前物業告業委會敗訴案例！

案情簡要：

上海浦東新區大唐盛世花園新、老物業沖突引發的命案尚未宣判，導致這場沖突的“導火索”——小區業委會與盛唐物業之間的物業服務合同糾紛案，日前終于有了結果，上海市第一中級人民法院二審認定：盛唐物業無權要求繼續履行物業服務合同。

2013年最后一個晚上，浦東大唐盛世花園新、老物業因交接發生沖突，老物業——上海盛唐物業的員工胡某駕駛一輛桑塔納轎車，沖向上海同淶物業的保安隊伍中，造成2人死亡多人受傷。胡某事后向警方自首，目前被刑事拘留。

上海一中院二審認為，根據合同約定，小區業委會成立后，前期物業服務合同即已終止。本案業委會向盛唐物業致函，明確表達了前期物業服務合同已終止、盛唐物業須以競標方式參與小區下一屆物業服務企業選聘的意思，故盛唐物業所謂“默認”建立新的物業服務合同關系，缺乏事實和法律依據。

關鍵點：

1、前期物業在業委會成立之后的合同認定

2、解約方式的認定

詳情如下：

滬一中民二（民）終字第33號

上訴人（原審原告）上海盛唐物業管理有限公司

被上訴人（原審被告）上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區業主委員會，負責人蔡主任。

上訴人上海盛唐物業管理有限公司因物業服務合同糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院（2013）浦民一（民）初字第33677號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月26日受理后，依法組成合議庭，于2014年1月14日公開開庭審理了本案。上訴人上海盛唐物業管理有限公司之委托代理人魏巍，被上訴人上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區業主委員會之委托代理人ＸＸ榮到庭參加訴訟。現已審理終結。

原審經審理查明，2006年，上海盛唐物業管理有限公司（以下簡稱盛唐物業公司）與上海盛唐置業有限公司（以下簡稱盛唐置業公司）簽訂《大唐盛世花園（一、二期）物業管理服務合同》一份，約定盛唐置業公司將大唐盛世花園（一、二期）小區委托盛唐物業公司實施物業管理，委托管理期限自2006年5月1日起至小區業主委員會成立為止。合同還約定，合同期滿或小區業主委員會對此合同有異議時，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿30天前向對方提出書面意見。

2013年1月31日，上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區業主委員會（以下簡稱大唐盛世花園業委會）備案成立。

2013年6月21日，大唐盛世花園業委會向盛唐物業公司發函稱：“根據相關法律規定，住宅小區前期物業管理合同將在業委會成立之日起自動終止……我們將于近期召開大唐盛世花園（一期、二期）小區2013年第一次業主大會，就本小區物業公司選聘和維修資金開戶銀行等事宜進行投票表決。”

2013年8月3日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區關于召開2013年第一次業主大會會議的公告》，稱將以書面征求意見方式召開業主大會會議，對選聘小區物業服務企業、選聘物業服務企業標準和收費標準、選擇小區維修資金賬戶開戶銀行等事項進行審議表決。同日，大唐盛世花園業委會還向全體業主就“關于書面征求選聘物業服務企業方案意見”發出公告。在該公告中，對“選聘方式”規定將“在續聘和競聘兩個選項中進行投票選擇”。

2013年8月10日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區關于選聘物業服務企業方案的公告》，公告中涉及物業管理企業選聘方式的相關內容與上述2013年8月3日“關于書面征求選聘物業服務企業方案意見”的公告內容一致。2013年8月17日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區關于推遲2013年第一次業主大會會議日期的公告》，確定在2013年9月1日上午九點召開小區業主大會。

2013年8月27日，大唐盛世花園業委會向盛唐物業公司發函，稱：“大唐盛世花園（一期、二期）小區2013年第一次業主大會會議即將于9月1日召開。在關于物業選聘的業主投票結果明朗之前，本業委會有責任提醒并敦促貴司，無論投票結果如何，貴司都應積極履行以下各項法定義務。具體內容包括：1、按照相關法律的規定，業委會成立后，物業公司應無條件將各種和小區相關的資料文件移交給業委會，包括小區竣工圖、前期物業管理合同等，但至今貴司未給予辦理。我們督促貴司盡快完成文件資料的移交工作……。”

2013年9月2日，大唐盛世花園（一期、二期）小區業主大會發布《上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）業主大會最終表決結果》，其中關于“小區物業管理企業選聘方式”，選擇“繼續聘用：213票，專有部分建筑面積28，634.96平方米”，選擇“公開招標：415票，視為同意：911票，合計同意票1，326票，占小區業主總人數1，598人的82.98%；專有部分建筑190，325.61平方米，占小區建筑物總面積226，392.10平方米的84.07%。”浦東新區花木街道牡丹第三居民委員會作為監督人在該最終表決結果上蓋章確認。

