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今日，成都市拍賣兩宗地塊，一宗位于龍泉驛皇冠湖，地塊面積152畝，商業占比上限10%，若達到最高限價將轉入競配建無償移交租賃住房環節；另外一宗位于新津牧馬山，地塊面積41畝，為純住宅地塊。 最終，皇冠湖地塊未達到最高限價，由中國電建以樓面價9000元/㎡拿下，溢價率2%；牧馬山地塊由成都山水渡建設有限責任公司拿下，樓面價為5683元/㎡，溢價率14%。 地塊信息一覽 龍泉驛皇冠湖地塊 地塊位置 地塊位于繞城與五環之間的大面板塊，緊鄰龍泉新城區、地鐵二號線界牌站口，享地鐵紅利，交通通達性較好。 區域規劃 本地塊所在片區地處政府規劃的皇冠湖西部組團，整體定位為“皇冠湖現代服務業聚集區”，以國際機構總部、未來科技城、金融、商貿等功能為主，目前布局了新城吾悅廣場、奧克斯龍泉商業廣場、龍泉世豪綜合體等商業體。 交通配套 區域干道交通環境完善，緊鄰地鐵二號線，多條公交線路經過地塊，整體可達到性強；地塊除東邊道路外，其余規劃道路已形成。北側因靠近地鐵2號線高架橋，具有一定噪音影響。 周邊配套 片區臨近世紀廣場、龍泉老城商圈，可享新城吾悅廣場以及龍泉世紀廣場等大型商業配套。現階段周邊商業氣氛較為薄弱，小型社區商業極度缺乏，未來周邊項目呈現后將有所改觀；此外，周邊醫療、教育資源主要集中在龍泉老城片區，距本案地塊距離較遠。 生態資源配套 區域生態人文資源豐富，地處龍泉“綠心”南側，地塊周邊2公里內享市政打造3000畝皇冠湖生態公園及書房村生態公園兩大公園。 地塊四至 地塊東側道路尚未形成，分布多個近年建成或即將交房的新項目；西、北側周邊分布大量閑置空地、耕地，南部分布大量老舊廠房及老舊生活區。 區域土地市場 區域近年以二類住宅用地出讓為主，拍賣成交土地12宗。近年成交地塊集中分布于大面板塊西部，區域名企云集熱度不斷攀升。2017年新希望入駐大面板塊，樓面價已破萬，達到11000元/㎡。距離本地塊不遠處，曾于1月份成交一宗158畝地塊，樓面價達到6400元/㎡，由北大資源拿下，現已打造為北大資源紫鏡東來項目。
區域競爭格局 目前區域受政府限價政策影響，在售項目較少。在售項目包括臥龍谷壹號、華潤云庭等項目，上批次高層在售均價8000-16000元/㎡。待推項目也較多，包括華潤云庭、北大資源紫鏡東來、臥龍谷玖號等。低密產品藍光公園華府和世茂城供應有洋房產品，臥龍谷壹號供應有聯排和疊拼產品，整體低密產品庫存量受前期去化已較低，在區域內有一定空白契機。
現階段在售項目貨量較少，多處于待售或尾盤階段。未來一年內市場主要競爭項目為華潤云庭、北大資源紫境東來、臥龍谷玖號等。根據土地拍賣情況，還會有更多名企項目入駐此板塊，后續競爭格局將更為激烈。
項目機會點探討 【板塊價值機會1：區域規劃】片區地處政府規劃的皇冠湖西部組團，整體定位為“皇冠湖現代服務業聚集區”，以國際機構總部、未來科技城、金融、商貿等功能為主。 【板塊價值機會2：交通完善】區域干道交通環境完善，地塊緊鄰地鐵2號線界牌站，多條公交線路經過，整體可達到性強。 【板塊價值機會3：生態資源】區域生態人文資源豐富，地處龍泉“綠心”南側，地塊周邊2公里內享市政打造3000畝皇冠湖生態公園及書房村生態公園兩大公園，后續公園的呈現將有利提升項目價值。 地塊緊臨地鐵，鄰近在建的皇冠湖近3000畝水生態公園及書房村生態觀光公園，資源環境較好。 低密物業有一定產品空白，因直接競品北大資源紫鏡東來項目規劃為疊拼產品，固建議本地塊可考慮高層+洋房+聯排的產品布局。高層、洋房產品以走量為策略，承接大面及三圣鄉外溢客群；聯排產品區隔主力競品項目，以提升項目品質為目的。  新津牧馬山地塊
地塊位置 地處五環與第二繞城的之間的牧馬山板塊，南接新津主城區、北臨航空港，區域受天府新區紅利處于快速發展階段。
區域規劃 牧馬山片區處于雙流與新津縣的交界處，片區整體以新津縣為主導，以花源鎮為核心，定位為牧山星城產業功能區。借勢天府新區發展規劃，片區重點發展高端住宅、商貿服務、城市物流配送、文化教育、汽貿服務、旅游文化等現代服務業為主。
交通配套 區域干道交通完善，經牧華路、正公路可達城南核心區，進城方向可經成雙大道和大件路到達，軌道交通規劃（地鐵10號線）利好，整體可達到性強；目前地塊東部沿河地段道路尚未開通，周邊一公里內僅有一條公交線路，區域內部交通有待完善。
周邊配套 片區配套現階段主要依托花源鎮原始配套為主，高端商業、醫療、教育配套需駕車往雙流、天府新區等地，周邊小型商業極度匱乏，生活氛圍薄弱。但伴隨未來廊橋水鄉商業街與淘花源廣場的建成，片區商業將有所改善。
地塊四至 地塊四周除西側、北側道路尚未開通，北側臨香榭灣與學校，東側臨較優質河景資源—楊柳河。
區域土地市場 區域近年以二類住宅用地出讓為主，年成交量較少，09年-15年內樓面價在2000元/㎡以內。2017年中房以4800元/㎡的樓面價入駐區域，創區域新高，土地熱度驟升。
區域競爭格局 目前區域在售項目較少，產品以聯排為主，大多處于尾盤狀態，主力成交總價在200-300萬/套，多數項目為早年規劃產品，競爭力較弱。區域內整體有較大體量未推地塊，待售項目龍湖雙瓏原著即將開盤，后續還有不少房企項目將亮相，未來版塊內別墅市場競爭壓力較大。
項目機會點探討 【板塊價值機會1：區域規劃】區域借勢天府新區發展規劃，片區重點發展高端住宅、商貿服務、城市物流配送、文化教育、汽貿服務、旅游文化等現代服務業為主。 【板塊價值機會2：區域屬性】牧馬山為成都別墅產品最為集中的區域，早年以中國十大別墅之一自居，區域內山地資源豐富，且本地塊臨近楊柳河，較為適宜打造為高端產品。 【板塊價值機會3：競爭格局】目前區域在售項目較少，產品以聯排為主，大多處于尾盤狀態，主力成交總價在200-300萬/套，多數項目為早年規劃產品，競爭力較弱。若重新定義產品，尋求創新凸顯差異化，仍存有較大市場契機. 本地塊處傳統別墅區，規模較小，容積率較低但有航空限高。東臨楊柳河，河景資源優質，是本地塊主要的價值點之一。 可考慮依托河景資源和價格優勢，承接雙流及城南外溢客戶需求，打造為以疊拼+洋房產品為主的純低密社區。
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