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因房屋漏水引發糾紛看似屬于比較簡單的相鄰權糾紛，但背后依然有許多值得研究的地方，如責任主體如何確定？到底以樓上業主為被告？還是可以將開發商、物業、供水或供暖等公司列為共同被告？損失如何確定？筆者將通過檢索案例進行數據分析，談談此類相鄰權糾紛案件的處理思路。 一、確定漏水的原因 樓上漏水引起的相鄰權糾紛，首先需要確定漏水原因，根據檢索相關案例總結樓上漏水的原因一般包括以下三種：樓上業主原因、開發商原因、物業公司原因。 （一）樓上業主原因 1、樓上住戶裝修房屋、改造管道、不當用水等行為，破壞了地面的防水設施； 2、樓上住戶地板、水管等防水材料使用年限過長導致自然老化，超過質量保質期，在正常情況下的用水造成的房屋漏水。 （二）開發商原因 房屋漏水是因為房屋質量問題，如房屋在防水保修期內或房屋本身設計不合理造成的漏水。 （三）物業公司原因 因房屋主體結構、公共部位以及公共設施設備損壞而漏水需要大中修及公共改造工程才能修復的，可向物業申請房屋維修基金予以修復。 （四）漏水原因需要鑒定 對于漏水原因往往會有爭議，根據檢索相關案例，絕大多數案件都會在訴訟過程中由專業機構對漏水原因進行了鑒定。部分案例中原告委托所在小區的物業對漏水原因進行鑒定，但基本不會被支持，所以建議原告在在訴訟過程中由專業機構對漏水原因進行了鑒定。當事人在申請人民法院對房屋漏水的原因進行鑒定時的鑒定事項包括漏水原因及持續時間；對于因漏水造成的房屋裝修損失或其他家具的浸泡等損失應委托資產評估公司進行鑒定。 二、責任主體 在確定了漏水原因之后，才能進一步確定責任主體。在以上鑒定結果出現之前難以確定漏水原因，所以難以確定被告。因樓上漏水引起的相鄰權糾紛，被告身份比較復雜，有相鄰權人、房地產開發商，有時候物業公司、供水公司、供熱公司也會成為被告，這些被告是否應該承擔責任應依情況而定。但就漏水糾紛系相鄰關系糾紛特點而言，一般原告多將因房屋漏水引起相鄰方權益損害的被告初步確定為相鄰房屋的所有權人和使用權人。最終承擔責任的主體則在鑒定報告出來之后確定。 若鑒定結果為房屋漏水是因為房屋質量問題，如房屋在防水保修期內或房屋本身設計不合理造成的漏水，由開發商對漏水房屋進行維修，并賠償業主因此造成的損失；若鑒定結果為樓上業主裝修或鋪設水管造成樓下住戶受損，則樓上住戶應進行維修，還應當就其不當行為給樓下住戶造成的損害承擔賠償責任；若因房屋主體結構、公共部位以及公共設施設備損壞而漏水需要大中修及公共改造工程才能修復的，可向物業申請房屋維修基金予以修復。 許多案例中原告申請將開發商追加為共同被告，但大多數案例中法院均不同意追加開發商為共同被告。不同意的理由有二： 1、申請人未提供證據證明房屋漏水與開發商有關； 2、原告因房屋漏水受損起訴不動產相鄰權人屬侵權法律關系，而被告與房產開發商間商品房買賣標的物（含附屬設施）質量是否合格應屬合同法律關系，二者不屬于同一法律關系，不應在一案中一并處理，故對被告提出的追加開發商為被告的申請不予準許。 三、損失如何確定 確定房屋被淹受損金額，比較有說服力的方法是向法院申請對損失進行評估或者鑒定，法院會根據評估結果和被告過錯程度確定賠償金額。如果被告對評估結果有異議，可以重新申請鑒定或者評估。不論鑒定申請是哪一方提出的，法院通常會判決侵權責任人承擔鑒定費用。 一般而言，利益受損的業主可以向侵權責任主體主張因漏水所造成的直接經濟損失以及間接經濟損失，直接經濟損失包括：修復漏水部位所需要的費用、因漏水所損毀的物品的價值損失；間接經濟損失包括房屋因漏水暫時不具備居住條件，因此產生的合理的租房費用等。具體而言，因漏水引發的糾紛，若在起訴時，漏水問題尚未解決，訴訟請求一般應當包括以下幾個內容： 第一，排除妨礙，將漏水原因進行修復、且達到不再滲水的目標； 第二，賠償原告因此造成的經濟損失； 第三，賠償漏水的修復費用；第四，賠償原告的租金損失。 綜上，樓上漏水的相鄰權糾紛案件，相關當事人對漏水原因往往會相互推諉，且對受害方的損失不予認可，具體漏水原因、遭受的損失需要在訴訟中申請鑒定。受損方在起訴時可以將被告初步確定為相鄰房屋的所有權人和使用權人，如沒有證據證明房屋漏水與開發商有關則不能將開發商追加為被告，最終承擔責任的主體則在鑒定報告出來之后確定。關于損害賠償部分，受損業主可以向侵權責任主體主張因漏水所造成的直接經濟損失以及間接經濟損失。 【相關法律依據】 《中華人民共和國物權法》第八十四條 【處理相鄰關系的原則】不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。 第九十二條 【使用相鄰不動產時避免造成損害】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。 房屋質量保修期規定：建設部《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算”。 關于保修期的長短：《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》（指《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限”。 國務院《建設工程質量管理條例》第四十條：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： （一） 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限； （二） 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年； （三） 供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期； （四） 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 |
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