第一要素：地段
地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價(jià)值的首要條件。市中心的繁華鬧市區(qū)可能是商鋪?zhàn)钯F的地方，而在偏遠(yuǎn)的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉(cāng)庫(kù)，價(jià)值甚至要低于同地段的住宅。
繁華地段的商鋪雖好，但價(jià)格也極高。如果花了過高的代價(jià)買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會(huì)大打折扣。
可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯(cuò)的商鋪。事實(shí)上，確實(shí)有很多一類地段的鋪面單價(jià)和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。
畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方劃上等號(hào)。
第二要素：臨街狀況
商鋪正因?yàn)榕R街才稱之為商鋪，大部分的人不是因?yàn)橘?gòu)物而購(gòu)物，他們是在逛街的過程中產(chǎn)生了購(gòu)買欲望才發(fā)生購(gòu)買行為，有85％的人會(huì)在逛商場(chǎng)的過程中臨時(shí)改變購(gòu)買計(jì)劃。
因此，在投資商鋪中要注意：盡量購(gòu)買臨大街，人們?nèi)菀卓匆姡卜奖阕叩降匿伱妗ＥR大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。
當(dāng)然，這一切必須靈活對(duì)待。在市場(chǎng)中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個(gè)過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。
第三要素：人流
你可以站在想要投資的商鋪門前，統(tǒng)計(jì)每個(gè)時(shí)段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統(tǒng)計(jì)路過的車輛，因?yàn)樾凶叩娜瞬攀琴?gòu)買的主體。
但是需要注意的是，絕對(duì)不是路過的人多，買東西的人就會(huì)多，購(gòu)買行為與諸多要素有密切聯(lián)系。人流僅可以作為購(gòu)買商鋪的一個(gè)重要指標(biāo)。
第四要素：駐留性
想使人在你這里購(gòu)物，要看人們?cè)覆辉敢庠谀氵@里停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會(huì)有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠(yuǎn)只是路過，也不能產(chǎn)生好的銷售業(yè)績(jī)。
要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)所以，鋪面是否讓人們?cè)敢舛毫簦划a(chǎn)生匆忙離開的念頭很重要。
第五要素：購(gòu)買習(xí)慣
你買服裝會(huì)到哪里去買呢？買電器、買家具、買二手房會(huì)去哪里買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那么，在這里投資就值得商榷。
人們的購(gòu)買習(xí)慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競(jìng)爭(zhēng)就沾沾自喜，要知道，大部分的購(gòu)買行為都發(fā)生在成行成市的地方。
所以，新開發(fā)的商鋪一旦定錯(cuò)位，可能面臨門庭冷落的風(fēng)險(xiǎn)。投資商鋪必須仔細(xì)研究人們的購(gòu)買習(xí)慣。
第六要素：購(gòu)買力
同樣地區(qū)的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)全是購(gòu)置的商品房，另外一個(gè)大部分是舊房的拆遷戶，那么，商品房的小區(qū)就具有更大的購(gòu)買力，生意也會(huì)好做，鋪面價(jià)值也相對(duì)較高。
猶太人說過：“做生意要針對(duì)女人與嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是購(gòu)買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購(gòu)買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購(gòu)買力強(qiáng)的地方。
第七要素：便利性
一個(gè)很好的服務(wù)，一定要使需要它的人方便地得到。比如說，家具市場(chǎng)，如果附近交通不利，那么，如何運(yùn)輸呢？
一個(gè)不錯(cuò)的酒樓，但是停車位不足；一個(gè)非常好的商場(chǎng)，但是要到達(dá)，一定要經(jīng)過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？
第八要素：商圈
每一個(gè)繁華的地方，都會(huì)形成一定的商圈。那里是人們吃喝玩樂、購(gòu)物的天堂。
并不一定局限于在城市的商業(yè)中心，在一個(gè)新的城區(qū)形成的時(shí)候，一個(gè)新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場(chǎng)所、餐飲場(chǎng)所或公司集中地。
在偏城區(qū)，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人們活動(dòng)的中心地帶。當(dāng)然也是商鋪贏利的保證。
第九要素：規(guī)劃
現(xiàn)在看起來一切都很好，以后會(huì)不會(huì)改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場(chǎng)，因?yàn)楦浇用竦倪w移，生意可能一落千丈。
原來毫不起眼的鋪面，也可能因?yàn)楦浇硞€(gè)市場(chǎng)的興建而變得炙手可熱，價(jià)格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規(guī)劃，都對(duì)商鋪的價(jià)值有極大的影響。
如果能預(yù)先了解城市規(guī)劃，提前進(jìn)行投資，可以獲得豐厚回報(bào)，如果對(duì)此毫不關(guān)心，必將蒙受巨大損失。
第十要素：地勢(shì)
鋪面不能低于門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級(jí)臺(tái)階才進(jìn)入鋪面，使人覺得不便。
最好是與道路同高或稍高一兩級(jí)。千萬不要小看這一點(diǎn)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，每登上兩級(jí)臺(tái)階，鋪面價(jià)值將下降一成。
第十一要素：凈高
商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當(dāng)然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場(chǎng)要有更高的空間。
第十二要素：開間
商鋪的開間越大，價(jià)值越高。門口很小，進(jìn)深很深的門面價(jià)值相應(yīng)降低。在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。
第十三要素：朝向
盡量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈，會(huì)造成商品褪色，空調(diào)費(fèi)也會(huì)多出不少。光過于刺眼，也會(huì)影響客戶購(gòu)物。萬一當(dāng)?shù)夭辉S安裝遮陽蓬，則更難辦。太陽光不能直射入店內(nèi)的情況除外。
第十四要素：比價(jià)
在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價(jià)格，也可參考類似的鋪面。開發(fā)商的定價(jià)，往往都高于市場(chǎng)價(jià)，動(dòng)人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。
第十五要素：收益率
根據(jù)附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動(dòng)人的神話故事。
年收益率能達(dá)到10％以上就很不錯(cuò)了，相對(duì)應(yīng)的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現(xiàn)在大部分的商鋪年收益率在7％左右。
低于5％的商鋪我們認(rèn)為是較差的，可能還比不上較好的住宅。必須注意的是，專業(yè)市場(chǎng)中的商鋪收益率應(yīng)當(dāng)高一些，因?yàn)檎l也不能預(yù)料得到，一個(gè)紅火的市場(chǎng)會(huì)不會(huì)突然冷下來？風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大于獨(dú)立的臨街鋪面。
商鋪投資學(xué)問當(dāng)然不僅這些，但這些要素為主因，作為商鋪投資的首要條件進(jìn)行排除。
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