八年前的一篇專訪：「我們相信他不會說我就挑個便宜的」

他不會說我就挑個便宜的

PM11:00,Mar.19th,2019

文︱劉德科

 1^st

今天是一篇舊文，2011 年 8 月 4日寫的。八年前的這篇專訪，翻出來，感喟一下光陰四濺。

八年前，我的專訪對象是時任萬科杭州公司總經理周俊庭先生。熟悉他的人一定知道，有些段落不太像是他說話的口吻，這怪我當年過度修飾，所以文章不太精彩，但沒有偏離他當時的意思。所以仍然值得一讀。意思最重要。

如果你嫌讀著累，看我們標黑加粗的那些語句，也可以。

2^nd

別墅精裝修交付

◇劉德科：大家都知道，別墅是一個高度個性化的產品，之前幾乎沒有做別墅精裝修的案例，為什么萬科連別墅都敢做精裝修？

◆周俊庭：萬科一直認為只要是住宅，無論是高層住宅、排屋還是別墅，就要把它做成一個完整的產品。毛坯房只能說是半成品。在日本，是沒有毛坯房的，你跟他們說毛坯房，他們聽不懂。在一些發達國家，是有法律規定的，建毛坯房是不被允許的。精裝修肯定是一種趨勢，萬科有責任去做先導者。只要是浙江萬科出品的房子，無論大小、品類與價值，都必須是精裝的。

早在去年年初（編注：指 2010 年初），萬科杭州宣布旗下所有高層住宅產品全面告別毛坯時代，全部實現精裝修交付。可以說，萬科·西溪蝶園 2 期、萬科·草莊等產品共同形成了萬科杭州精裝高層住宅產品序列。

如今，萬科的精裝修戰略將從高層住宅向別墅推進，旗下所有別墅產品也將實現精裝修交付，涵蓋了萬科·公望、萬科·良渚文化村的郡西別墅和堂前等三個不同市場定位的別墅項目。現在，萬科杭州正式實現了旗下所有產品的全線精裝修戰略。

很多別墅避免不了這樣的功能惡性轉換：「第一居所→度假→荒廢→保姆的樂園」。究其原因，別墅的毛坯交付是其中的一個關鍵因素。

對于很多別墅購買者來說，精裝修的緊迫性并沒有像高層住宅那么緊迫，同時，別墅精裝比高層住宅精裝存在更多的技術障礙，面對功能龐大的別墅空間，很多別墅業主往往一籌莫展，不敢輕易動手，生怕精裝未能達到預期效果，從而毀了別墅應有的價值。

因此，整個別墅園的裝修期和高層住宅相比則更為漫長，這樣一來就難以形成居住氛圍。萬科的「精工別墅」，就是要還原別墅價值，使別墅真正成為享受人生的空間，而不是「保姆的樂園」。

當然，別墅精裝修是一個矛盾，一方面存在著諸多技術障礙，非一般的室內設計師所能擔綱；另一個方面，客戶又希望在別墅裝修中充分體現自己的個性。萬科解決方案是實行「風格兼容性」較強的裝修方案，因為別墅的個性主要并不是通過硬裝來實現的，而是通過軟裝和家具以及藝術品擺設來實現的。

也就是說，業主喜歡什么樣的室內空間風格，完全可以通過家具與軟裝來實現。你入住之后，房子就是你的風格，而不是開發商的風格。這在萬科·西溪蝶園 2 期、萬科·草莊等萬科精裝修高層住宅項目開發過程中已經得到驗證，這也是萬科樓盤與其他開發商的精裝修樓盤最大的區別?？梢哉f，這正是萬科推行別墅精裝修交付的底氣所在。

3^rd

要「哇」四五下

◇劉德科：萬科的「住宅性能」在業界已經聲名斐然。一本大約 70 頁厚的產品說明書，表達了萬科·西溪蝶園 2 期樹立住宅性能新標準的意圖，從根本上啟動杭州住宅開發從觀感向性能轉變的開發路徑。作為萬科杭州全新的產品序列，「精工別墅」會有哪些值得市場期待的表現？

