其同時執行新金融工具準則和新收入準則的日期。
主要內容 適用范圍 準則適用于所有租賃，排除： ? 承租人通過許可使用協議取得的電影、錄像、劇本、文稿等版權、專利等項目的權利，以出讓、劃撥或轉讓方式取得的土地使用權，適用于《企業會計準則第6號——無形資產》 ? 出租人授予的知識產權許可，適用于《企業會計準則第14號——收入》 ? 勘探或使用礦產、石油、天然氣及類似非可再生資源的租賃 ? 承租人承租生物資產 ? 采用建設經營移交等方式參與公共基礎設施建設或運營  值得注意的是，新租賃準則明確企業以出讓、劃撥或轉讓方式取得的土地使用權，適用《企業會計準則第6號——無形資產》，而不適用于新租賃準則，與IFRS16的規定存在差別，但預計不會對凈資產或凈利潤產生重大影響。  租賃的識別、分拆和合并 租賃 租賃，是指在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同。確定合同是否讓渡了在一定期間內控制已識別資產使用的權利，應當對以下租賃三要素做出評估。 租賃的三要素 租賃的分拆  租賃的合并 租賃的識別、分拆和合并涉及重大判斷，是新租賃準則的難點之一。 是否屬于“租賃”不再拘泥于合同形式是否為“租賃協議”，而應根據“已識別資產”、“主導使用”等概念進行判斷。 租賃拆分和合并概念的引入，使得租賃的計量單元細化到了“單獨租賃”，類似于新收入準則下的“單項履約義務”。 承租人的會計處理
租賃期  初始計量  租賃付款額 承租人向出租人支付的與在租賃期內使用租賃資產的權利相關的款項，包括：
折現率 首選租賃內含利率，無法確定時，采用承租人增量借款利率，即承租人在類似經濟環境下為獲得與使用權資產價值接近的資產，在類似期間以類似抵押條件借入資金須支付的利率。 后續計量 ? 使用權資產：
? 利息費用：采用固定的周期性利率計算租賃期各期間的利息費用，計入當期損益 ? 可變租賃付款額（未納入租賃負債計量的部分）：實際發生時計入當期損益 ? 重新計量租賃負債：調整使用權資產的賬面價值，以調減至零為限，需進一步調減的，剩余金額應計入當期損益
租賃變更
租賃負債采用固定的周期性利率計算租賃期利息費用，而使用權資產則參照固定資產準則的規定計提折舊，預計將導致承租人各期利潤表計入費用的金額呈現“前高后低”的特點。 豁免 對于短期租賃和低價值租賃，承租人可以選擇不確認使用權資產和租賃負債，將租賃付款額在租賃期內各個期間按照直線法或其他系統合理的方法計入相關資產成本或當期損益。 新租賃準則中承租人的租賃業務均需入表，短期租賃和低價值租賃是僅有的例外情況，能夠采用與現行準則中經營租賃類似的簡化處理。預計“短期租賃”和“低價值租賃”將會成為未來實務中的“必爭之地”。 出租人的會計處理 區分融資租賃和經營租賃，具體處理與現行準則類似，但新租賃準則明確了生產商或經銷商作為出租人的融資租賃，可以確認收入。
轉租賃 轉租出租人劃分租賃類型基于： ? 原租賃產生的使用權資產 ? 非原租賃的標的資產
售后租回交易 新租賃準則下，售后租回交易的處理，關鍵在于資產轉讓是否滿足收入準則所規范的“銷售”，而非對租賃類型（經營租賃或融資租賃）的判斷。不符合“銷售”條件的，視為融資行為處理，而即使滿足銷售條件，出售相關的會計處理及確認的損益也與現行準則不同。 列報和披露 ? 承租人 ? 出租人 財務報表項目列示與現行租賃準則類似，但附注披露的信息更為廣泛，除要求列示融資租賃有關的信息外，還明確了應披露的經營租賃有關的信息。 新租賃準則明確了與租賃相關的現金流量如何列示，規定承租人將償還租賃負債所支付的現金作為籌資活動現金流量列示，預計將對承租人現金流量表的結構產生影響。 銜接規定 承租人應當選擇下列方法之一對租賃進行銜接會計處理： ? 按照《企業會計準則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》的規定采用追溯調整法處理 ? 根據首次執行新租賃準則的累積影響數，調整首次執行日當年年初留存收益及財務報表其他相關項目金額，不調整可比期間信息. |
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