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敬從軍 綿陽師范學(xué)院副教授、綿陽仲裁委員會仲裁員 摘要：在商品房買賣交易關(guān)系中，開發(fā)商逾期交房和辦證現(xiàn)象屢見不鮮。逾期交房易于認(rèn)定，如無免責(zé)事由則必須承擔(dān)違約責(zé)任。逾期辦證，是指開發(fā)商實際辦證時間超過了合同約定的辦證期限，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的行為。逾期交房必然導(dǎo)致辦證的遲延，逾期辦理總產(chǎn)權(quán)證又必然導(dǎo)致辦理房屋權(quán)屬證書的遲延，在承擔(dān)了逾期交房或者逾期辦理總產(chǎn)權(quán)證書的違約責(zé)任之后，則不能再僵化地按原交房日期確定的辦證期限認(rèn)定遲延辦證的責(zé)任，而應(yīng)以實際交房日期或者實際辦理總產(chǎn)權(quán)證書的日期為起點重新確定辦證的期限，超過此期限辦證則可認(rèn)定為逾期辦證而承擔(dān)違約責(zé)任，否則不承擔(dān)責(zé)任。 關(guān)鍵詞：逾期 交房 辦證 責(zé)任 【案 情】 申請人：呂×× 陳×× 被申請人：四川××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2006年12月1日，申請人與被申請人簽訂《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》。《商品房買賣合同》第十條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2007年12月31日前向買受人交付該商品房”。《商品房買賣合同》第十九條第一項約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2008年3月30日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，雙方同意……買受人不退房，出賣人按已付房價款的2‰向買受人支付違約金”。《商品房買賣合同》第十九條第二項約定：“如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起180日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意……買受人不退房的，自買受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)證書的期限屆滿之次日起至實際取得房屋所有權(quán)證書之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之0.5的違約金，并于買受人實際取得房屋所有權(quán)證書之日起30日內(nèi)由出賣人支付”。《商品房買賣合同補充協(xié)議》第七條第3項約定：“出賣人在取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書并在買受人提交齊全的房屋產(chǎn)權(quán)分戶資料后365天內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證證書，如因買受人原因造成不能及時辦理權(quán)屬登記手續(xù)，辦理時限順延”。《商品房買賣合同補充協(xié)議》第十四條約定：“本協(xié)議與其它附件是《商品房買賣合同》的當(dāng)然組成部分，與《商品房買賣合同》具有同等的法律效力。建筑面積以房管局實測為準(zhǔn)，其參照標(biāo)準(zhǔn)為129.68 m2，如有誤差按單價2363.76元/m2多退少補”。《商品房買賣合同補充協(xié)議》第十五條約定：“本協(xié)議與《商品房買賣合同》所約定不一致的，以本協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)”。依此條約定，房屋權(quán)屬證書的辦理時限應(yīng)以《商品房買賣合同補充協(xié)議》第七條第3項約定為準(zhǔn)，而不再適用《商品房買賣合同》第十九條第二項的約定。 實際交房時間是2008年12月14日（逾期348天），交房當(dāng)日被申請人向申請人支付逾期交房違約金3801.00元；被申請人取得樓棟權(quán)屬證明的時間是2010年10月25日（逾期兩年零205天）；申請人取得房屋所有權(quán)證的時間是2011年3月3日，取得國有土地使用權(quán)證的時間是2011年8月16日。 另查明：根據(jù)《補充協(xié)議》第十四條的約定，房屋建筑面積，以房管局實測為準(zhǔn)，其參照標(biāo)準(zhǔn)為129.68m2,如有誤差按單價2363.76元／m2多退少補。房產(chǎn)證上記載的實測面積為128.42m2,與約定的參照標(biāo)準(zhǔn)相比誤差1.26m2，折合應(yīng)退款額為2978.34元。 