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租賃合同有效期內，出租人任由承租人拖欠租金而不解除租賃合同所造成的承租人擴大違約責任由誰承擔？ 案例的提出近日遇到一個案例，案例講述的是作為出租人的A與作為承租人的B簽訂了一份商鋪租賃合同，租期3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，合同還約定“如B方拖欠租金超過30天的，A方有權解除租賃合同”。 2017年4月，承租人B開始拖欠A租金及相應的管理費，此后一直拖欠。2018年12月31日，A公司以合同到期為由，向法院起訴要求B公司支付租賃期內的租金、管理費及拖欠期內的違約金（按每日萬分之五），并確認合同自法院立案受理之日起解除。 B認為，2017年4月起B已經開始拖欠A租金，至2017年5月拖欠已經過達到或超過了30天，A此時理應解除合同以防止損失的繼續擴大，根據【合同法第119條】即“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔”的規定。現在A要求B承擔2017年5月起至2018年12月31日止的租金、管理費及期間違約金沒有法律依據，此部分屬于 A的原因導致擴大的損失，理應由A自行承擔。 類似的案例也集中體現在借款合同糾紛案件中。如借款人不能按期還款并超過規定天數的，出借人有權解合同。如果出借人不解除合同，是否借款人逾期還款不斷累積的違約金也視為出借人沒有采取適當措施防止損失擴大而導到借款人積累的違約金損失由出借人承擔呢？ 針對上述這個案例，我們要試圖解決是否真如B所說，租期內出租人不解除《租賃合同》所造成的承租人擴大違約責任應由出租人即A承擔。 一、 合同法第119條的立法本意合同法第119條規定“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔” 此條的立法本意旨在約束違約后的損失擴大，督促交易雙方特別是守約人在知曉違約人違約后應當采取措施防止不必要損失的擴大。即守約人有止損義務，但止損措施的費用應由違約方承擔。 二、承租期內承租人違約，出租人是否有義務主動解除租賃合同，以防止各方損失的擴大？如以上所述的案例所說，承租人B違約，出租人A是否應有義務主動解除租賃合同，并主動為自身或承租人減損損失？ （1）出租人是否有主動解除租賃合同的義務 出租人A與承租人約定了承租期為3年，在3年期內出租人理應享有的承租人B主動按時繳納租金及相關費用的期盼權及可得完整利益權。如果在合同內雙方未約定承租人違約超過30天出租人應當解除合同的，承租人也沒有以通知的方式單方解除合合同，而僅僅是規定超過30天出租人有權解除合同的，則應視為出租人A享有的是擁有合同解除的權利。在承租期內，A可以以完整利益為出發點，自行選擇要求承租人B繼續履行合同并繳納租金及相關費用。 （2）出租人是否有義務主動為自身或為承租人減損損失 如（1）所述，出租人A沒有義務主動解除與B簽訂的租賃合同，因此在承租期內A可以選擇讓渡出租賃物給B不收回，而要求B按時繳納租金及相關費用，B未按期繳納的，B應當按合同約定向A承擔違約責任。在A無義務主動解除租賃合同的情況下，A并無主動為承租人B主動減損違約金的義務，即A在選擇以繼續讓渡租賃物直至期滿的方式來主張B應承租的租金及違約金，并非一種怠于行使權利的行為，也不具有惡意性，具有合同依據，理由得到支持。 三、如出租人主動為自身或為承租人減損損失，效益如何？如出租人自承租人拖欠租金及相關費用滿30天后即選擇解除雙方的的租賃合同，效益如何呢？ 首先，出租人選擇主動解除雙方租賃合同的，仍有權要求承租人承擔違約責任。同時也免除不了承租人應向繼續出租人補繳拖欠租金及相關費用并承擔拖欠期間違約金的責任。 其次，出租人選擇解除租賃合同后，即有權收回租賃物，并有權不再受原承租人的約束。收回的租賃物可由出租人另行出租并獲取收益。這些另外獲取的收益與原承租人應承擔的承租期內的租金相差幾無，只是由出原承租人的拖欠行為導致出租人本應回款的資金被占用而有權要求承租人承擔違約責任。 因此無論出租人主動為自身減損或為承租人減損也好，在整體租賃物及租賃期限內均沒有獲取暴利的可能利，因此為了保護守約方出租人的利益，在既定利益可確定情況下，出租人不解除租賃合同而繼續選擇讓渡租賃物仍是原租賃合同內的一種對等義務，并沒有改變原租賃合同的權利義務生態。 四、合同法及民法通則關于繼續履行的規定合同法第94條第2款規定了預期違約，即“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的”，其中“明確表示”就是明示違約，“以自己的行為表明”就是默示違約。對于預期違約，如果守約方沒有主張預期違約，其就不應承擔防止損失擴大的義務。在租賃合同及借款合同內均是如此。而另根據《民法通則》第一百一十一條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件，另一方有權要求履行或者采取補救措施，并有權要求賠償損失。 因此根據上述法律規定，存在“在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的”情形的，守約方并無承擔防止損失擴大的義務，守約方仍可選擇要求繼續履行、承擔違約責任或者解除原合同關系 并要求違約方承擔相應責任。 五、議題小結通過以上分析，我們認為無論是租賃合同還是借款合同，在違約方違約后，守約一方并無義務為違約方采取必要措施以阻止損失的繼續擴大。因此也并不適用于合同法第119條的規定。出租人或借款人不解除租賃合同\借款合同而繼續選擇讓渡租賃物、金錢等仍是原租賃合同、借款合同內的一種對等義務，并沒有改變原上述合同的權利義務生態，因此根本不會造成所謂的擴大損失的情形。違約方援引合同法第119條意在混淆視聽，轉移權利義務關系，不應得到支持。 困于2019年5月18日 寫于2019年5月21日 |
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