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這兩天，鄭州二手房交易按差額20%計征個稅一事，引起極大關注和熱議 鄭東新區“閃電執行閃電叫停”？政策執行的尺度究竟怎樣？買賣二手房的綜合稅費究竟多高？ 特別提醒：有些合理費用可以扣除，比如裝修發票一定要留好，賣房子時能省稅 那些有關“20%個稅”的傳言 事實到底是怎樣的 鄭州二手房交易按交易差額20%計征個稅一事，已引起極大關注和熱議，各種質疑、吐槽不斷——盡管稅務部門已經向媒體說明，目前的計征方式和原來一樣，仍有兩種選擇。 目前關注和熱議最大的地方包括：政策執行的標準和尺度究竟怎樣，按交易差額20%計征個稅后，買賣二手房的綜合稅負究竟多高？究竟哪些算是合理的費用，可以在繳納個稅前扣除？你的裝修發票還留著嗎？這對樓市會產生哪些影響？ “開收”僅因稅務系統升級？ 近日，稅務系統升級后，鄭州二手房交易個稅按差額征收的傳聞讓省市地稅部門倍感壓力。鄭州市地稅系統一人士說，20%個稅并非“開收”，而是很早就有的老政策，只能說現在具備了嚴格執行的條件。 注冊稅務師王國娜表示，其實，20%個稅在稅法中本來就是這樣規定的，只是原來由于客觀情況沒有嚴格執行。比如，在上世紀90年代，人們買房子很少有人要發票，只能按核定征收即總價款的1%來執行。 鄭東新區閃電推出、閃電叫停？ 1月19日，記者收到消息，稱從當天開始，鄭東新區的二手房交易個稅嚴格按差額20%標準執行。昨日傍晚，網上又傳鄭東新區地稅局“強制執行20%個稅”后又迅速被叫停。而該局一位副局長昨日晚間向記者回復稱，他沒有聽說此事，該局一直都是按照省地稅局的規定執行的。 昨日下午，記者在鄭東新區行政服務中心地稅服務臺獲悉，二手房交易個稅仍可按總房款的1%征收。同時，多名現場為客戶辦理個稅繳納、等待手續審核的中介人員也向記者證實，1%標準還可以走。 對于傳言所說的“區域差別”，河南省地方稅務系統一內部人士告訴記者，新的稅務系統和原來的有差別，兩者更替時總要有個過渡期，現在，一線人員工作壓力很大，稅務部門在熟悉的過程中，在執行上會有所不同，這需要一段時間進行理順。 稅負太高太高了 按照交易差額20%計征個稅，在市民中引起熱議。很多人高呼稅負一下子躥升太高、太高。那么，究竟有多高呢？ 記者采訪了解到，在二手房交易稅中，稅務部門會向買賣雙方征收多項稅費，包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。 在鄭州從業多年的房產經紀人吳鵬說，對居民個人轉讓普通住宅的，目前暫免征收土地增值稅。現在占比較大的稅種主要有三個：契稅、營業稅、個人所得稅。 在鄭州進行二手房交易，契稅由買方負擔，根據房屋面積90㎡和144㎡兩個節點，稅率依次為總房款的1%、2%、4% 。賣方需要繳納總房款5.6%的營業稅、城建稅、教育費附加和個人轉讓房產所得收入20%的個稅。 以一套86㎡、價值100萬元的房產為例，賣方以150萬元的價格出售，那么，這個過程所產生的稅費有：契稅150萬元×1%=1.5萬元，營業稅及附加等150萬元×5.6%=8.4萬元，個稅（150萬元-100萬元）×20%=10萬元（在沒有扣除合理費用的情況下）。 僅此三項主要稅費就為19.9萬元。 吳鵬說，賣方應該承擔的稅大概有18.4萬元，買方僅承擔契稅1.5萬元。但實際上，很多賣家在雙方議價時就聲明，稅費全部由買家承擔，否則就抬高房價。這幾項稅所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。 而買家就默認了這種做法，房產中介也習以為常。 會沖擊鄭州房地產市場？ 21世紀不動產鄭州區域總經理王川說，會對買賣雙方的心理預期產生影響，比如預算100萬元，中間增加10多萬元個稅，買賣雙方肯定要再考慮，雙方心理也會有一個博弈的過程。現在稅費全由買方承擔，房價突然漲了10多萬元，“轉嫁”稅費也變得很難了。 王川判斷，若嚴格執行的話，對鄭州二手房市場是一個很大的沖擊，估計會持續半年到一年，鄭州二手房成交量縮水三四成。比如2013年，北京和上海嚴格執行，二手房成交量“腰斬”。鄭州一不愿具名的住宅項目營銷負責人王先生認為，可以肯定的是，在二手房市場猶豫的消費者會轉到新房市場來，新房成交量增加，進而推動新房市場繁榮，但是不排除抬高房價的可能性。 而業內觀察人士楊先生則認為，此舉不僅是對稅法的完善，還可以抑制房地產投機行為，擠出泡沫，對房地產市場有積極的影響。至于是否會誤傷剛需或者改善型住房需求者，現在還不得而知。 此時從嚴執行合適嗎？ 經開區一中介人員程先生說，經開區二手房交易個稅一直都按差額征收，二手房市場還算穩定，因為經開區的房子房齡都很小，交易差價雙方都可以接受。但鄭東新區有很多房子雖然比市區房子晚建，也有10多年了，估計受影響較大。 美華房產老總喬小勇稱，2013年上半年，曾出現過一次嚴格按20%計征個稅的情況，老百姓擔心承擔巨額的稅，鄭州二手房成交量劇增。從目前國家經濟形勢看，鄭州此時嚴格執行差額征收，是與經濟大環境不符的。 你知道嗎？以差額征收個稅 這些合理費用可以扣除 事實上，鄭州對于二手房交易過程中產生的個稅存有兩種計征方式，如果按照20%的標準走，那么，賣方的所得，也就是差額，應該怎么算？在繳稅前是否可以扣除合理的費用？ 據記者采訪，合理的費用包括：一是轉讓住房過程中繳納的稅金；二是納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。 王國娜介紹，除以上費用，還包括中介費、評估費，只要是在房屋轉讓過程中產生的與房屋相關的費用，都應該扣除。 鄭州市地稅系統一內部人士說，在按交易差額征收個稅時，很少有人能夠提供裝修發票，能夠扣除的也就是銀行利息、手續費和公證費，數額不大。鄭東新區一二手房中介人員稱，實際操作中可以扣除的只有賣方當初繳的契稅和營業稅。 有人提出，一套價值100萬元的房產，僅裝修就花了100萬元，這樣的裝修費用算不算合理費用？是否有人想方設法提高裝修費避稅？ 上述內部人士說，目前鄭州并無規定。王國娜稱，這時，納稅人可依法據理力爭，前提是提供真實有效且合法的票據。 為了省稅 裝修發票一定要留存 王國娜呼吁，裝修發票一定要存好，關于房子裝修方面的任何商品都要開發票，養成習慣。 比如，目前很多納稅人找施工隊裝修房子，施工隊就可以去稅局為業主代開發票。購買建筑材料方面的，可去國稅代開，裝飾裝修、勞務、建筑施工方面的，可去地稅代開。 王國娜提醒，裝修時花費多少資金，必須提供真實、完整、有效的原始憑證。 按照2006年國家稅務總局108號文件，如果不能提供發票，按照相關規定，則按照房屋原值的一定比例扣除。根據目前所實行政策，已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。 另外，納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。 |
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