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打開幸福里，查看更多圖片 說到物業的問題，我想業主都有吐不完的槽點，而對于物業相關的法律知識，人們大多都了解甚少。住小區，面對物業糾紛你需要提前了解下面這些物業法律知識，既能解決規避麻煩還能省錢。 1、預交物業費有沒有法律上的依據？按照《物業管理條例》等相關法規規定，物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費；經批準可以預收的（一般通過前期物業服務協議方式），預收期不得超過6個月。 所以，如果物業要求您提前預交幾年的物業費，千萬不能因為一點小便宜就提前交了，要是物業跑路，或是將項目轉交給其他物業公司，您多交的錢可能沒保障。 2、小區物業服務一般包含哪些內容？小區物業服務的內容和標準應當按照小區物業服務合同的約定進行。 根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。 3、簽訂物業管理合同要注意什么問題？簽訂物業服務合同時要注意以下事項： （1）明確委托物業服務的內容、范圍和期限。 在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。 （2）除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。 （3）明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任。 （4）對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。 4、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？答案是沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。 因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣可能嚴重干擾管理公司的正常運作。 5、小區內的停車位歸開發商還是歸業主？停車位問題一直是業主與物業矛盾糾紛的常見問題，也是業主生活息息相的。 關于停車位的歸屬，需要從該產權的歸屬來區分。能辦理產權的，屬于產權人；不能辦理產權的，建筑規劃紅線范圍內，已經在業主房產分攤面積內的，屬于全體業主所有。一般來說，露天的大部分屬于全體業主所有。地下車庫的，屬人防建設的，歸屬政府。非人防建設的，開發商繳納土地出讓金并辦理相關手續后屬于開發商。 法律文獻參考《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。 6、物業費以什么面積收取？沒入住要收嗎？物業費的面積收取分兩種情況，房產證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業管理費。 物業費的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續的，從辦理收樓手續之日起開始計算；未按收樓手續約定日期拖延收樓的，以開發商發給業主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業管理費。 所以，從上面提到的時間節點開始計算物業費，即使不入住也是要收費的哦。 7、住在底層的業主還要交電梯費嗎？這是很多底層住戶最關心的問題，因為住底層使用電梯的次數可能忽略不計，沒使用就要繳費大家覺得不合理。但事實是，高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。 高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產權上屬全體產權人所有，功能上供全體產權人使用，實物形態上不能分割給各產權人。按照我國現行物業管理的有關政策規定，住宅專有部分由產權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業管理企業統一負責維護管理，其費用由全體產權人分攤。自然，電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。 8、其他的業主不交物業管理費，對我有影響嗎？當然有影響。物業服務的實施是需要業戶交納的物業管理費來支持的，如果有業戶不交管理費，勢必會給物業公司的管理運營經費造成影響，也將影響了已交費業戶的利益，也就是影響了您的利益。 9、不交物業費，物業管理公司有權停水停電嗎？物業是沒有權利停水停電的。供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司；物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者處于不同的法律關系中。 停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。 10、物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎？答案是不能。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。 罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。 但，物業公司可以通過與業主簽訂物業服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業公司就能要求業主支付違約金，以此作為處罰的手段。 所以業主在簽訂協議的時候一定要看清楚補充協議，避免被套路，當然自覺做個文明業主就能規避很多問題，也免了傷錢包。 11、物業費拖欠多久會被起訴？法律沒有明確規定物業費是按月交納還是按年交納，一般認定應該按月支付，或是雙方另行約定時間交納，如果沒有支付，物業公司履行了催告程序也就是通知業主來交物業費，業主還是不交物業費，就可以起訴了。 但是一般物業為了和業主保持良好的關系，都不會差幾個月就起訴的，會及時通知，如果業主表示要支付，物業公司都不會起訴的。實際生活中發生物業糾紛較多的要么是業主接了房就沒交過物業費，要么就是物業公司撤場也就是換物業公司，原物業公司才會起訴。 12、物業維修資金怎么用？按《住宅專項資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。 根據《住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理： （一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議； （二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議； （三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案； （四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支； （五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知； （六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。 13、發生物業糾紛后，業主應當通過什么方式進行維權呢？常見的物業糾紛解決方式有六種，業主可根據實際情況選擇適用。 （1）業主與物業管理公司協商解決 《物業管理條例》中明確規定了業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的約定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。 （2）由第三人協商解決 一般第三人調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種。業主與物業管理公司發生糾紛后可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協議。 （3）提交仲裁機構仲裁 業主與物業管理公司發生糾紛后，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理合同中仲裁條款或糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議，雙方可將糾紛提請有管理權的仲裁機構進行裁決以解決糾紛。 （4）投訴 業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》第49條規定，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。 （5）提起訴訟 業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時，可將糾紛訴至法院或直接向當地人民法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。 （6）如果以上方式都不能滿足業主，可以更換物業管理公司 《物業管理條例》中明確規定廣大業主有權選聘、解聘物業服務企業。因此，作為小區的真正主人，廣大業主有權重新選擇物業管理公司為其提供物業管理服務。 ? |
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