申請人認(rèn)為被申請人的行為已嚴(yán)重?fù)p害了申請人的合法權(quán)益，因此提出仲裁請求如下： 請求依法判令被申請人向申請人支付違約金及面積差異款項及利息共計人民幣15049.25元；其中：支付逾期辦理樓棟權(quán)屬證書違約金613.00元；逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金10774.63元 （自約定取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書后的365日之次日起至申請人實際取得房屋所有權(quán)證書之日止的違約金）；支付房屋面積差異的款項2978.34元，前述款項逾期支付的利息683.28元； 被申請人口頭辯稱：一、房屋面積差異按合同約定處理；二、逾期辦理樓棟權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書違約金的計算方法存在期限重復(fù)計算問題，房屋權(quán)屬證書違約金的起算時間應(yīng)從樓棟權(quán)屬證書（總產(chǎn)權(quán)證書）實際取得的時間的次日開始至365日后起算（補充協(xié)議第七條）；三、逾期辦證的原因主要在于政府行為，屬不可抗力，應(yīng)免責(zé)；四、違約金的仲裁時效已過期；五、違約金不應(yīng)計算利息。 雙方對房屋面積差異的處理沒有異議，爭議的焦點集中于逾期辦理樓棟權(quán)屬證書和逾期辦理房屋權(quán)屬證書是否違約的問題，包括對《商品房買賣合同補充協(xié)議》第七條第3項關(guān)于辦證時限起算點的理解，以及是否屬不可抗力，是否已過仲裁時效等；其次對違約金計算利息有分歧。 【審 理】 仲裁庭審理認(rèn)為，《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》系雙方真實意思的表示，合法有效，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條和第一百零七條的規(guī)定，雙方必須按合同的約定全面履行自己的義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。被申請人辦理樓棟權(quán)屬證書的時間已顯然超過《商品房買賣合同》第十九條約定的時間，應(yīng)當(dāng)按照該條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。判斷房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理時間違約與否，關(guān)鍵在于確定《商品房買賣合同》及其《補償協(xié)議》所認(rèn)定的辦證期限。本案主要的爭議焦點就是如何理解《商品房買賣合同補充協(xié)議》第七條第3項“取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書”的時間問題，申請人理解為從約定取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書的時間（即2008年3月30日）起算，被申請人理解為應(yīng)從實際取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書的時間（即2010年10月25日）起算。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋”的規(guī)定，此處“取得總產(chǎn)權(quán)證書”的“取得”理解為“實際取得”更符合通常所理解的生活常識。因此，應(yīng)以2010年10月25日為起算點，被申請人須在365日內(nèi)（即在2011年10月24日前）辦妥房屋權(quán)屬證書（含房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證）。申請人取得房屋所有權(quán)證的時間是2011年3月3日，取得國有土地使用權(quán)證的時間是2011年8月16日，均在此期限之內(nèi)，不應(yīng)承擔(dān)房屋權(quán)屬證書的違約責(zé)任。綜上，被申請人無需承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約責(zé)任，但需承擔(dān)逾期辦理樓棟權(quán)屬證書的違約責(zé)任，應(yīng)支付違約金613.00元。 對于申請人要求被申請人承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的仲裁請求，被申請人辯稱其之所以逾期辦證，是因為政府未及時變更土地使用年限而導(dǎo)致辦證逾期，應(yīng)屬不可抗力情形，不予承擔(dān)法律責(zé)任。仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十一條第二款“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”的規(guī)定，該小區(qū)開發(fā)用地年限不符合規(guī)定，并申請政府變更該幅土地的使用年限這一事實被申請人早已明知，本應(yīng)及時協(xié)調(diào)和敦促政府積極作為，因此并不屬于不能預(yù)見、不能避免和不能克服的不可抗力情形。 對于被申請人提出的已過仲裁時效的抗辯，仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第七十四條“法律對仲裁時效有規(guī)定的，適用該規(guī)定，法律對仲裁時效沒有規(guī)定的，適用訴訟時效的規(guī)定”以及《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外”和第一百三十七條“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間”的規(guī)定，樓棟權(quán)屬證書的辦理時間申請人并不知曉，也不必知曉，申請人關(guān)注的是其房屋產(chǎn)權(quán)證書。