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眾所周知，新收入準則對房地產企業的收入確認模式產生了巨大的影響，顛覆了以前的交付確認收入模式，將房地產企業收入確認提前，改為可以根據合同履約進度確認。實務中，房地產企業具體是按履約時點確認還是按履約進度確認，需要結合銷售合同的條款、銷售流程、房地產銷售相關法律法規等進行綜合判斷。 一、新準則下，如何界定是時點確認還是期間確認？ 首先界定出期間確認條件，滿足了就是期間確認，不滿足就是時點確認。根據新準則，期間確認條件，滿足其一即可： 1、在合同履行過程中，客戶收到且消耗企業履約所帶來的經濟利益。比如房子雖然沒造好，但先有在建工程可以由客戶拿去抵押貸款了。 C社：顯然，房地產企業不會讓購房者這么干，客戶抵押貸款了，企業拿什么抵押。 2、資產已由客戶控制。新準則對于控制做出了定義，即，主導該商品的使用并從中獲得幾乎全部經濟利益。 C社：意思就是說房子還沒造完，但客戶已經能使用或處置了，顯然，房地產企業也不會讓客戶這么干，客戶處置了，企業拿什么賺錢。 3、合同履行過程中的產出商品，不可替代用途，且企業有強制付款請求權。 C社： 不可替代用途，準則說了，在合同里約定或實際可行性限制，企業不能輕易將商品用于其他用途，這一點就是對企業的約束，不能把房子造成啥都能裝的倉庫，這一點太好滿足了，企業沒問題。 強制付款請求權，即，對于已經造出來的部分（雖然還沒完工），企業有權向客戶收錢（準則強調該權利要有法律約束力），以彌補企業的建造成本和合理的利潤。當然企業有權要錢，但可以不去要錢。這樣的合同約束，企業很開心，就不知道客戶樂不樂意了，房子沒造完，客戶就有付款義務了（首付不算）。 以上三個條件說完，對于房地產企業，最適用的就是第3條了，協議里約束一下企業，不改變房屋用途，再增加一個收款權利，何樂而不為，但是客戶那邊如何說服是個問題，企業要想按進度確認收入，就必須搞定客戶（保不準會私下跟客戶搞個協議約定一下，放心，房子沒造完，我不會跟你要錢）。 實務具體操作可參考如下約定（來源于某上市房企的協議約定，有點流氓條款，購房者以后還是要多讀一讀協議條款）：在購銷協議的約定,買方有義務根據進度結算表向企業支付款項,且買方沒有單方面權利終止購銷協議。因買方違約而導致買方沒有單方面解除合同約定的權利,如經開發商同意可撤銷的話,買方需要足額補償開發商因履行義務而發生的成本和合理利潤。 此外，實務中，我們也可以參考碧桂園的做法，碧桂園在合同中約定了不得更改或替換物業單元用途，滿足了準則“具有不可替代用途”的條件；對于強制付款請求權，取得了法律意見書，滿足了準則“有權就累計至今已完成的履約部分收款，且該權利有法律約束力”的要求。 二、房產企業的銷售傭金作為合同取得成本 準則規定如下： 企業為取得合同發生的增量成本預期能夠收回的,應當作為合同取得成本確認為一項資產,但是資產的攤銷期限不超過一年的,可以在發生時計入當期損益。合同取得成本應當采用與該資產相關的商品收人確認相同的基礎(即,在履約義務履行的時點或按照履約義務的履約進度)進行攤銷,計入當期損益。 C社： 新準則提出了合同取得成本，首先它是已取得合同而發生，其次預計能收回。之所以能夠作為資產，體現在預計能收回，即預計未來有經濟利益流入，其對應經濟利益的流入體現在未來合同實現產生的收入或者哪怕沒有實現收入，但客戶同意承擔這些支出。 對于房地產企業的銷售傭金，簽一份合同拿多少錢，房企合同一般簽了未來實現銷售的成功率很大，未來很可能經濟利益流入，所以傭金支出發生符合資產定義，確認為合同取得成本。 