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—————————————————————————————— 此文要從我們的粉絲華先生（化名）去年的購房經歷說起，其購房預算為600萬左右。這個預算在無錫已經是屬于中級改善了。 照理說，這個價格，無錫的主流高端樓盤都可以隨意挑選了。但和大家想象的不一樣。華先生的選房之路，極其糾結，畢竟，誰的錢也不是大風刮來的，達叔的除外。 注：本來準備寫這些樓盤的真名，但是達叔說，這樣一來，一篇文章要得罪十幾家開發商，所以只能以字母代替了，當然，寫優點的樓盤，會直呼其名。看了我們那么多文章的老粉絲，應該知道我們在說哪些樓盤。 （一）超詳細樓盤對比 華先生很有邏輯的把看過的房子分為四擋，倒敘形式： 【1】.第四檔 這檔樓盤屬于一開始有想法，但是轉念就否決了。華先生有地緣情節，所以這檔的兩個樓盤都位于華先生附近的河埒口，也正好是我們之前寫的河埒口地緣收割的那兩個府。粗略對比后華先生就否決了這兩個樓盤，他覺得性價比實在不高，三萬左右均價，不劃算，一筆帶過。 【2】.第三檔 這檔屬于第一眼美女，但是仔細看還是被淘汰的那種。 這檔的第一個樓盤，是位于地鐵二號線大王基站的H樓盤。此樓盤2011年就以2萬一平的價格開盤，賣到現在七八年了，仍然是2萬出頭。 此盤主打精裝修大平層，190平米和220平米兩種戶型。華先生看上的是220平的戶型，總價差不多470萬，送一個車位，單價2.2左右。華先生對這個樓盤的評價是：戶型不錯，但是是44層的超高層，得房率感人。 他對精裝修標準也頗有微詞，相比同小區一期的二手房，用材用料明顯降標。 最終，因為500萬的房子居然廚房只有一個油煙機和煤氣灶，沒有一件嵌入式廚房電器，讓人感覺品質太低。加上之前交付一期的不少樓的外立面墻皮也在脫落，讓華先生打消了買這個樓盤的念頭。 這檔的第二個樓盤，是位于太湖新城的地王Z樓盤。樓盤Z的樓面價至今未被其他開發商突破。 華先生18年年底去看的時候，高層最低可以談到2萬6一平左右。但是因為銷售也不敢對學區打包票。華先生對樓盤本身的品質，裝修，外立面都不滿意，小區還不人車分流。136平的戶型雖然能朝西觀金匱公園，但是客廳的布局尷尬，電視都不知道放在哪里，只能淘汰之。 這檔的第三個樓盤，位于蠡湖百米高噴的邊上，我們稱之為T。華先生當時看了上疊，毛坯140平左右，435萬。華先生最不滿意的還是戶型，140平做成了2層，贈送面積也有限，所以相當于每層都是小戶型。而且進小區得先進入一個加油站，淘汰之。 這檔的第四個樓盤是太湖新城的W, 我們公眾號之前深入寫過。當做售樓處的會所十分fancy，銷售很是高傲。 華先生過年的時候去看過，也談了價格，最低可以談到189平總價450萬左右，正常樓層，單價差不多兩萬四，毛坯。感覺比較劃算，結果當時太湖新城另一個L樓盤的銷售發過來168平小高層，特價4樓510萬 ，兩個戶型套內面積差不多，這就顯的L盤的小高層性價比高一點，而且感覺樓盤W的開發商最近的項目很敷衍，各方面細節都沒有L好，淘汰之。 【3】.第二檔 第二檔就一個樓盤Y，華先生當時猶豫了很久，到了深入談價格階段。 Y樓盤就是上周五我們發文，在蠡湖邊上演甄嬛傳的這個樓盤。華先生當時看中的是別墅中間套 ，價格500萬左右 (據說有人找關系430萬拿到)。但是因為該盤當時特別熱銷，銷售說要找關系，500萬必須全款。 如果要華先生一下子拿出500萬，需要賣掉一套老房子。老房子一時半會兒也賣不掉。