2013年9月4日，大唐盛世花園業委會發出《上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區關于選聘物業服務企業方案的表決結果公告》，稱：“小區于2013年9月1日以書面征詢意見的方式召開業主大會會議，對選聘物業服務企業的標準、內容及選聘方式進行了表決……選擇繼續聘用上海盛唐物業管理有限公司物業服務企業的213票，占13.33%，專有部分建筑面積28，634.96平方米，占建筑物總面積12.65%；選擇公開招標的1，326票（其中已反饋的同意票共415票，未反饋視為同意已表決意見的共911票，占82.98%，專有部分建筑190，325.61平方米，占建筑物總面積84.07%。根據表決結果，上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區業主大會作出如下決議：本小區采取公開招標方式選聘物業服務企業。”同日，大唐盛世花園業委會向盛唐物業公司致函，告知盛唐物業公司小區2013年第一次業主大會會議已召開，經投票表決，決定通過公開招標方式選聘小區物業服務企業；如盛唐物業公司放棄競標或未能在公開招標中勝出，大唐盛世花園業委會提請盛唐物業公司預先準備好交接清單，實現做好與新物業公司進駐時的交接準備工作，待中標企業確定后，完成各項移交工作；如中標企業未能確定，移交工作順延至新物業服務企業確定后開始。

2013年9月17日，上海市浦東新區大唐盛世花園（一期、二期）小區業主大會委托上海國際公共關系公司發出物業管理招標公告，選聘小區物業管理企業。截止2013年11月14日法庭辯論終結之日止，招投標結果仍未確定。

本案審理中，盛唐物業公司、大唐盛世花園業委會一致確認，《大唐盛世花園（一、二期）物業管理服務合同》已于2013年1月31日大唐盛世花園業委會成立時終止；此后，盛唐物業公司、大唐盛世花園業委會并未續訂物業管理服務合同，但盛唐物業公司仍為大唐盛世花園（一、二期）小區提供物業管理服務至今。

原審審理中，盛唐物業公司請求判令大唐盛世花園業委會繼續履行前期物業管理合同。

大唐盛世花園業委會辯稱：根據前期物業管理合同約定，小區業主委員會成立時前期物業管理合同終止，故前期物業管理合同已于2013年1月31日大唐盛世花園業委會備案成立時終止，合同終止后不存在繼續履行問題。盛唐物業公司系三級資質物業管理企業，根據建設部相關規定，其只能管理建筑面積少于200，000平方米的小區，無能力承接涉案小區。前期物業管理合同第32條約定，小區業主委員會對合同有異議則有權終止物業管理合同，現大唐盛世花園業委會認為盛唐物業公司的物業管理資質不符，也可以單方終止前期物業管理合同。盛唐物業公司對小區業主大會的表決規則理解錯誤，2013年9月1日的業主大會決議表決程序、表決結果合法，并經過主管部門審核，目前小區已就重新選聘物業管理企業進行招投標，招投標結果近日將作出，盛唐物業公司無權要求大唐盛世花園業委會停止招投標。另，本案系物業服務合同糾紛，前期物業管理合同是否終止與業主大會決議是否合法是兩個不同的法律關系，即便業主大會決議不合法，盛唐物業公司也無權起訴要求撤銷該決議。故請求駁回盛唐物業公司的訴請。

原審認為，當事人約定合同期限的，期限屆滿時合同權利義務終止。根據大唐盛世花園（一期、二期）小區的開發商盛唐置業公司與盛唐物業公司簽訂的《大唐盛世花園（一、二期）物業管理服務合同》約定，盛唐物業公司對小區的物業管理期限至小區業主委員會成立時為止。2013年1月31日大唐盛世花園業委會成立后，盡管盛唐物業公司仍為該小區業主提供物業管理服務，但盛唐物業公司、大唐盛世花園業委會之間并未重新簽訂物業管理服務合同。另，根據審理中查明的情況，自2013年6月21日起，大唐盛世花園業委會已通過發函等方式向盛唐物業公司指出前期物業管理合同自其成立之日起自動終止，其將通過召開業主大會投票表決選聘物業公司事宜。2013年9月2日起，大唐盛世花園業委會又通過發布業主大會決議、公告業主表決結果、發送函件等形式，再次向盛唐物業公司表示了不再續聘、要求盛唐物業公司做好物業交接準備工作的意思。綜上，原審認為，盛唐物業公司要求大唐盛世花園業委會繼續履行前期物業管理合同，缺乏事實及法律依據，故不予支持。關于2013年9月1日的業主大會決議程序是否合法、應否予以撤銷的問題，系屬小區業主撤銷權行使范圍，盛唐物業公司亦無權以業主大會決議程序違法為由要求繼續履行前期物業管理合同。

原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第九十一條、《中華人民共和國物權法》第七十六條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條之規定，于二○一三年十一月十九日作出判決：駁回上海盛唐物業管理有限公司的訴訟請求。一審案件受理費人民幣80元，減半收取計人民幣40元，由上海盛唐物業管理有限公司負擔。

