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在日常生活中，房屋漏水是比較常見，同時(shí)也是引人反感的一件事，因?yàn)樗粌H會(huì)給當(dāng)事人正常的生活帶來很多困擾，造成經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失，處置不當(dāng)更有可能產(chǎn)生一系列的鄰里糾紛。 然而，面對房屋漏水情況以及糾紛時(shí)究竟該如何處理？很多人并不了解。 為此，本期，周刊將大家可能遇到的問題一一列舉出來，并提供一些解決方案，以供讀者，特別是遭遇漏水問題、正在購房以及裝修的讀者以參考和借鑒。 遇到房屋漏水首先要檢查漏水的原因。房屋漏水大致分為以下幾種情況： 第一種是房屋主體土建工程問題，如果是房屋主體土建工程問題，有可能是因?yàn)橘|(zhì)量問題，也有可能是因?yàn)槟昃美匣?/p> 第二種是二次裝修導(dǎo)致的滲漏，大致就可以認(rèn)為是上層房子施工破壞防水層。在我國，絕大多數(shù)的房屋漏水都是因?yàn)槎窝b修導(dǎo)致； 還有一種就是通管道導(dǎo)致的房屋漏水。因?yàn)槊恳粚訕嵌家由瞎艿溃苍S因?yàn)楣艿琅c樓板接觸處沒有充分地合閉，因此導(dǎo)致的房頂漏水。 因?yàn)闈B漏原因不同，所以在后續(xù)的處理以及追責(zé)上有所區(qū)別。 首先來說房屋主體土建工程的漏水如何處理。按照國家的相關(guān)規(guī)定，我國住宅外墻防滲漏的最低保修期為五年，在這一階段，房屋如果出現(xiàn)漏水情況，開發(fā)商、施工單位應(yīng)當(dāng)在保修期限內(nèi)對建筑物的質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任。 如果超出了五年保修期，商品房在銷售時(shí)購房者已經(jīng)繳納了一筆大修基金，這筆資金存在相關(guān)管理部門的專門賬戶之中，遇到房屋漏水情況，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意提取使用。 再來說二次裝修導(dǎo)致的滲漏，一般是指的是衛(wèi)生間、廚房在裝修的過程中破壞了原防水導(dǎo)致的滲漏現(xiàn)象。通常，二次裝修防水被破壞多影響隔壁或樓下的家庭，這種情況下一旦出現(xiàn)了滲漏，則是誰導(dǎo)致滲漏誰來負(fù)責(zé)。 最后說通管道導(dǎo)致的漏水。在保修期內(nèi)，如果不是人為的原因造成的漏水，開發(fā)商要承擔(dān)全部責(zé)任。根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。此外，物業(yè)也要追究責(zé)任，如果滲漏的原因?yàn)楣艿蓝氯m然不是物業(yè)導(dǎo)致，但根據(jù)物業(yè)管理合同和相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)定期進(jìn)行檢查和清理，如果沒做到，那就可以追究物業(yè)的責(zé)任。 但無論是房屋主體土建工程的漏水、二次裝修導(dǎo)致的滲漏還是通管道導(dǎo)致的漏水，在現(xiàn)實(shí)生活中，一旦發(fā)生卻難以處理和追責(zé)。 以房屋主體土建工程的漏水為例，因?yàn)闈B漏涉及防水材料、保溫材料以及施工方法等多方面原因，一旦出現(xiàn)問題，住戶找開發(fā)商，開發(fā)商再找施工總包單位，總包單位再找分包單位，分包單位再找材料供應(yīng)商，最后陷入互相扯皮的境地，難以確定責(zé)任主體。 二次裝修導(dǎo)致滲漏的追責(zé)問題在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)同樣也難以處理。一是責(zé)任的界定問題。責(zé)任分三種情況，直接責(zé)任、間接責(zé)任和混合責(zé)任，如果是混合責(zé)任還要區(qū)分主要責(zé)任還是次要責(zé)任。所以出現(xiàn)滲漏問題很難確定導(dǎo)致滲漏究竟誰承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的比例是多少。二是損失難以計(jì)算。例如，因?yàn)闈B漏導(dǎo)致樓下的地板或者家具被泡水了，地板究竟該怎么賠償？按照新的賠償還是折舊賠償？如何折舊？如果家具是幾十年前買的老家具，當(dāng)時(shí)買的價(jià)格很便宜，現(xiàn)在如何賠償？諸多問題難以解決。 因此，為了避免這些問題，首先，在購房時(shí)，提示消費(fèi)者要做好預(yù)算，認(rèn)準(zhǔn)可靠的開發(fā)商。其次，我國大多數(shù)的房屋漏水是因?yàn)槎窝b修所導(dǎo)致，業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修的時(shí)候，要做到科學(xué)施工，選用合格材料，避免接縫、邊緣處留下漏水隱患，避免破壞原防水層，設(shè)計(jì)時(shí)不能單注意防水，還要注意排水，要在屋面預(yù)留“溢流孔”，防止多年不遇大雨造成積水，并加強(qiáng)日常維護(hù)。最后，一旦發(fā)生漏水情況，維修時(shí)一定要細(xì)心，不能圖一時(shí)之快，不按標(biāo)準(zhǔn)的流程來，同時(shí)業(yè)主也需要對物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督，有問題及時(shí)提出來，以免日后再次出現(xiàn)漏水情況。 房屋漏水法律路徑、關(guān)系與適用法規(guī)： 一、解決的法律路徑 房屋發(fā)生滲漏時(shí)，解決的思路為：查找分析滲漏的成因——確定法律關(guān)系——適用相關(guān)的法律規(guī)定————明確責(zé)任，這樣，便能有針對性地適用法律尋求到正確的解決方法。 二、不同的滲漏原因形成不同的法律關(guān)系。 1、開發(fā)商建房時(shí)因質(zhì)量問題造成的滲漏，形成商品住宅質(zhì)量糾紛法律關(guān)系。 2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏，形成財(cái)物損害的侵權(quán)法律關(guān)系。 3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏，形成相鄰法律關(guān)系。 4、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，也是形成相鄰法律關(guān)系 5、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期，則應(yīng)適用物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系。 三、不同的滲漏原因適用不同法律 1、對商品住宅質(zhì)量糾紛法律的適用 《民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。” 《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條第二款之規(guī)定：“屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。” 適用該規(guī)定的前提條件是要確定開發(fā)商建造的房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題。