前已述及，在2011年10月24日前取得房屋產(chǎn)權(quán)證書均屬合法，而房屋產(chǎn)權(quán)證書的實際辦理時間是2011年3月3日，不存在違約的問題，當(dāng)然就不不知道或者應(yīng)當(dāng)知道樓棟權(quán)屬證書已逾期的事實，房屋權(quán)屬證書更不存在仲裁時效的問題。即使從實際交房日起算，按照3個月內(nèi)辦理樓棟權(quán)屬證書（按之前合同約定2007年12月31日交房，2008年3月30日辦理樓棟權(quán)屬證書的日期順推），然后365日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的期限開始計算，也未超過兩年。因此，申請人的仲裁請求并未過仲裁時效。 利息指因存款、放款所應(yīng)得的本金以外的收入，本案所涉款項尚未固化確定，要求支付利息于法無據(jù)，不予支持。 仲裁庭裁決如下： 一、被申請人四川錦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自收到本裁決書之日起30日內(nèi)向申請人呂姚和陳亮中支付房屋面積差異款2978.34元，辦理樓棟權(quán)屬證書違約金613.00元。 二、駁回申請人對被申請人的其它仲裁請求。 【評 析】 商品房買賣交易中逾期交房和辦證的情況屢見不鮮，此案具有一定的代表性，對其責(zé)任的認(rèn)定不僅事關(guān)當(dāng)事人雙方利益，而且具有一定社會影響力，更事關(guān)社會公平正義的彰顯以及法律的嚴(yán)肅性。本案要解決的主要問題就是在商品房買賣交易關(guān)系中，開發(fā)商逾期交房和辦證之后責(zé)任如何認(rèn)定。逾期交房易于認(rèn)定，本案中雙方對此也無爭議，實際交房的同時開發(fā)商也已自覺支付了違約金。關(guān)鍵是逾期辦證的責(zé)任認(rèn)定問題頗有爭議。 一、何謂 “逾期辦證”？ 本文所謂“逾期辦證”，是指開發(fā)商實際辦證時間超過了合同約定的辦證期限，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的行為。由此可知，只要是逾期辦證，就必然是違約行為，如無適法的免責(zé)事由就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此爭議焦點實際上演變成了判斷開發(fā)商是否逾期辦證的問題。 二、開發(fā)商是否逾期辦證？ 按照《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》的約定，交房、辦理樓棟權(quán)屬證書（總產(chǎn)權(quán)證書）和辦理房屋權(quán)屬證書均屬開發(fā)商必須履行的合同義務(wù)，其截止時間分別應(yīng)是2007年12月31日、2008年3月30日和2009年3月30日。而實際交房時間是2008年12月14日；辦理樓棟權(quán)屬證書的時間是2010年10月25日；辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書和國有土地使用權(quán)證書的時間分別是2011年3月3日和2011年8月16日。簡單地將上述時間一一對應(yīng)，開發(fā)商辦證時間明顯逾期，似乎應(yīng)順理成章承擔(dān)違約責(zé)任。但是在已經(jīng)支付了逾期交房違約金的情況下，再行承擔(dān)辦證的違約金，存在如下問題：一是期限有重復(fù)，有違民法的平等、公平和誠實信用原則；二是過于機械、僵化，不符合客觀事實。 眾所周知，在商品房買賣交易過程中，一個基本的邏輯順序和慣例是：先交房，再辦理總產(chǎn)權(quán)證書，最后辦理分戶的房屋權(quán)屬證書。該順序無法顛倒，前一個行為是后一個行為的基礎(chǔ)，后一個行為必須以前一個行為為起點，環(huán)環(huán)相扣，均以實際交房為前提。根據(jù)《商品房買賣合同》第十條、第十九條和《商品房買賣合同補充協(xié)議》第7條的約定，辦理總產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)在交房后3個月內(nèi)完成，辦理房屋權(quán)屬證書應(yīng)在辦理了總產(chǎn)權(quán)證書之后365日以內(nèi)完成，否則即屬逾期辦證。據(jù)此，因?qū)嶋H交房時間是2008年12月14日，那么辦理總產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)在2009年3月14日前完成，實際是2010年10月25日完成，顯屬逾期辦證；依此類推，辦理房屋權(quán)屬證書則應(yīng)在2011年10月25日前完成，實際辦證分別是在2011年3月3日和2011年8月16日完成，未超過期限，不屬逾期辦證。綜上，開發(fā)商逾期辦理總產(chǎn)權(quán)證書（即樓棟權(quán)屬證書），應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；辦理房屋權(quán)屬證書并未逾期，無需承擔(dān)違約責(zé)任。 三、關(guān)于《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》性質(zhì)的認(rèn)定和對《補充協(xié)議》第七條第3項“取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書”用語的解釋說明 （一）《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》性質(zhì)上屬格式合同 《合同法》第39條第2款規(guī)定：“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。”