判決后，盛唐物業公司不服，上訴于本院，訴稱：

1、《大唐盛世花園（一、二期）物業管理服務合同》的簽訂主體是盛唐置業公司和盛唐物業公司，該合同約定的盛唐置業公司委托盛唐物業公司進行管理的期限為2006年5月1日起至大唐盛世花園業委會成立為止，故自大唐盛世花園業委會成立之日起，盛唐置業公司與盛唐物業公司之間的物業管理服務合同已終止。根據法律規定，在大唐盛世花園業委會成立后，應由其代表全體業主簽訂物業服務合同，故大唐盛世花園業委會是物業管理服務合同的主體。大唐盛世花園業委會在其成立后雖然未與盛唐物業公司簽訂書面的物業管理服務合同，但一直接受盛唐物業公司提供的服務，雙方一直處于默認的事實物業管理服務狀態，合同權利義務延續了盛唐物業公司與盛唐置業公司之間的物業服務合同。原審法院混淆了兩個物業服務合同關系，屬認定事實錯誤。

2、涉案小區業主大會作出的選聘物業公司的相關決議明顯違法，該決議關系到盛唐物業公司的切身利益，原審法院僅依據法律規定的表面文字解釋判決本案，隨意犧牲盛唐物業公司的合法權益，屬適用法律錯誤。

3、業主委員會的成立日期應為業主大會作出決議的日期，而不是向有關部門備案的日期。原審法院盲目將大唐盛世花園業委會備案的日期認定為其成立的日期，從而認為前期物業管理服務合同自2013年1月31日起終止，屬認定事實錯誤。

4、大唐盛世花園業委會2013年9月4日向盛唐物業公司所發函件并非是通知盛唐物業公司解除物業服務合同，在大唐盛世花園業委會未確定中標的物業管理公司也未通知盛唐物業公司終止合同的情況下，雙方之間的物業服務合同應繼續履行。綜上所述，請求二審法院撤銷原判，依法改判支持盛唐物業公司的原審訴請。

被上訴人大唐盛世花園業委會辯稱：根據約定，涉案小區的前期物業服務合同已在大唐盛世花園業委會備案之日即2013年1月31日終止，而大唐盛世花園業委會與盛唐物業公司之間又未簽訂新的物業服務合同，故盛唐物業公司要求大唐盛世花園業委會繼續履行合同沒有基礎。原審判決正確，請求二審法院依法維持原判。

經本院審理查明，原審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院另查明，2013年12月12日，大唐盛世花園業委會與案外人上海同淶物業管理有限公司（以下簡稱同淶物業公司）簽訂《物業服務合同》一份，約定大唐盛世花園業委會委托同淶物業公司對涉案的大唐盛世花園（一期、二期）小區進行物業管理，委托期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。盛唐物業公司對該份物業合同的真實性沒有異議，但認為該合同簽訂于本案審理期間，在本案判決未生效之前，該份合同效力處于待定狀態。

本院認為，首先，就盛唐物業公司關于原審判決混淆兩個物業合同關系的主張，因盛唐物業公司也認可前期物業服務合同與其和大唐盛世花園業委會之間的物業服務合同系兩個合同，前期物業服務合同已在大唐盛世花園業委會成立后終止，而盛唐物業公司的原審訴請系要求大唐盛世花園業委會繼續履行前期物業服務合同，故系盛唐物業公司的訴請與其上述主張存在自相矛盾之處，而非原審判決混淆兩個物業合同關系。其次，究盛唐物業公司的訴請本意，其應該是要求大唐盛世花園業委會繼續履行其與盛唐物業公司之間的事實物業服務合同，權利義務則延續前期物業服務合同的約定，此便涉及到對盛唐物業公司在前期物業服務合同終止后至大唐盛世花園業委會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同之日止的期間內實際為涉案小區提供物業服務之行為性質應如何認定的問題。對此，本院認為，基于前期物業服務合同的特殊性以及業主委員會成立后續聘或選聘物業服務企業尚需合理時間的客觀實際，為確保小區的正常生活秩序，前期物業服務企業在該過渡期內為小區繼續提供物業服務符合物業服務行業慣例，但此并不表明前期物業服務企業與業主委員會之間當然建立了新的物業服務合同關系。就本案而言，根據大唐盛世花園業委會發給盛唐物業公司的相關函件，大唐盛世花園業委會已經明確向盛唐物業公司表達了前期物業服務合同已終止、盛唐物業公司須以競標方式參與涉案小區下一屆物業服務企業選聘的意思，即大唐盛世花園業委會并未確認與盛唐物業公司建立新的物業服務合同關系，故盛唐物業公司以其在前期物業服務合同終止后、大唐盛世花園業委會尚未確定新的物業服務企業前的過渡期內為涉案小區實際提供物業服務為由，主張大唐盛世花園業委會已經默認雙方之間建立了新的物業服務合同關系，缺乏事實和法律依據，本院對此不予采納。第三，就盛唐物業公司對大唐盛世花園業委會成立日期所持異議，因缺乏法律依據，且對本案的處理并無實質影響，故本院對此亦不予采納。第四，就盛唐物業公司對涉案小區業主大會在選聘下一屆物業服務企業過程中相關程序是否合法所持異議，本院認同原審判決所述相關理由且不再贅述。由此，盛唐物業公司的上訴請求，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。原審判決并無不當，本院予以維持。

據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。本判決為終審判決。