以房地產投資入股相關涉稅政策分析

以土地、房屋投資入股，作為投資方主要涉及增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等，被投資方主要涉及契稅、印花稅。本文結合現行稅收政策，就以土地、房屋投資入股，投資雙方有關稅收政策分析如下：

一、增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號，以下簡稱財稅〔2016〕36號）文件附件一《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規定：“銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。”同時第十一條規定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經經濟利益。”財稅〔2016〕36 號文件附件二《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第四款“進項稅額”規定：“適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。”為此，對企業將無形資產、不動產投資入股換取被投資企業的股權行為屬于有償取得其他經濟利益，應按有償銷售不動產、無形資產行為征收增值稅。且被投資企業取得不動產、無形資產包括接受投資入股形式取得的不動產、無形資產，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。

以土地投資入股應按照“銷售無形資產”征收增值稅，增值稅征收區分四種情形：一是一般納稅人以2016 年 4 月 30 日前取得的國有土地使用權投資入股的增值稅處理。根據《財政部、國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第二條規定：“納稅人轉讓 2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算繳納增值稅”。基于以上稅收政策規定，企業將2016年4月30日前取得的土地使用權，投資入股到被投資企業名下，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。投資者給被投資企業開具全額的增值稅專用發票，被投資企業可以抵扣增值稅進項稅額。二是一般納稅人以2016年4月30日后取得的國有土地使用權投資入股的增值稅處理。根據財稅〔2016〕36號附件二第10條規定：“房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。從文件中可見，能減去土地使用權原價的情形只針對“自行開發的房地產項目”。《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫 行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告 2016 年第 18 號）第二條規定：“自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。”基于以上稅收政策規定，財稅〔2016〕36號文件附件二第10條“能減去土地使用權原價”的情形只限于一般計稅的房地產開發企業。另外，財稅〔2016〕36 號文以及后續文件規定的簡易計稅情形中也未包括轉讓2016 年5月1日后取得的國有土地使用權的情形。因此，非房地產企業增值稅一般納稅人以2016年5月1日后取得的國有土地使用權投資入股，不可以選擇差額征稅計征增值稅，必須按照一般計稅方法按照10%全額計征增值稅。三是小規模納稅人以2016 年 4 月 30 日前取得的國有土地使用權投資入股，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計算繳納增值稅。也可以按照全額3%征收率全額計稅。四是小規模納稅人以2016年5月1日后以取得的國有土地使用權投資入股適用3%的征收率全額計稅。

以房屋投資入股應當按照“銷售不動產”征收增值稅。納稅人以房屋投資入股征收增值稅區分四種情形：一是以2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產投資入股，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；二是以2016年4月30日前自建的不動產投資入股，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用按照5%的征收率計算應納稅額。三是一般納稅人以2016年5月1日后取得(不含自建)的房屋投資入股，必須按照一般計稅方法按照10%全額計征增值稅。四是小規模納稅人以2016年5月1日后取得的房屋投資入股：以取得的不動產投資入股，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；自建的不動產投資入股，以取得的全部價款和價外費用按照5%的征收率計算應納稅額。

二、土地增值稅。《財政部、稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）第四條規定：“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”同時第五條規定“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。”基于此政策規定，投資方與被投資方均為非房地產開發企業時，投資方以國有土地投資入股到被投資企業名下，則不征土地增值稅；投資方或被投資方有一方為房地產開發企業時，投資方以國有土地投資入股到被投資企業名下，投資方必須依法繳納土地增稅。具體而言，投資方將國有土地投資到被投資企業名下，土地增值稅分以下三種情況處理：（1）非房地產企業將國有土地投資入股到非房地產企業名下，則非房地產企業不繳納土地增值稅。（2）非房地產企業將國有土地投資入股到房地產企業名下，則非房地產企業必須繳納土地增值稅。（3）房地產企業將國有土地投資入股到非房地產企業名下，則房地產企業必須繳納土地增值稅。

