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一張照片引發(fā)的上海地產(chǎn)圈地震。 4月9日晚，一張關(guān)于普陀區(qū)人民代表大會議案報告的照片在微信群里流傳。 照片拍的是一頁“上海市普陀區(qū)第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第29次會議議程（草案）”文件：此次會議將審議關(guān)于許可上海市公安局經(jīng)濟犯罪偵查總隊對本區(qū)人大代表崔帥依法采取刑事強制措施的決定；審議關(guān)于提請暫時停止崔帥執(zhí)行代表職務(wù)的報告。 崔帥何許人也？ 中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理，在中海體系內(nèi)少年得志，一度被前同事形容為“能力強，很厲害的人”。 據(jù)說他在郝建民時代就很會揣摩上意，深得郝建民和齊大鵬的器重。不過，這次也有中海高層被卷入其中，被“請喝茶”了，結(jié)果如何不得而知。 整個地產(chǎn)圈都在等待官方公開信息。 一石激起千層浪。 很快，華潤置地華東大區(qū)副總經(jīng)理宋某、萬科上海公司首席投資官梅某失聯(lián)的消息也傳開了。 傳聞被請喝茶的并不止上述4位高管。 這個周末對于中海、萬科、華潤置地而言，注定是無眠的。 三家房企更高層面的“大人物”已經(jīng)集結(jié)上海灘斡旋。 華潤、萬科兩名高管的失聯(lián)，可以說是與圈內(nèi)流傳的崔帥事出“圍標”不謀而合。 中海于3月31日以零溢價獲取上海市虹口區(qū)北外灘板塊嘉興路街道HK271-01地塊（簡稱“北外灘地塊”），隨后與華潤置地聯(lián)手成立項目團隊，而萬科上海則作為財務(wù)投資參與其中。 正是這樣的發(fā)展軌跡，暴露了中海的“圍標”嫌疑。 01 鉆石級純宅地 解讀這次“圍標”事件，有必要先釋放“圍標”主角——北外灘地塊的信息。 地塊一掛出來就被稱為“市中心稀缺純住宅地塊”、“鉆石級住宅地塊”。 為什么說北外灘地塊是鉆石級宅地？ 來看看這幅地塊的基本條件：這是一幅位于北外灘板塊，緊貼核心區(qū)，毗鄰海倫路地鐵站的江景純宅地。這也是上海虹口區(qū)近3年來首次推出純宅地，只需配建1500平方米的菜市場，沒有15%的租賃住房自持要求。 地塊出讓面積2.17萬平方米，限高80米，容積率2.5。起拍價34.3億元，樓面價63155元/平方米。 按照當時的土地出讓規(guī)定，通過資格審核的有效申請人數(shù)為3人及以上的，地塊采用有競價招標方式出讓。
排名順序根據(jù)房企綜合因素打分得出。 02 0溢價成交 3月20日，上海市土地交易市場發(fā)布地塊公告：“經(jīng)審核，虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊（地塊公告號：202002701）有效申請人數(shù)為三人及以上，根據(jù)本地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規(guī)定，現(xiàn)確定本地塊采用有競價招標（即招標結(jié)合現(xiàn)場競價方式確定受讓人）方式出讓”。地塊投標、開標、評標的日期是3月31日。 目前上海招掛復(fù)合出讓的土地，評分采取“135分制”，其中，經(jīng)濟實力32分，技術(shù)資質(zhì)17分，項目經(jīng)驗41分，受讓管理45分。 在這次競標中，中海、萬科和華潤的得分為130分、130分和120分，根據(jù)各項“優(yōu)先原則”下，順位上分別為第一、第二和第三位，這三家進入后續(xù)的拍賣環(huán)節(jié)。 令業(yè)內(nèi)人士訝異的是，3月31日開標之后，中海地產(chǎn)以起拍價成功獲得該地塊。 有人說，即便萬科或者華潤置地任何一方按照加價規(guī)則加一次價，地塊也不會底價成交。 從過往地塊競拍加價幅度來看，一次加價區(qū)間一般在50萬-500萬。這兩家2019年在上海土地投資分別投入190.6億元、70.1億元的大房企，按照標書上寫的一次競價最低加200萬，都不愿意掏？ 到嘴的肥肉不要了？ 畫面太滑稽，故事說出來，很多人都笑了。 三個中標候選人進入競價招標階段，由于競拍采取云競價方式，三家房企或報價一致，或有兩家放棄報價，總之，中海底價勝出。 6.3萬元/平方米的樓面價，與周邊住宅超10萬元/平方米的價格相比，溢價空間不能說非常大，還是游刃有余的。 虹口區(qū)政府精心培養(yǎng)大的漂亮姑娘，就這樣被有錢的公子哥一分錢聘禮不花給輕松牽走了。 很想知道當時在場的虹口區(qū)政府工作人員們，看著線上表面平靜的中海、萬科、華潤置地投資總們，是什么樣的表情。 03 神秘項目組 這兩天，上海地產(chǎn)圈在熱議這件事。 炸天團查閱此次參與投標的企業(yè)：中海、萬科、華潤置地、招商、綠城、平安。 每一家的資金實力都不容小覷。 三家中標候選人尤為突出：中海和華潤是老字號的央企，萬科第一大股東則屬于深圳國資委。 人們驚訝于最后地塊零溢價出讓的同時，坊間有傳聞，中海與華潤拿地之后成立了項目組，萬科作為財務(wù)投資角色也參與了。 而隨著崔帥出事，項目組業(yè)已就地解散。 也有人說，業(yè)內(nèi)拿地有一種流行的做法： 開發(fā)商為了降低拿地，會相互溝通有無拿地意向，如果都想拿這塊地，則會商量好由一家拿下，然后以股權(quán)合作的方式進行合作。 