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老周自告奮勇老回答一下，看能不能給打答疑解惑。 土地增值稅實際上在1994年就出臺了，由于當時的住房實行的是計劃住房制度，那會沒有所謂的商品房，所謂這個土地增值稅也沒啥存在感，主要是在進入2000年后，房地產市場日趨火爆，土地增值稅又浮現出來了，目的也是為了抑制房地產的泡沫，目前來看，效果不咋地。 要理解這個土地增值稅加計扣除，咱們從下面幾個部分去分析分析： 土地增值稅計算的基本原理從稅法角度去看土地增值稅呢，它的計算公式就是：應納土地增值稅=增值額×稅率-速算扣除額。 關鍵就是這個增值額的計算，增值額等于房地產轉讓取得的收入減去法定扣除項目， 所謂的法定扣除項目總的來看，就是按這4項進行歸類： （1）取得土地使用權所支付的金額； （2）房地產開發的成本； （3）房地產開發費用； （4）與轉讓房地產有關的稅金； 但是，對于房地產開發企業，在計算土地增值稅的扣除項目時，單獨有一個加計扣除項，扣除的金額為上面第1和第2相之和的20%，這個就是所謂的土地增值稅加計扣除，但是我們要明白，這個扣除項僅僅使用于房地產開發企業銷售不動產涉及的土地增值稅，其他類型房地產轉讓計算土地增值稅時，不可以加扣20%的。 為什么房地產開發企業可以加計扣除20%加計扣除20%這個規定是在2006年提出來的，期初是為了降低房地產開發企業的稅費負擔，進而起到降低房價的作用，但是實際作用大家也都看到了啊，就拿深圳來說，2006年深圳福田均價在1.3萬左右，而現在深圳福田的均價在12萬左右，房價漲了差不多10倍，所以啊，這個政策出臺的初衷，咱就不必再多講了，講多了只會更生氣。 加計扣除該如何判定土地增值稅清算的難點也就在如何把發生的開支按上面提到那4個項目去歸類，加計扣除只能在（1）取得土地使用權所支付的金額和（2）房地產開發的成本兩個項目計算，如何把成本費用正確歸集到這兩個項目來那就非常重要了，這里面的學問可就深了，這也是稅務稽查的重點。 取得土地使用權支付的金額這個項目的歸集比較簡單，無分就是地價款，契稅，判定起來不是很復雜。 關鍵就是這個房地產開發的成本，這個涉及的內容就比較多了，像土地征用補償、規劃設計費、三通一平、主體建筑、基礎設施、開發間接費用等，在實物操作中，正確的劃分是很難的，很考驗會計的水平，也是最容易引起稅務爭議的重點區域 總的來說，土地增值稅的計算公式其實很簡單，關鍵在于成本費用的歸集，尤其是房地產開發成本的計算，會對應交土地增值稅產生特別大的影響，一定要進行正確的判斷，不然可以會引起稅務糾紛。 |
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