華先生說當時真的很喜歡這個樓盤，因為銷售宣傳是開發商最高端產品，并給他看了上海的同系列，和蘇州的高端產品系列，還說無錫的產品是全國最高端產品。 但是后來華先生研究發現，問題很多，外立面選材一般也就算了，別墅區實在太密，估計間距5米都不到，毫無隱私可言，而且145平的聯排做了5層，雖然贈送面積不少，但是平均每層面積還是很小，還要安裝電梯。裝修成本過大。 現在看到這個樓盤維.權，華先生很是慶幸當時沒有入手。 【4】.第一檔 第一檔的幾個樓盤，是經過綜合考慮，最終準備入手的樓盤。 這檔的第一個樓盤，是上面提到的L樓盤。 各方面都沒毛病，雖然裝修戶型不如蠡湖北的金茂府好，但是位置和外立面是這個樓盤的優勢。而且樓盤L的開發商，在無錫口碑非常好。 華先生的意向戶型，是總價660萬的162平上疊和總價510萬168平的小高層。 還是那句話，如果沒有大面積的贈送面積，疊加2層160平真的太小了，華先生還是考慮戶型第一，所以就小高層168平入選最后談判。 這檔的第二個樓盤，是我們公眾號不吝贊美之詞的金茂府。華先生考慮上疊。一期疊加準備買的時候已經售罄，所以一直等二期。一期產品有兩種，一種是和二期戶型一樣的大面積疊墅，另外一種是客廳開間小了不少的小面積疊墅。 大面積疊墅只有兩幢樓，很難買到，小疊墅的中疊560萬(三樓四樓加負二樓)，小疊墅的上疊650萬(五樓六樓加閣樓)。 二期上疊三樓的閣樓變成了露臺，所以雖然是客廳面寬6米3的大面積疊墅，上疊還是650萬，而二期中疊變成了750左右。 金茂府被華先生淘汰的理由是，金茂府疊墅超預算了。 這檔的第三第四個樓盤緊挨著，一起考慮的，其中之一是香樟園，這個盤賣完了，可以提名字，另一個是樓盤R。 這兩個樓盤各方面都不錯，樓盤香樟園是綠城開發，考慮的是二手房，當時有套268平開發商統裝的房源，報價520萬。 會所方面，R是雙會所，會所入戶，無錫唯一一個，一期是干掛，相比香樟園的幕墻，華先生更喜歡，而且一期才300多戶，真的很安靜。 報價: 香樟園 268平高層，開發商統裝 520萬 香樟園 178平洋房毛坯 500萬 R樓盤 247平毛坯低樓層 420萬 高層里面，R樓盤華先生覺得比香樟園那套品質和性價比更為凸顯，香樟園那套洋房比高層小了100平，還是毛坯，性價比不高，所以最終247平的R樓盤進入最后談判。 之前說了，太湖新城L樓盤也進入最后談判：小高層168平 510萬 但這個時候華先生去看了金科蠡湖 。 金科蠡湖平墅220平 ，當時價格未知，銷售說還沒批準，但是他們疊加想賣700萬以上，220平最小戶型 650萬以上。 后來金科銷售突然說物價局限價，220平平層最外面一排500萬不到一點，里面的540-610萬，這樣性價比就出來了。 第一，得房率百分之95，套內面積和R差不多 ，價格貴了80萬，貴80萬，R是高層金科蠡湖因為限高只有3層，30層和3層的的房子，華先生選擇了后者。 第二，和L比，同樣價格，面積方面，金科大了很多，去掉L的裝修差不多50萬。綜合考慮華先生還是選擇了金科。 不過華先生覺得金科蠡湖還是存在一些問題，要等到收房后才知道。比如開發商宣傳的是否交付時能夠到位。 華先生的主要問題如下： 1. 金科宣稱金科蠡湖是金科全國第二個高定系產品，第一個是在金科的老家重慶的金科九曲河，可以說確實是突破了重慶所有豪宅的標準。不知道被開發商宣傳為華東區第一個金科高定豪宅的金科蠡湖實際交付品質會不會打折； 2.車位比1:3，層高3.3米，樓間距15米，人車分流，私家電梯，干掛，結合金屬立面是否做到實處； 3.