◆周俊庭：別墅的女主人一定擁有很多珍貴的鞋子，萬科·公望四期的鞋柜無疑會令她們興奮不已。因為鞋柜里安裝了太陽能排風系統，完全不必放置活性炭包，卻能更有效地去除鞋柜中的異味。更令女主人心動的，還有主臥室里的隱藏梳妝柜。萬科精工別墅研發團隊在大收納柜中巧妙地隱藏了一個梳妝柜，擁有讓人嘆為觀止的強大功能，不僅有安放各式首飾、護膚品、化妝品、梳理工具的收納柜，還配有指甲烘干機和專業的背光式三折化妝鏡。

還有養魚池，別墅客戶基本都喜歡，但是魚要生病、水要換，最后變成業主的一種負擔。在公望精工別墅里，我們配置了魚池清潔系統，能自動換水、消毒，同時以循環的方式保護水資源。池邊還有一些預埋件的金屬鉤，用來罩網，防止貓來偷魚，孩子掉進水里，保證安全。

別墅庭院是擺弄花草的絕佳場所，但盛夏時節會使滿手泥巴和著汗水讓人難受，到臥室里去沖個涼又擔心弄臟了地板，還嫌麻煩。因此，我們又在庭院中設置了室外噴淋，滿足了主人、特別是小孩的這個小小需求。

當業主看到開發商連這些都為他們考慮了，他們還有什么不信任？他們生活中的一些細小的東西，可能自己想不到，可能想到了很難實現，你為他做好了，這就是價值。

有些事對業主來說很難，對開發商來說卻很容易的，你天天研究房子、研究人，做這個是應該的，只不過有些重視有些不重視，我們把這個看成是萬科的核心能力。

所以，我們說萬科的房子要通人性，要會講話，就是用建筑跟你溝通，你想到的都給你，你想不到的也給你一點驚喜。我們有自信，客戶進來參觀我們的精工別墅產品之后，會不由自主地發出「哇」的贊嘆聲，而且要「哇」個四五下。

◇劉德科：現在又是調控非常嚴厲的時期，高端物業受到調控影響還是比較大，在這樣的時候推出「精工別墅」，是不是說明萬科對市場的未來走向非常有信心？

◆周俊庭：「限購」的影響是全方位的，受影響的不僅僅只是高端物業，這個是大勢，是沒法避免的，不是一個企業、兩個企業能去左右的。我們不因為大勢的變化隨意地去改變對產品價值的判斷，我們還是堅信只要你把服務做得好一點，你把產品做得好一點，市場還是會接受的。由于「限購」政策，市場上本來有 100 個意向客戶，但有「房票」的可能就有 5 個。這 5 個人選什么？我們相信他不會說我就挑個便宜的。所以我們堅持做有品質的房子，不管什么時候都堅持要把產品做好。

4^th

村民公約

◇劉德科：你們在物業服務上也提出了很多標準，比如「垃圾滯留時間標準化」「電梯維保的零打擾」「四張不變的面孔」「15 天無痕服務計劃」「二人成排，三人成列」「保持 10 米的規范距離」等一系列獨有的規范化特色服務。

此前你們的提法是「萬科關注住宅性能與物業服務」，現在又提出「好產品、好服務、好鄰居」，為什么？

◆周俊庭：除了住宅性能和物業服務，萬科的產品還擁有一個很重要的核心競爭力，就是好鄰居。買房子是一個價，買鄰居遠超過房子的價，很多人為了鄰居去搬家，所以我們想萬科就一定要這么做下去。

萬科·良渚文化村花了大約兩年的時間出臺了《村民公約》，整個社會的反響非常好，村民感覺也非常好。比如汽車在良渚文化村是不按喇叭的，這已經是一種常態了。

2008 年，有部分業主向我們提出了一個建議：在萬科·良渚文化村制定一部類似于《良渚憲法》的共識性文件，使大家有一個可以共同遵循的行為準則。他們提出，這樣做的好處，一方面是要開發商尊重土地、文化和業主，同時，實際上讓業主也參與到良渚文化村的建設以及價值的維護當中來了。這個建議應該說，也是《村民公約》最初設想的開始。

關于《村民公約》到底需要什么樣的內容，萬科和業主們進行了激烈的討論。有的認為，「公約」它是一個抽象的東西，需要有理論高度；還有的認為，公約應該是很嚴格的，應該像《工作守則》一樣……幾次磨合后，大家達成共識：《村民公約》內容應該是大家普遍尊崇，且能夠以小見大，實施起來不會有難度的具體行為規范。