主要由格式條款構(gòu)成的合同即為格式合同。該案中《商品房買賣合同》雖然使用的是四川建設(shè)廳和四川省工商行政管理局共同制定的示范文本，但其中大量填充性的內(nèi)容仍然是由開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并未與買受人協(xié)商的條款。購房者除了選房的自由，對合同中的價格、交房和辦證期限、違約責(zé)任等重要條款并無選擇權(quán)。其《補充協(xié)議》更是由開發(fā)商預(yù)先擬定，并不會與買受人協(xié)商，且大量重復(fù)使用的合同。因此，《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》性質(zhì)上屬格式合同。 （二）《商品房買賣合同補充協(xié)議》第七條第3項“取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書”用語中的“取得”應(yīng)指“實際取得” 在審理中，申請人要求被申請人承擔(dān)逾期辦理房屋權(quán)屬證書違約金10774.63元，其理由是按照《商品房買賣合同補充協(xié)議》第七條第3項“出賣人在取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書并在買受人提交齊全的房屋產(chǎn)權(quán)分戶資料后365天內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證證書”的約定，被申請人應(yīng)向申請人支付自約定取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書后的365日之次日起至申請人實際取得房屋所有權(quán)證書之日止的違約金。換句話說，申請人將“取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書”中的“取得”理解為“應(yīng)取得”或“約定取得”，即把《商品房買賣合同》第十九條第一項約定的樓棟權(quán)屬證書辦理的截止日期2008年3月30日當(dāng)做了《補充協(xié)議》第七條第3項“取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書”的時間。被申請人辯稱此處的“取得”按照文義解釋的方法應(yīng)解釋為“實際取得”，理解為“約定取得”不符合文義及法律的精神。雙方理解存在分歧，如何認(rèn)定直接決定著開發(fā)商應(yīng)辦證的期限，進而決定著被申請人是否屬于逾期辦證，并承擔(dān)違約責(zé)任。需說明者有如下幾點： 1、前已述及，從邏輯和慣例上，必須先實質(zhì)性交房，才能辦總產(chǎn)權(quán)證；必須實際取得總產(chǎn)權(quán)證，才能辦理房屋權(quán)屬證書。逾期交房既已承擔(dān)違約金，前面的期限則應(yīng)歸零，并以此為起點，重新計算時限；實際取得總產(chǎn)權(quán)證的時間也已逾期，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，相應(yīng)前面的期限也應(yīng)歸零，并以此為起點，重新計算辦理房屋權(quán)屬證書的時限。 2、從語義上看，“取得”在《現(xiàn)代漢語詞典》中被解釋為“得到”；而“得到”在《現(xiàn)代漢語詞典》中被解釋為“事物為自己所有；獲得”。不難看出，“取得”應(yīng)指“實際取得”。 3、從法律的規(guī)定看，《合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。 合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。” 解釋合同的目的，在于探求當(dāng)事人在合同中所表達(dá)的真實意思。本法條規(guī)定了合同解釋的幾種方法，包括文義解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣解釋和誠實信用解釋，無論采用何種解釋方法，“取得”解釋為“實際取得”更符合邏輯和解釋的目的。 第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。” 前已述及，《商品房買賣合同》及其《補充協(xié)議》應(yīng)屬格式合同，按通常理解，也只有實際取得總產(chǎn)權(quán)證書才能辦理房屋權(quán)屬證書。尤其是已承擔(dān)了逾期交房違約金，并將承擔(dān)逾期辦理總產(chǎn)權(quán)證書的違約金，更應(yīng)理解為“實際取得”才符合通常理解及誠實信用原則。 因此，“取得房屋總產(chǎn)權(quán)證書”用語中的“取得”應(yīng)指“實際取得”。被申請人則應(yīng)在2010年10月25日后的365日內(nèi)即2011年10月25日前辦理房屋權(quán)屬證書。 此外，關(guān)于不可抗力，仲裁時效和利息等問題，仲裁庭的裁決意見可資同意。綜上所述，仲裁庭對此案事實認(rèn)定清楚，裁決正確。
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