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作者應旭升、毛飚 、朱方磊 本文首發于無訟APP 宅基地使用權是農村集體土地用以建設用途的主要方面，與土地承包經營權一樣屬于農民安身立命的重要權利形態。隨著城市化進程不斷推進，農村宅基地使用權糾紛也越來越多，但司法實踐尚未形成統一裁判口徑，導致出現不少'同案不同判'的現象。我們有必要對宅基地使用權特點、宅基地使用權糾紛的分類、處理難點、裁判規則進行梳理，以便妥善處理相應糾紛。
一、宅基地使用權基本特點
所謂農村宅基地使用權，即是農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的占有、使用的權利。
宅基地使用權作為重要的用益物權，具有以下特點：
（1）宅基地的所有權歸集體。 （2）宅基地使用權的主體是特定的農村居民。作為宅基地使用權主體只能是農村集體經濟組織的成員，同時，特定的宅基地僅限于本集體經濟組織特定的成員享有使用權。 （3）宅基地使用權以建設住宅為主要用途。 （4）宅基地使用權具有社會保障性質。農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的，或者只交納了很少的費用。
二、宅基地使用權糾紛分類
1.根據糾紛主體不同
根據糾紛主體不同，宅基地使用權糾紛大致可以分為： 第一、自然人與自然人之間的糾紛； 第二、組織（主要是農村集體組織）與自然人之間的糾紛。
2.根據交易內容不同
根據交易內容不同，宅基地使用權糾紛大致可以分為：
⑴宅基地使用權轉讓糾紛。宅基地使用權人將其所享有的宅基地使用權轉讓給他人，由他人支付價款所引發的糾紛。
⑵合作建房糾紛。合作建房是一種特殊的宅基地使用權轉讓方式。
⑶宅基地使用權租賃糾紛。宅基地使用權人將其享有的宅基地使用權以租賃方式提供給他人使用，由承租人支付租金而引發的糾紛。
⑷宅基地使用權繼承糾紛。宅基地使用權人繼承人依照繼承法規取得將其享有的宅基地使用權而引發糾紛。
三、宅基地使用權糾紛的實務
1. 宅基地使用權轉讓糾紛
宅基地使用權與宅基地上農房是一體的。所以，宅基地使用權轉讓糾紛更多體現為農村私有房屋轉讓糾紛。
⑴ 處理難點
宅基地使用權轉讓糾紛的處理難點在城市居民購買宅基地的合同效力如何認定。
各地法院對農村村民之間的宅基地轉讓行為的處理觀點基本一致的，即只要符合相應法定條件時應認定合同有效。但各地法院就城鎮居民可否在農村購買宅基地（房屋）口徑不一致，甚至相互矛盾。
第一、'無效'模式。有法院將此類合同認定為無效，如北京高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發〔2004〕391號）總的精神：關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定，以認定無效為原則，以認定有效為例外。該會議紀要指出：'第三、要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間…。'
第二、'有效'模式。如浙江高院下發的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法〔1992〕82號）規定：'買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。'
第三、'無效為原則、以有效為例外'模式。如山東高院下發的《全省民事審判工作座談會紀要》（魯高法〔2005〕201號）規定：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。
⑵具體對策
我們認為，針對城市居民購買宅基地現象，應當統一裁判規則，明確合同效力認定原則。
在下列情況下，轉讓農村住房或宅基地使用權的，應當認定為無效：
第一、城鎮居民購買農村住房和宅基地的，因違反國家有關規定，應認定無效； 第二、法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效； 第三、《土地管理法》規定，取得宅基地使用權應先經過集體經濟組織批準，擅自轉讓農村住房和宅基地，未征得本集體經濟組織同意的，應認定無效； 第四、向本集體經濟組織以外的農村村民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經濟組織的成員權屬性，應當認定無效； 第五、受讓人已經有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。
⑶合同有效條件
《物權法》第一百五十五條規定已經明確了宅基地使用權可以轉讓。我們認為宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：
第一、轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）。
