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本文為深圳看房團原創作品 南沙，在廣州的戰略版圖中地位越來越重要了。這里不僅是廣州唯一的副中心，還是南下搶占大灣區“C位”的關鍵。有人甚至認為，南沙將支撐廣州反超深圳。 廣州作為老大哥，看著深圳這個小弟一步一步趕超自己，說不著急上火肯定是假的，同為一省的一線明星城市，彼此間的關系除了相互合作外，更多的是競爭關系。 近些年來，廣州“攤大餅”的發展模式，使它在與深圳的競爭中逐漸敗下陣來，這種“攤大餅”模式，一方面阻礙了人口的聚集，降低了城市效率，另一方面，大量的房地產投資和低使用率的基礎建設，造成了嚴重資源浪費。 南沙新區的誕生，讓廣州看到了擊敗深圳的希望。 1、天將降大任于南沙 2月18日，國務院發布了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，規劃綱要中最受益的無疑是三大合作示范區，分別是深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴。 灣區是城市發展的最高形態，也是全球發展的經濟中心，目前全球有紐約、舊金山、東京、粵港澳四大灣區，這些灣區，因為區位優勢或政策優勢，像磁鐵一樣吸引了高質量的人才、資金、信息等資源，進而成為全球經濟的樞紐。 而在《綱要》中，南沙被提及14次，這是什么概念呢？佛山被提及不過9次，中山8次，東莞8次，江門只有7次。 可以肯定的說，南沙肩負著國家戰略，也迎來了歷史性機遇。 2、集全廣州之力，發展建設南沙 從2005年設立南沙新區，2012年升級為國家級新區，2015年獲批南沙自貿區，2016年成為廣州唯一城市副中心，到2019年成為粵港澳三大合作示范區之一，南沙的地位在不斷的上升。 南沙，集萬千寵愛于一身。 在廣州最新的城市總體規劃中，光南沙板塊就整整占了全廣州規劃的1/7。 2018年廣州重點項目完成投資2812.8億元，其中南沙投資921.32億元，相關占比高達32.75%，為全市第一。 5月29日，中新社從廣州南沙開發區管委會獲悉，2019年廣州南沙將投資5770億元，大力開展包括港口、軌道交通、高快速路、市政基礎設施、電力設施及公共服務設施等940個項目的建設。 南沙正以肉眼可見的速度發展。 3、交通樞紐，名校醫院云集 交通方面，未來南沙將擁有6條地鐵（4、15、18、22、26、南從快線）和4條有軌電車（NS1、NS2、NS3、NS4），慶盛、萬頃沙、橫瀝和蕉門將形成4個交通樞紐；廣深港高鐵實現28分鐘直達香港西九龍，深中通道15分鐘抵達深圳寶安機場，虎門二橋先于深中通道開通，且更名為南沙大橋。 非官方發布，僅供參考 教育方面，南沙是名校云集，隨著華師附幼、附小、附中南沙校區陸續投入使用之后，未來兩年內南沙至少又有5所名校投入使用，包括廣州外國語學校附屬小學、廣大附中（南沙）實驗學校、廣州市二中附屬南沙實驗學校、進港大道中學校、靈山島尖九年一貫制學校等。 醫療方面，截至目前，中山大學附屬（南沙）口腔醫院與中山大學附屬第一（南沙）醫院、廣東省中醫院南沙醫院、廣州市婦女兒童醫療中心南沙院區、廣州市第一人民醫院南沙醫院等一批高端醫療資源已經落戶南沙，據南沙方面透露，未來香江集團將策劃在南沙建設一家國際化高水平心腦血管病專科醫院；正威國際集團將在南沙國際醫療產業園投資建設6家從國外引進的高端特色專科醫院。 