購房時簽訂的物業管理公司是金佳物業，非金科物業。金科給出的解釋是表面簽約金佳物業，人全是金科的，也是金科管理； 4.在建的會所，室內泳池;售樓處改成進口超市;商業能否于別墅區的安靜私密互不干擾； 5.低密度毛坯別墅洋房產品交付后裝修期間容易出現大規模違建，如果未來有人違章建筑物業是否第一時間管理。 （二）我們對金科蠡湖的粗解 華先生對金科蠡湖的選擇邏輯，已經很詳細了，本來不打算采用他的私信的，但是我們覺得這實在是教科書般的對比。 可惜大部分開發商的名字不能直接提，畢竟涉及到他們認為的負面，需要知道字母對應開發商名字的，掃本文最后的二維碼，我來告訴你。 老粉絲都知道，我們公眾號是不收任何開發商好處費的，但是金科蠡湖這個盤例外，因為，開發商給我和達叔每人5塊錢的購房現金抵用券，雖然不能疊加使用，而且要滿500萬才能抵扣，但是因為金科蠡湖確實有很高的性價比，我和達叔還是會寫褒獎的一面更多一些。 金科蠡湖是金科地產花23億收購的蠡湖一號三期地塊后打造的樓盤，樓面價大概只要8800元每平米，這也就是為什么金科蠡湖會被限價的原因。 收購后，用地指標還是要沿用蠡湖一號十多年前的規劃指標，諸如容積率之類都不能變，這里就凸顯出了一個優勢：蠡湖一號被收購的地塊當年是被限高和限容積率的，地塊容積率被限制在了0.64，稍微懂點容積率的人應該知道這意味著什么，牛叔不懂，所以覺得挺牛逼的。 開個玩笑，理論上容積率越低越好，現在無錫那些賣三萬左右的主流新盤，容積率都在2.5左右，因為地價普遍在1w6朝上，開發商為了貨值最大化基本都做了高低配的規劃，所以密度一般比較高，故而住著自然壓抑。這更凸顯了金科蠡湖的優勢。 金科蠡湖的產品分為類獨棟，大平層，疊墅，三種，里面還要細分，牛叔懶得考證了，真踏馬麻煩。 類獨棟就是兩個獨棟上面屋頂相連，這么做的原因，牛叔猜想，是因為之前對獨棟別墅用地的限制供應，開發商打了擦邊球，畢竟屋頂相連就不算獨棟了，對伐？ 類獨棟產品現在售價一般在1500萬朝上，受眾小，咱們略過，主要說下大平層和疊墅。 金科蠡湖的大平層很有特色，因為上文說的限高原因，所以都做成了三層樓的高度，一樓大平層是帶挑高5.2米的地下室的，可惜地下室計入產證面積。 試問各位，你見過三層樓的大平層小區嘛？大概這就叫稀缺性？ 大平層的客廳開間是整整8.6米的大橫廳，陽臺面寬有11米左右，足夠停各位的私人飛機了。 這個戶型的客餐廳尺度一般是3-400平米房子的標配，配上3米3的層高，氣派非凡。還預留了西廚空間，西廚連著超大客廳，洋氣！這個戶型有個缺點:主衛過小，好在毛坯交付可以在裝修期間擴大空間，其他方面都很完美。達叔看到這戶型，路都走不動了，要不是牛叔拉著，估計當場就付定金買下來了。 是牛叔力氣大，所以才拉的住達叔嗎？錯了，其實牛叔在拉達叔的時候，偷偷的在他耳邊告訴他，他的兜里比他臉還干凈這個事實。 金科蠡湖大平層在500萬左右，每天吃沙縣豪華套餐的達叔，就算拿了開發商100張5塊錢現金抵用券疊加使用，也還是買不起的。 正準備草草結尾。 達叔說這篇寫的太像軟文了，所以必須說一下缺點: 前面華先生已經提到了對開發商宣傳的一些標準，在交付時能不能實現，對此有一些疑慮。達叔在看了金科蠡湖公共區域后也產生了同樣的懷疑。 不知道是不是因為三樓可以電梯直接入戶的原因，平時使用頻率不高的入戶門和樓道樓梯的標準確實。。。。。 完~ |
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