三、企業所得稅。《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》第二條規定，非貨幣性資產交換，是指交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換。企業將貨物、財產用于投資的，應當以貨物、財產的公允價值作為長期股權投資的入賬價值，貨物、財產公允價值與其賬面價值的差額，計入當期損益。可見，以非貨幣性資產投資屬于非貨幣性資產交換范疇。根據《中華企業所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第二十條規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利和利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產和提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。但考慮到以非貨幣性資產投資入股沒有資金流入，所以，《財政部、國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）規定：居民企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。但對于企業在對外投資5年內轉讓上述股權或投資收回的，應停止執行遞延納稅政策，并就遞延期內尚未確認的非貨幣性資產轉讓所得，在轉讓股權或投資收回當年的企業所得稅年度匯算清繳時，一次性計算繳納企業所得稅。財稅〔2014〕116號同時規定：企業發生非貨幣性資產投資，符合《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）等文件規定的特殊性稅務處理條件的，也可選擇按特殊性稅務處理規定執行。并且《國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第33號）規定，符合財稅〔2014〕116號文件規定的企業非貨幣性資產投資行為，同時又符合《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）、《財政部、國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）等文件規定的特殊性稅務處理條件的，可由企業選擇其中一項政策執行，且一經選擇，不得改變。

“非貨幣性資產對外投資是否屬于企業重組范疇”？中國證券監督管理委員會頒布的《上市公司重大資產重組管理辦法》（中國證券監督管理委員會令第109號）第二條規定：“本辦法適用于上市公司及其控股或者控制的公司在日常經營活動之外購買、出售資產或者通過其他方式進行資產交易達到規定的比例，導致上市公司的主營業務、資產、收入發生重大變化的資產交易行為（以下簡稱重大資產重組）”，第十五條規定：“本辦法第二條所稱通過其他方式進行資產交易，包括：（一）與他人新設企業、對已設立的企業增資或者減資；（二）受托經營、租賃其他企業資產或者將經營性資產委托他人經營、租賃；（三）接受附義務的資產贈與或者對外捐贈資產；（四）中國證監會根據審慎監管原則認定的其他情形。”由此可見，企業重組包括非貨幣性資產進行投資，設立新的居民企業，或將非貨幣性資產注入現存的居民企業。非貨幣性資產對外投資屬于企業重組范疇。

非貨幣性資產對外投資符合特殊性稅務處理條件？《財政部、國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）第五條規定：“企業重組同時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定：（一）具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。（二）被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。（三）企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。（四）重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。（五）企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。”以資產投資入股，屬于資產收購范疇，根據財稅〔2009〕59號以及《財政部、國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號）規定，資產收購，受讓企業收購的資產不低于轉讓企業全部資產的50%，且受讓企業在該資產收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇特殊性稅務處理，即轉讓企業取得受讓企業股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。

四、契稅。《契稅暫行條例》規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。條例所稱轉移土地、房屋權屬的行為包括：(一)國有土地使用權出讓;(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;(三)房屋買賣;(四)房屋贈與;(五)房屋交換。《契稅暫行條例細則》第八條視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅的行為包括：(一)以土地、房屋權屬作價投資、入股;(二)以土地、房屋權屬抵債;(三)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;(四)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。雖然《契稅暫行條例》及其細則均沒有關于投資入股的政策規定，但是國家稅務總局《關于以土地、房屋作價出資及租賃使用土地有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕322號)明確，根據《契稅暫行條例細則》第八條的規定，以土地、房屋權屬作價投資入股的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣征收契稅。但對以房地產增資的，根據《財政部、國家稅務總局關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17 號）第七條規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。”因此，母公司以房地產向100%控股的字公司“增資”，被投資方免契稅。如果是投資方以房地產投資設立公司，則可做變通，投資方先以少量貨幣資金設立公司，再以土地向被投資方增資，被投資方就可以享受免契稅的規定。

五、印花稅。根據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162 號）的規定，對 土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，投資方將土地投資 入股到被投資企業名下，投資方與被投資方均按照產權轉移書據繳納印花稅，適用稅率為 0.05%。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，被投資方按實收資本與資本公積增加額繳納印花稅，適用稅率為 0.05%。《財政部、稅務總局關于對營業賬簿減免印花稅的通知》（財稅〔2018〕50號）規定，自2018年5月1日起，對按萬分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。因此，基于此政策規定，被投資方按實收資本與資本公積增加額繳納印花稅，按照法定稅率稅率0.05%減半征收。