至2020年，南沙規劃綜合醫院11個，中醫醫院1個，專科醫院3個。 每一個廣州的購房者或投資客，都無法忽視南沙，都想在能力范圍之內提前布局南沙，那么南沙到底有沒有投資價值，哪些區域哪些樓盤值得投資，下面將重點介紹南沙的四個熱門區域：黃閣、蕉門和金洲、明珠灣、南沙灣。 如果感興趣，可以打開地圖，在衛星地圖模式下搜索南沙黃閣鎮，你會發現村屋密集的聚集在麒麟廣場以北，而其它區域則是大量的農田和小山丘，黃閣的現狀確實如此，開發在售的樓盤也不多。 提到南沙，大家馬上會想到金洲、蕉門和南沙灣，對黃閣的發展規劃知之甚少，也不了解黃閣是否值得投資。 黃閣位于南沙中北部，東臨獅子洋，南與橫瀝鎮以蕉門水道為界，西至騮崗水道，北與番禺的石樓鎮以蓮花山水道為界，占地約70.68平方公里。 根據規劃，黃閣主要以“一心、兩帶、三片、多組團”的模式進行開發。其中多組團主要指黃閣北組團、小虎島組團、沙仔島組團、黃閣老鎮組團。黃閣北組團擁有南沙最大的汽車城，而小虎島是石化綜合園區，一直被周邊的居民所詬病。 2018年4月3日3時20分，位于廣州市南沙區小虎化工區的久泰能源（廣州）有限公司的二樓二甲醚生產車間反應釜發生爆炸而引發大火，事發后，黃閣鎮政府迅速組織小虎化工區200多名村民緊急撤離，安置到安全地區。同時，公安消防等部門迅速到場進行滅火，三個多小時后明火被全部撲滅。 記者在采訪中發現，南沙小虎島工業區其實已經不是第一次發生工業意外，只是這次的事故相對比較嚴重，而島上居民村民也曾經多次安全疏散。據村民反映，小虎村有13個生產隊，目前已經有8個生產隊搬走，剩下5個生產隊還在留守，而整條村就顯得比較冷清，生活也沒有那么方便，而留下的村民，也是希望可以盡快搬遷。 在南沙新區城市整體規劃中，黃閣鎮與東涌鎮一起組成了北部組團。 北部組團，總面積約 130 平方公里，以豐田基地為產業基礎，以慶盛高鐵樞紐為高端化依托，以促進區域傳統產業升級、轉型為主題，重點發展面向區域的職業教育、科技研發、產品測試、公共服務和高端裝備制造等產業。 投資者一定要重點關注慶盛高鐵樞紐區塊，因為它是整個南沙北部組團的核心。 規劃顯示，慶盛樞紐區塊可容納居住人口2.1萬人，并規劃建設一所九年一貫制學校、一所國際化小學及兩所幼兒園及其他體育文化設施。高等院校用地也由原來的12宗增加至19宗。而根據此前香港媒體報道，香港科大回應咨詢時表示，該校廣州分校初步選址在廣深港高鐵慶盛站旁。 目前黃閣在售樓盤如下圖所示： 黃閣目前比較熱的項目就是方圓南沙水戀，是真正地鐵口物業，下了地鐵就是項目，目前南沙的地鐵口物業確實非常稀有，所以方圓南沙水戀的價格也有些高，均價在2.3-2.5萬之間。 在方圓南沙水戀西南方1.2公里處，是南沙保利城，為保利置業進軍南沙的首個項目，由于離地鐵站太遠，無法和方圓南沙水戀形成競爭。 黃閣的項目都面臨的缺點是，生活配套嚴重不足，這也是黃閣不被投資者所看好的原因之一，因為從整個南沙來看，蕉門金洲不僅有地鐵，還有完善的生活配套，在價格相差不大的情況下，為什么不選著蕉門金洲呢，這也是方圓南沙水戀的尷尬之處。 蕉門金洲一帶，可以說是南沙區建設最成熟，最完善的區域，也是南沙傳統的區中心，主要承擔新區行政、文化、商業等綜合性城市公共服務職能，是新區日常性公共事務、服務中心。 這一區域的基礎生活配套成熟，商業方面有幾大購物廣場。 