|
文：胡嘉琦 朱耘 ID：BMR2004 高管減持股份、業績增長緩慢、負債總額飆升，龍湖集團正值多事之秋。 根據wind顯示，2019年5月9日，龍湖控股有限公司（以下簡稱龍湖集團，00960.HK）遭執行董事李朝江場內減持75萬股，每股均價約28.3093港元，總價約2123.20萬港元。 而此次減持并非近日來龍湖集團股東的首次減持，2019年1月初，龍湖集團CEO及執行董事邵明曉減持200萬股龍湖集團股份；1月17日，龍湖集團再遭大股東龍湖集團董事長吳亞軍的前夫蔡奎通過佳辰發展國際有限公司減持1.5億股股份。
大股東減持股份的原因是什么？《商學院》記者就此向龍湖集團負責人了解，截至記者發稿未予回復。資深房地產評論人、投行、香港保薦人黃立沖認為，龍湖集團大股東對于股份的出售給市場提供了一個負面的消息，說明龍湖集團內部人士并不看好龍湖集團的未來，因此，這對于龍湖股價的未來是不利的。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍向《商學院》記者分析稱，減持套現受多種因素的影響。第一，或是對龍湖集團相對來說持悲觀態度。第二，此類企業的部分管理業務要退出，所以持股方面會有調整。第三，套現或也和資金壓力有關，所以會有此類套現的做法。 銷售指標“壓力山大” 5月9日，龍湖集團發布公告，2019年4月，集團實現合同銷售金額人民幣196.0億元，同比增長34.5%。合同銷售面積119.5萬平方米。截止2019年4月集團累計實現合同銷售金額人民幣640.8億元，合同銷售面積403.3萬平方米。 據2018年報顯示，龍湖集團營業額為1158.0億元，同比增長60.7%；核心凈利潤128.5億元，同比增長31.5%；毛利同比增長61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%；核心稅后利潤率為14.7%，核心權益后利潤率為11.1%。 雖然龍湖集團業績整體表現不錯，但是在經過了2016、2017連續兩年的高增長后，龍湖新一輪的增長波動已經開始，2018年的銷售增速遠低于前兩年。據年報顯示，2018全年龍湖集團銷售額2006.4億元，與上年同期相比增長28.5%， 2018年龍湖集團的銷售增速從2016年、2017年的61.6%、75.9% 跌至28.5%。但鑒于同業更快的發展速度，龍湖集團在全國房地產行業規模排名中，較2017年的第8位退后至第10位，被華潤置地和新城控股趕超。另外，在克而瑞銷售排行榜中，龍湖集團2018年的銷售額位列第10位，較2017年下降了2個名次。 另外，2018年初龍湖提出了“53215”戰略。據悉，“53215”，即指龍湖未來三年，要出現1-3個500億元級地區公司，3-5個300億元級地區公司，5-8個200億元級的地區公司，8-15個100億元級的地區公司，消除或合并三年以上仍在50億元以下的地區公司。另外，新房開發銷售業務（簽約、租金）要進入行業規模前十，營銷力進入前三。根據“53215”戰略估算，到2020年，龍湖銷售額將達到3200億元-6100億元。按2020年達到3200億計算，年復合增長率應不低于27%；如2020年要達到6100億元，則年復合增長率應不低于57.5%。盡管在2018年全年龍湖集團的銷售額增長率為28.5%，但是與“53215”戰略的年度上限指標還存在很大的差距。 值得注意的是，在營業額和利潤增長的同時，龍湖集團2018年的利潤率卻出現下滑，集團核心稅后利潤率由2017年的18.3%下降至14.7%；核心凈利潤率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。龍湖集團銷售增速及核心凈利潤下滑的原因是什么？ “從目標的定調來看，龍湖多為高端項目，在房地產銷售市場降溫及限價或是龍湖集團銷售增速放慢的原因是之一。”嚴躍進認為。 龍湖集團董事長吳亞軍此前為2018年定下增長目標為30%的預期，要求銷售額突破2000億元，力爭行業前十，保持適當規模優勢。而據龍湖集團2018年年報顯示，2018年龍湖集團實現合同銷售額2006.4億，同比增長28.5%，“踩線”完成了此前定下的2000億元的銷售目標，然而，28.5%的增長速度低于此前吳亞軍定下的2018年增長30%的目標，此次未完成董事長吳亞軍業績增長30%的預期的后果是什么，2019年龍湖集團的目標是多少？具體如何執行？ 對此，《商學院》記者向龍湖集團方面發出采訪提綱，截至發稿日期，未收到回復。 土儲小幅增加 負債增長1094.81億元 2018年龍湖的銷售區域主要集中于環渤海、長三角及西南區域。據2018年年報顯示，截至2018年12月31日，龍湖集團土儲面積合計6636萬平方米，權益面積4559萬平方米，而2017年同期土儲合計僅為5458萬平方米，權益面積3900萬平方米。 龍湖集團2018年環渤海、長三角、西部、華南及華中片區合同銷售額分別為689.7億元、559.2億元、472.4億元、215.1億元及70.0億元，分別占集團合同銷售額的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。 在新增土儲方面，龍湖集團2018年新增收購土地儲備總建筑面積為2189萬平方米，與2017年的2023萬平方米相比小幅增長。 按地區來看，龍湖集團在西部地區、長三角地區、環渤海地區、華中地區及華南地區的新增土地儲備建筑面積占比分別為35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。 與小幅增長的土地儲備相對于的是龍湖集團高漲的負債總額。據悉，截至2018年末，龍湖集團負債總額為3660.66億元，相比于2017年的2565.85億負債，增長1094.81億元，增幅為42.67%。其中，龍湖集團一年后到期的銀行及其他借款金額為994.56億元，而現金流僅為452.6億元。龍湖集團高漲的負債總額是否會對其資金運轉造成壓力？截至記者發稿，龍湖方面并未回復《商學院》記者。 嚴躍進建議，從負債規模等數據來看，龍湖集團應注重降低負債數據，進而打消投資者的顧慮。同時，嚴躍進建議，適當擴大股權融資，加快項目的銷售是緩解償債壓力的有效措施。 龍湖集團如何降低負債率，完成年度銷售目標，《商學院》將持續關注。 |
|
|