第二、屬于同一集體經濟組織內部成員轉讓。如汪增恒訴賀顯貴農村房屋買賣合同糾紛案（重慶市第二中級人民法院〔2011〕渝二中法民終字第1026號）的裁判要旨：農村房屋買賣雙方雖屬不同村民小組，但屬同一農村集體經濟組織成員。該同村不同組的村民之間簽訂的農村房屋買賣合同井未違反法律、行政法規的強制性規定，依法具有法律效力。
第三、受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件。城鎮居民不符合宅基地使用權分配條件，向城鎮居民轉讓行為無效。受讓人雖屬同一集體經濟組織內部成員，但受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件的，應認定無效。
第四、轉讓行為征得集體組織同意。轉讓行為未經集體組織批準應當認定無效。
第五、宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。如馬海濤與李玉蘭農村房屋買賣合同糾紛案（北京市第二中級人民法院〔2007〕二中民終字第13692號）的裁判要旨：宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。城鎮居民購買農村房屋的合同標的不僅是房屋，還包括相應的宅基地使用權，該買賣合同無效。因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。
案例索引：見李馨：《城鎮居民購買農村私有房屋的合同無效》，載最高人民法院《人民司法·案例》2008年第10期（總第549期）。
2.合作建房糾紛
⑴處理難點
農民與非本集體經濟組織成員在宅基地上共建住宅時，往往約定房屋產權分配份額。對于非集體成員是否對宅基地享有權利，較難處理。
⑵處理原則
我們認為，應當采取房產、宅基地分別處理原則。非本集體經濟組織成員可以取得宅基地上房屋，但無權取得宅基地使用權。
如陳忠進訴楊立志騰房糾紛案（江蘇省南通市中級人民法院〔2009〕通中民一終字第0087號）的裁判要旨：農民與非本集體經濟組織成員在宅基地上共建住宅時，往往約定房屋產權分配份額。但由于政策禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地使用權及地上房屋，共建人中只有本集體經濟組織成員一方能取得宅基地使用權證和房屋產權證，另一方對房屋的權利則處于不確定狀態。我國的法律、行政法規并未禁止非本集體經濟組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應認定合法有效，其應能取得共建房屋分得份額的所有權。
案例索引：見周舜隆：《農村宅基地上共建房屋的產權歸屬》載最高人民法院《人民司法.案例》2010年第22期（總第609期）。
3.宅基地使用權租賃糾紛
⑴處理難點
當前，宅基地使用權能否用于出租，法律規定不夠明確，已成為處理糾紛的難點。
⑵處理對策
我們認為，宅基地使用權原則上不得單獨出租，在不改變宅基地使用權用途的情況下，可以認定農民出租房屋的行為有效。
根據'地隨房走'原則，農民將住宅出租給他人，出租期間農村房屋所占用的宅基地使用權實際是一并出租的。宅基地出租不會導致宅基地使用權主體變更，并不違反'一戶一宅'的法律規定。在不違反國家法律和有關規定的宅基地使用權用途的情況下，可以認為宅基地使用權農民能出租，只是出租后不得再申請宅基地。
《土地管理法》第六十二條第四款規定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。《土地管理法》第六十三條規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
4.宅基地使用權繼承糾紛。
⑴宅基地使用權原則上不能繼承。
宅基地不屬于我國公民的個人合法財產，其具有很強的人身依附性，它必須因具有農村集體經濟組織成員資格而取得，因集體經濟組織成員資格的失去而失去。因此宅基地原則上無法繼承的。
在宅基地之上建造的房屋，屬于公民的個人合法財產，可以繼承。不論繼承人是否為本集體經濟組織成員，都有權繼承房屋。但是，城市居民繼承宅基地上的房子后，不能翻蓋和重建房屋。待房子自然消亡，村集體將收回宅基地。
⑵處理原則
應根據繼承人不同主體資格分別對待。
其一、本集體組織成員可否繼承宅基地使用權，就看其是否符合宅基地申請條件。如果其符合宅基地申請條件，允許繼承。反之，則不能繼承。《土地管理法》第六十二條第一款明確規定：'農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。'如發生繼承，則會使繼承者獲得多處宅基地，直接違反了'一戶一宅'原則。
其二、非本集體組織成員不得宅基地使用權的繼承。宅基地使用權是特殊的用益物權，是一項特殊的財產。其具有無償性、人身依附性、福利性。若允許本集體經濟組織之外的人繼承，有違該權利設置的宗旨，有損村民利益。
編輯 賀原榛
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