目前人氣最旺的是蕉門河以東的萬達廣場，這一區域周邊的農民房非常少，多是新建的小區，如濱海悅城，濱海雋城等，蕉門河兩岸也有一些高端的寫字樓，萬達廣場向東約700米就是金洲地鐵站。 金洲步行街，金洲廣場和奧園金沙廣場屬于金洲的老商圈，目前人氣已經被萬達廣場蓋過，城市面貌也稍顯老舊，能看到不少農民房，附近的項目有星河盛世、廣晟圣淘沙等。 教育方面，集中分布了金洲小學、金隆小學、南沙第一中學、幼兒園、南沙區圖書館、南沙文化宮、廣州外國語學校等在內的成熟市政配套。 總體來看，目前南沙最好的科教文衛和商業配套都在這一區域，如果有自住傾向的購房者可以把這一區域作為第一選擇。 目前在售樓盤有： 保利半島做的是豪宅，價格賣的也非常貴，從區位上看并不占優勢，生活配套為零，周邊還很空曠，項目主要賣的是未來的配套，包括項目旁邊的華南師范大學第二附屬中學，還有未經過審批的地鐵15號線，據說也會在項目周邊設一個地鐵站。
復式戶型的主臥非常討喜
平層的客廳 濱海新城的價格在整個南沙來講是非常便宜，主要原因是環境上的硬傷，距離小虎島化工區直線距離1.6公里，去年小虎島某化工廠還發生過爆炸，小虎島化工區會不會搬離，這個還沒有確切消息，中介也不敢肯定。在項目的邊上還有一個變電站。 樓盤距離今洲廣場大約2公里，距離地鐵四號線金洲站大約3.5公里，距離南沙萬達廣場大約4公里，整體上看，生活還是有些不便利。 項目不遠處就是陽光城麗景灣，價格相差不大，面臨的問題除了小虎島化工區和高壓線外，還有使用年限問題，陽光城麗景灣拿地時間是1998年。
濱海新城會贈送8平米的入戶花園 越秀天珹的地理位置可以說是一流的，距離金洲地鐵站600米，是越秀國際總部廣場的住宅部分，項目自帶12萬㎡購物中心，除此之外距離萬達廣場，金洲新天地都不遠。 整體的教育配套還不錯，華附二中、廣州外國語學校、廣外附小、南沙一中和金洲小學。醫療方面有一所三級醫院南沙中心醫院，一所二級醫院廣州婦幼南沙分院。 項目戶型有復式和平層，沒有明顯的價格差，容積率較高，住宅地塊較小，沒有太多園林景觀，公寓和寫字樓占比高，不僅會對部分住宅有遮擋，影響采光，也會影響居住舒適度。 目前價格在2.9-3.3萬之間，項目的位置和配套沒得說，價格方面確實有些高，這個價位對于有自住需求的人來說，可以在周邊找一些大社區的二手房，也是不錯的選擇。
附近的肉菜市場
外部環境
越秀天珹沙盤全景圖
125㎡的復式客廳 明珠灣被譽為南沙版的“珠江新城”，如果是純投資，那么明珠灣“靈山—橫瀝島尖”將是首選。 在《廣州南沙新區城市總體規劃（2012-2025）》中提到，南沙將構建“一軸、四帶，一城、三區”的空間結構體系，其中的一城指的就是南沙的核心“明珠灣”。 明珠灣，總面積約 220 平方公里，以蕉門水道、鳧洲水道、橫瀝水道、龍穴水道的交匯水域為生態景觀核心，以生態島鏈的組合布局方式，將南沙街、珠江街、橫瀝島尖、龍穴北有機組合，構建以航運服務、科技研發、商務金融、商貿會展、行政會議等高端服務為主要職能的城市服務中樞。