但即便開發(fā)商線下有這樣的“勾兌”，在拍賣現(xiàn)場還是會有其他家不是合作伙伴的，自然也存在競價場面，相對還是一個公平競爭的環(huán)境。 而真正意義上的“圍標”，與壓根沒有競價的，由一家房企“底價”直接拿走的情形無差。 百度百科查詢“圍標”，是這樣解釋的：幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關(guān)者中標，從而謀取利益。圍標行為的發(fā)起者稱為“圍標人”，參與圍標行為的投標人稱為“陪標人”。 北外灘地塊的出讓結(jié)果，業(yè)內(nèi)人士的看法是“吃相太難看了”。 政府有時候為了提高效率，通過招投標的方式，把進場機會給了綜合評分高的房企。而這些進入最后競價環(huán)節(jié)的自身資質(zhì)良好的房企，如果想的是利用自身優(yōu)勢，串通零溢價拿地，這樣的做法對其他同行也是欠缺公平的。 04 事出反常 回到北外灘地塊掛牌的2月份，那時候全國還未完全復(fù)工復(fù)產(chǎn)，大多數(shù)城市對疫情未來走向還是焦慮而迷茫的。 北外灘地塊的競買方式也隨之發(fā)生了一個微妙的變化，就是競標入圍門檻降低了。 上海此前進入“有競價招標出讓”的土地普遍分2種篩選方式：
2月25日，北外灘地塊發(fā)布的細則已經(jīng)調(diào)整為3種：
然而，到了地塊競標階段的3月份，市場發(fā)生了變化，土地市場有回暖跡象。 從房企投資來看，也是一個爬升的態(tài)勢。 中指研究院指出，長三角城市群土地市場1~3月熱度不減，TOP10企業(yè)拿地金額共計834億元，位列四區(qū)域首位。 北外灘純宅地出讓，對應(yīng)著長三角土地市場逐漸回暖的巨大反差。 在這個時間節(jié)點上拍出零溢價，其真實性、合理性被質(zhì)疑也是必然的。 05 仍在“交易中” 目前，上海市土地交易市場的地塊信息顯示該地塊處于“交易中”。 上海市土地交易市場公眾號3月31日發(fā)布的公示信息顯示，中海地產(chǎn)（杭州）有限公司、昆山啟特企業(yè)管理有限公司和嘉興市潤昇企業(yè)管理有限公司系中標候選人，三家公司最高有效報價均為34.3億元。 公示期截止到4月3日。 啟信寶顯示，昆山啟特企業(yè)管理有限公司的股東是萬科企業(yè)股份有限公司（持股51%）和上海萬科投資管理有限公司（持股49%）；嘉興市潤昇企業(yè)管理有限公司則為華潤置地有限公司100%持股。 換言之，過了競標結(jié)果官宣日，但是地塊還在交易中，一切充滿了變數(shù)。 崔帥被帶走的傳聞并非空穴來風(fēng)。 06 打擊圍標 圍標的企業(yè)將面臨什么局面？ 我國法律明文禁止串通投標，串通投標有可能構(gòu)成刑事犯罪。 我國《刑法》第223條規(guī)定，“投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節(jié)嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。” 我國《招標投標法》第54條規(guī)定：“投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的，中標無效，給招標人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。” 對于尚未構(gòu)成犯罪的，“處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對單位直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，取消其一年至三年內(nèi)參加依法必須進行招標的項目的投標資格并予以公告，直至由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。” 針對圍標串標等違法行為，上海市住建委也曾在2019年6月出臺過12條嚴打措施。 其中一項措施就是“加強對違法違規(guī)行為的處置力度。” 針對招標投標違行為涉案單位和相關(guān)人員，“拒不承認的，禁止相關(guān)單位和人員6至12個月內(nèi)參加本市政府投資工程項目的招標投標活動。情節(jié)嚴重的，招投標監(jiān)督部門將案件線索移送公安機關(guān)”。 北外灘地塊的土地出讓文件中，也指出：“若在交易活動中出現(xiàn)相關(guān)違法、違規(guī)或違約行為的，承擔(dān)全部法律責(zé)任，并賠償由此產(chǎn)生的損失”。 市場透明度相對較高的上海，一直強硬打擊土地市場中的違規(guī)違法行為。 炸天團想起個前車之鑒的故事。 2016年12月，旭輝地產(chǎn)在參加青浦區(qū)西虹橋徐民東路南側(cè)39-04、40-02、41-02、43-01地塊、40-01地下空間及地塊之間連通地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓活動中，違反出讓文件的規(guī)定，未于出讓須知規(guī)定的時間內(nèi)投標。 旭輝因此違約行為被列入誠信檔案，三年內(nèi)不得參加上海市土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動，同時已交納的3.74億保證金不予退還。 在此后三年里，被上海列入拿地黑名單的旭輝只能靠合作開發(fā)這種走擦邊球的模式進行。 一旦此事坐實了“圍標”，上海又將對違法者進行怎樣的懲罰呢？ 答案，不久就會揭曉！ |
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