如果滲漏給受害人財(cái)物帶來損害的，開發(fā)商則還要按照《民法通則》承擔(dān)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。 如果滲漏是受害人及其相鄰關(guān)系人造成的，即使在五年的質(zhì)保期內(nèi)，開發(fā)商也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。 如果滲漏既有開發(fā)商建造房屋的質(zhì)量問題，又有滲漏受害人和其相鄰關(guān)系人裝修不當(dāng)?shù)脑颍瑒t應(yīng)相應(yīng)減輕開發(fā)商的責(zé)任并讓有過錯(cuò)的一方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 2、樓上住戶因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成的滲漏時(shí)的法律適用 民法通則》第一百零六條第二款規(guī)定：“公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”。 3、樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏、房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏時(shí)的法律適用 樓下住戶裝修中對其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏，是受害者自已的過錯(cuò)，而房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏，則相鄰各方均無過錯(cuò)，在這樣的情況下，應(yīng)相鄰關(guān)系立案的目的僅是尋求解決的途徑，至于責(zé)任的承擔(dān)，則要依據(jù)查明的滲漏原因來確定。 《民法通則》的第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。” 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第99條規(guī)定，“相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。相鄰一方可以采取其他合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毀損或者可能毀損他方財(cái)產(chǎn)，他方要求致害人停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。” 《物權(quán)法》第八十四條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。 ”第八十六條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。”第九十二條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。 ” 根據(jù)以上相鄰關(guān)系的規(guī)定，房屋用水與排水的相鄰關(guān)系歸納為： （1）一方應(yīng)為另一方提供便利。 （2）相鄰的一方要為另一方提供便利，不得以任何理由推辭的義務(wù)。 （3）相鄰關(guān)系中責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)侵權(quán)原理和《民法通則》中侵權(quán)規(guī)定來處理。如果相鄰人主觀上沒有過錯(cuò)，客觀上也不存在任何過錯(cuò)行為，或者行為與損害結(jié)果之間沒有因果關(guān)系的，依然不能構(gòu)成物權(quán)上侵權(quán)行為，也就不能因相鄰關(guān)系的存在讓相鄰關(guān)系人承擔(dān)責(zé)任。 （4）因?yàn)橛邢噜応P(guān)系，所以就要承擔(dān)責(zé)任，這是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷。但因?yàn)橛邢噜応P(guān)系，所以要提供便利，這是一個(gè)符合情理法理的正確認(rèn)識。 （5）處理相鄰關(guān)系糾紛應(yīng)遵守公平原則，互助兼顧相鄰權(quán)利人的利益，防止損人利已妨害社會(huì)公共利益。 4、共用設(shè)施、設(shè)備導(dǎo)致滲漏且已過保持期時(shí)的法律適用 共用水管的維修，除了人為破壞的情況由破壞人承擔(dān)修理責(zé)任外，在開發(fā)商保修期滿后，應(yīng)當(dāng)有專項(xiàng)維修資金來承擔(dān)。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金”。 “專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用”。 2008年2月1日起施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，“商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”第三條規(guī)定，“本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。” 該《辦法》沒有明列上下水管道、落水管是共用設(shè)施，那么，上下水管道、落水管是否屬于共用設(shè)施呢？一是從法條看新辦法不但用了“一般包括”的文字，同時(shí)明確“由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備”均屬于共用設(shè)施，可見該辦法沒有采用列舉窮盡的方法，不存在除此之外，不得認(rèn)定的情況。二是上下貫通的排水管、進(jìn)水管雖然經(jīng)過業(yè)主房內(nèi)，但權(quán)利屬于該樓一側(cè)單元的共有人，性質(zhì)屬于共用設(shè)施。如果否認(rèn)其具有共用的性質(zhì)，那么就要承認(rèn)業(yè)主對其擁有物權(quán)，物權(quán)的特征是對世權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。開發(fā)商提供的《商品房屋質(zhì)量保證書》中就明確對上下貫通的排水管、進(jìn)水管不允許隨意修理拆卸，可見，業(yè)主是不能對其行使支配和排他的權(quán)利的。三是說上述管道是共用設(shè)施，還可以從戶外的落水管得到印證，戶外的落水管同樣未列入新辦法之中，但它作為共用設(shè)施無人置疑，否則，戶外的落水管一旦毀損將無人修理。 《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十條規(guī)定，“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海ㄒ唬┥唐纷≌g或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ǘ┦酆蠊凶》恐g共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲校瑧?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ㄈ┦酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂！?/p> |
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