而所提到的“靈山-橫瀝島尖“其實就是明珠灣起步區的一部分，一共規劃4大區域(蕉門河口片區、靈山島尖、橫瀝島尖、慧谷西區)。 靈山島尖板塊將大力發展總部經濟，位于明珠灣起步區中西部，東至蕉門水道，西至久遠東路番中公路，南至江靈南路北至江靈北路，靈山島尖將規劃會展用地、人才公寓并持續“招商引資”，配套方面將建設中學3處、高中3處、初中1處、九年一貫制學校4處、小學10處，綜合醫院2處。島內目前有三所學校，靈山島尖九年一貫制學校已正式施工，廣大附中(南沙)實驗學校（12年一貫制）已啟動招標，江靈路小學已于去年9月開學。 自2018年以來，南沙一共出讓了8宗居住及商住用地，其中4宗位于靈山島尖，占據“半壁江山”，這意味著，未來2-3年，靈山島尖將成為商品住宅的供應大戶。據中介透露，今年9月，靈山島尖將有新的住宅項目入市，價格約在3萬左右。 橫瀝島尖板塊定位為國際金融島，2017年6月，國際金融論壇（簡稱“IFF”）與廣州南沙區簽署了《戰略合作協議》，宣告IFF永久會址項目正式落戶在橫瀝島尖，并聯合廣州市政府、南沙自貿片區打造全國首個國際金融島。 國際金融島規劃建設內容包括有，國際金融論壇總部永久會址、國際會議中心、國際總部金融區、國際金融創新區、國際綠色增長基金小鎮、絲路金融合作區、IFF研究院、國際成員駐地和星級酒店、政要官邸、國際金融公館等。 交通方面，橫瀝島尖將打造明珠灣交通樞紐，未來擁有2條地鐵線，分別為地鐵18號線（在建）、地鐵15號線（暫未納入2023年規劃），未來從橫瀝到天河中心僅需30分鐘。 配套方面，橫瀝島尖將引進2所三甲醫院，其一為中山大學附屬第一醫院南沙分院，位于橫瀝島尖西側，是一所三級甲等公立綜合醫院，已于2018年6月正式動工；其二為中山大學附屬（南沙）口腔醫院，將按照三級甲等綜合醫院標準建設。 整個明珠灣起步區可以說是“相配套后住宅“，商業、學校、醫院、交通都在如火如荼的建設中，而目前在售住宅幾乎沒有，想投資南沙的朋友一定要重點關注這一區域。 南沙灣可以說是南沙的“富人區“，房價普遍維持在3萬左右，主要是這里擁有獅子洋、黃山魯森林公園、南沙天后宮等不可復制的稀缺資源，以及南沙郵輪母港、南沙客運港、沙游艇會、世貿中心大廈等高端配套。 在《廣州南沙新區南沙灣地區控制性詳細規劃修編》中提到，位于南沙區中心位置的南沙灣，未來將打造成粵港澳大灣區創新合作先行區、粵港澳大灣區海上門戶、廣州國際海洋文體休閑中心。
規范范圍屬南沙街，北至有榮船廠，西至黃山魯森林公園，東至虎門水道，南至鳧洲水道，規劃用地總面積為2407公頃。規劃人口24萬人，城市建設用地面積1804.68公頃。
從而形成了“一心兩帶三片四核多廊”的規劃結構： 一心：即黃山魯森林公園為綠心； 兩帶：即串聯南沙島的風情大道、展示形象富有魅力的濱海活力帶； 三片：即北部海洋文化休閑區、中部珠江口游憩商務區、南部國際科技創新區； 多廊：即依托河涌綠地、山體與防護綠地形成5條生態型廊道，5條都市型廊道。 規劃中還提出，要圍繞南沙灣濱海一線地區，打造一條連續、公共、開放的長20公里的濱海岸線。 東岸圍繞郵輪母港、游艇會、水上運動中心、海上客廳等形成國際郵輪游艇服務岸線與海洋文體休閑岸線，通過布置一系列不同主題的功能，串聯整個東部濱海區域。 在2017年，廣州地鐵4號線南延段通車，解決了南沙灣的交通閉塞問題，盡管通了地鐵，這里距離廣州市中心仍然非常遠，不適合在天河上班的人群。 教育方面，師附小（南沙校區）、廣州市二中（南沙天元學校）、南沙小學、南沙中學等省一級教育資源聚集在南沙灣。 為了便于理解，以三個地鐵站名劃分南沙灣，目前，南沙客運港站是南沙灣建設最高端，最有富人區樣子的片區，而南橫站稍顯冷清，一些項目要么孤零零的矗立，要么建在大片農民房之間，塘坑站則是生活棲息和居住氛圍比較濃厚。 目前南沙灣在售樓盤有：