此外，對于發生的東奔西走的差旅費，也是為取得合同發生，但不同于傭金的是，這些費用的發生并非已取得合同，連合同簽不簽還不確定，就更別談合同收入的實現了，因此不能確認為資產，但是如果客戶同意承擔差旅費，相當于未來有經濟利益流入，只是與合同沒有直接關系，因此可以將差旅費確認為一項其他應收款，而非合同取得成本。 后續，合同取得成本按照配比原則，在未來經濟利益流入時，轉入費用。 前面主要回答的是C社準則研習群有C友提出的為什么能資本化的問題。還有C友認為，在簽收確認收入之前發生的成本，只要預計收入很可能實現，也就是說很可能經濟利益流入，那么，這些支出都能資本化，典型的就包括合同取得后發生的為給客戶運送產品的運費。這個問題拋出來有興趣的C友可以進一步深究。既然以前在銷售費用列示的銷售傭金能資本化，那么現在的銷售費用運輸費誰說不能資本化呢，大家都是發生在收入確認時點之前，說不定哪天準則就增補漏洞了。 總而言之，銷售傭金的資本化以及收入的可提前確認，這在一定程度上使得房地產企業的報表比舊準則下會好看許多。 三、最后，介紹一下多項履約義務之“買房送裝修” 在房地產銷售業務中，常常存在“買房送裝修”、“買房送車位”等活動。在新收入準則下，就要對多項服務進行評估，識別各單項履約義務。如買房送裝修，先分別評估各單項履約義務，拆分出房產銷售和房屋裝修兩個履約義務。再將合同交易價格分攤至這兩個履約義務。 1、房產銷售可以根據本文界定是按時點還是期間確認。 2、房屋裝修按照建筑服務業履約進度確認收入。 案例：某房地產公司從事乙住宅項目的開發與銷售。該房地產公司開展“買房送裝修”活動，該房地產公司開展預計20x7年3月開始銷售,預計2011年3月竣工并裝修完畢交付給客戶。項目總收入預計為4億元,預算總成本為3億元,銷售傭金為400萬元。乙住宅項目毛坯房20x7年、20x8年及20 x9年末的履約進度分別為30%，80%和100%。20 x 9年毛坯房完成后，20 x 0年-20 x 1年3月完成裝修工程，該項裝修服務如單獨提供預計為8000萬，成本預計為6000萬。裝修服務20 x 0年及20 x 1的履約進度分別為80%和20%。根據該房地產公司與當地購房者簽署的購房協議,根據購銷協議的約定,買方有義務根據進度結算表向企業支付款項,且買方沒有單方面權利終止購銷協議。協議簽訂后且開發商已經開始履行相關義務,因買方違約而導致買方沒有單方面解除合同約定的權利,如經開發商同意可撤銷的話,買方需要足額補償開發商因履行義務而發生的成本和合理利潤。(為簡化分析,假設本案例滿足商品的不可替代用途條件,假設合同不包含重大融資成分,且不考慮交易環節的各項稅費,所有房屋均于20 x8年度完成交付）。 案例分析： 1、該案例屬于買房子送裝修多項服務，首先就要對多項服務進行評估，拆分出房產銷售和房屋裝修兩個履約義務。將合同交易價格分攤至房產銷售和房屋裝修者兩個履約義務。 2、該案例中房產銷售同時滿足“不可替代用途”及“強制付款請求權”，應按照簽訂預售合同后項目完工進度在一段時間內確認收入。 3、該案例中房屋裝修屬于建筑服務業，按在一段時間內履行進度確認收入。 20 x 7年-20 x 1年主營業務收入、主營業務成本、銷售費用
注釋1：400*3.2/4*0.3=96萬中3.2/4為不包括裝修費用的收入占該項目總收入的比例，400*3.2/4為不包括裝修費用的收入占用的銷售傭金，400*3.2/4*0.3為按照完工比例確認的銷售費用。 注釋2：400*0.8/4*0.8=64萬中0.8/4為裝修費用的收入占該項目總收入的比例，400*0.8/4為裝修費用的收入占用的銷售傭金，400*0.8/4*0.3為裝修費用按照完工比例確認的銷售費用。 關注我，和1萬人一起學習投行財務盡調思維
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