之后，《村民公約》制定團隊總體了解了目前居住在文化村約 4000 戶業主的狀態，聽取了很多業主的建議，并羅列了 50 條基本條款。幾經討論，討論過程一波三折，很多條款更是經歷了「幾上幾下」的過程，最終定下 32 條草案，向業主公開征詢。

為了能讓更多的業主參與《村民公約》的征詢，工作人員通過網絡和電話、上門走訪等方式對他們的意見進行了征集，最終有 90% 以上的業主參與了征詢，很多身在外地的業主甚至給工作人員寄了掛號信以表示支持。

這個過程中，很多業主都提出了自己對于這些公約條款的具體意見。《村民公約》就是把不同價值觀的人聚攏在了一起。正因為《村民公約》極高的公信力，有人建議《村民公約》制定之后，把它放在售樓中心，建議買房者認同里面的條款之后再考慮買房。

在《村民公約》成功推出之后，我們可以考慮在萬科杭州旗下所有樓盤推行《鄰里公約》。萬科·西溪蝶園已經在籌備《鄰里公約》的起草與推行。和《村民公約》一樣，《鄰里公約》的所有條款都是簡潔易懂的，不用華麗的辭藻，易于實現社會推廣的價值。比如在電梯轎廂里，主動降低打手機電話的音量。

接下來，《鄰里公約》將是萬科杭州旗下所有樓盤的一個標配，每個物業公司都將設置《鄰里公約》辦公室，負責公約的執行與維護。

從「萬科關注住宅性能與物業服務」到「好產品、好服務、好鄰居」，萬科更進了一步。我們把「好房子、好服務、好鄰居」看做是房地產開發的三部曲，往大里說，就是希望借此推動社會文明的進步；往小里說，就是萬科要制造更多的「萬迷」。

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附錄：《村民公約》全文

二〇〇八年秋，有村民構想良渚文化村制訂「良渚憲法」，遂生共鳴。眾村民偕萬科斟酌推敲，數易其稿，于二〇一〇年秋公示「村民公約」32 條，訪問村民 3931 戶，給力擁立者逾 3653 戶，后定稿為 26 條《村民公約》。

鐫刻為鏡，人人自律，日行成風。

二〇一一年·春

1.我們樂于參加小鎮的公共活動；

2.鄰居見面主動問好；

3.我們呵護孩子的自尊，在公共場合避免責罰；

4.孩子之間發生沖突，家長首先教導自家孩子；

5.鄰居長時間不在家時，我們幫助照看，遇有異常，及時告知管理人；

6.當鄰居因房屋維修需要配合時，我們樂于支持和幫助；

7.我們拾獲樓上鄰居晾曬時飄落的衣物，妥善保管及時送還；

8.我們不往窗外拋撒物品，晾曬澆灌防止滴水；

9.在小鎮公共場所，我們放低談話音量；

10.在清晨和夜晚，我們主動將室內音響降低；

11.我們在公共場所衣著得體，講究禮儀；

12.我們在乘車、購物時依次排隊，尊老愛幼；

13.節假日我們只在指定地點燃放煙花爆竹，平時燃放征得管理人同意；

14.婚喪喬遷等傳統風俗不妨礙小鎮公共秩序、環境；

15.我們開車進入小鎮不得按喇叭，開車窗時將音響聲音調低，停車后盡量將車輛防盜裝置調整到靜音狀態；  　　

16.小鎮內我們慢速行車，不開遠光燈，主動禮讓行人；

17.我們在指定位置停放車輛，不跨線、壓線，且車頭朝向規定方向，停車即熄火；

18.小鎮內出行，我們倡導使用自行車、電動車或循環巴士等；

19.保持公園、游山步道等公共場所的環境整潔，自覺帶走廢棄物品；

20.生活垃圾，分類處理；

21.在小鎮公共餐飲場所就餐，我們提倡自備打包餐盒；

22.購物買菜，我們使用環保袋或竹籃；

23.家中的閑置物品，在小鎮跳蚤市場交易或慈善捐贈；

24.在公共區域，未經管理人同意，我們不放生、放養動物，栽種植物；

25.我們為寵物辦理合法的證件，定期注射疫苗；

26.使用牽引帶遛狗，自覺清理糞便，不帶寵物進入室內公共場所，為具有攻擊性的寵物戴上口罩。