部分樓盤未列出 談一下星河山海灣，這個項目可以說是南沙灣最貴的項目之一，配套方面也是數一數二了，項目位于南沙客運港地鐵站，屬于地鐵口物業，一公里之內的4所名校，公立華師附幼附小、公立二中、英東中學、ULC劍橋高中，學位房價值非常高，商業方面，山海灣門前地鐵站地下將開發成為購物商場，郵輪母港有可能引進海港城，總體來看，背山面海，名校環繞，地鐵上蓋，游艇會所。 但是星河山海灣并不適合所有人，如果你是準備投資并用于度假，短期內不準備出售，那么星河山海灣還有升值空間。 星河山海灣不是為哪些在廣州市中心上班的人建的，如果有自住需求，這個價位在金洲選擇空間更大，甚至可以去佛山千燈湖買，離廣州市中心也更近。
1、南沙是否值得投資，是否限購？ 南沙是否值得投資，答案是肯定的，南沙對于廣州的重要性不言而喻，廣州近年來對南沙的投資力度非常大，南沙也確實有了翻天覆地的變化，如果南沙不值得投資，那么廣州就沒有值得投資的地方了。同是自貿區和粵港澳合作示范平臺，相比于前海10萬和橫琴4萬，南沙目前的房價確實不高。 南沙目前是限購的，首套房貸利率上浮10%。早在14、15年就有投資客布局南沙，那時主要以投資住宅為主，房價很快破萬，隨即16年出臺限購令，本地戶籍限購2套，非本地戶籍要5年內連續3年社保且限購1套，投資客轉而去購買公寓，公寓價格也很快漲了起了，到了17年出臺330新政，商鋪、寫字樓、公寓物業都限制個人購買…… 可以看到南沙的限購政策一直在不斷升級，到現在穗戶家庭限購2套，穗戶單身限購1套，非穗戶在市區購房需提供連續5年社保（增城從化除外）。 有沒有突破限購的方法，如果沒有廣州名額又想投資南沙，那就必須以公司名義全款購買住宅，公寓同樣如此。 2、南沙那些區域值得投資？ 如果是純投資為目的且預算充足，明珠灣的靈山島尖是最佳選擇，如果預算不是很充足，濱海新城和陽光城麗景灣這些均價2萬，環境配套有缺陷的可以上車。 對于有自住需求的人群來說，最佳選擇是蕉門和金洲，商業配套，教育配套比較完善的區域。 目前，黃閣東涌片區是被嚴重低估的，這一片區規劃有大量的居住用地，未來的居住氛圍會非常好，投資要盡量靠近慶盛樞紐。 除個別項目，南沙灣的投資效率整體不高，適合有錢人購買用于休閑度假，未來也有一定增值空間。 3、投資南沙要關注哪些關鍵點？ 老生常談但不得不談的話題，南沙升值潛力最大的還是地鐵周邊，以及有名校學位的房產，目前南沙的地鐵口物業還是非常少的，有方圓南沙水戀、濱海天珹、星河山海灣等。 同時要重點關注18號線的橫瀝站和萬頃沙站，這兩個站點周邊的項目價值非常大，因為18號線是市域快線，最高運營時速達160km/h，萬頃沙到天河市中心僅需30分鐘，這是4號線沒法比的。 4、南沙適合哪類投資客？ 適合那些擁有閑置資金的人，或者說有閑錢，這筆錢投資在南沙不會影響生活質量，不會有太大壓力的那一種人群，南沙的規劃非常宏大，但這一過程的實現也需要很長一段時間，也就意味著你的購房資金可能沉淀在南沙5-8年看不到紅利，而且如果這段時間急需用錢，房產的流通性也不會很高，畢竟人口產業還未得到聚集。 致讀者 告訴大家一個好消息，我們的“知識星球”從今天開始推出，這就是“以深圳為核心，兼顧大灣區其他10個城市”的“大灣區樓市”，年費只收599元（目前為促銷期，隨后將上調）。 大灣區樓市”，將由“深圳看房團”公眾號主編曹俊主持，目標是跑遍深圳所有新盤，以及珠三角主要片區，為大家提供“更貼近市場”的服務。 |
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