RCREIT觀點丨劉洋：2019，開啟中國公募REITs元年

3月21日，RCREIT（REITs研究中心）率先首發《上交所欲推第一批公募REITs試點 鼓勵機構上報項目》（參見：RCREIT快報丨上交所欲推第一批公募REITs試點 鼓勵機構上報項目），上海證券交易所近期召集券商和公募基金開會，鼓勵機構準備上報公募不動產投資信托基金REITs項目，以期推出上交所第一批試點。試點項目最好和政策導向相關，鼓勵上報北京、上海、廣州、深圳、雄安、海南、長租公寓等相關項目。知情人士稱，最終試點的推出仍有待監管機構批復。

1月8日，RCREIT（REITs研究中心）獨家首發《上交所將推出CMBS和REITs信息披露指南，試點公募REITs》（參見：REITs研究中心丨上交所將推出CMBS和REITs信息披露指南，試點公募REITs），指出，在由中國房地產業協會指導，中國房地產業協會金融專委會、中國房地產資產證券化研究中心主辦、RCREIT（REITs研究中心）作為唯一戰略支持的“2019房地產金融與資產證券化高峰論壇”在上海圓滿舉行。上交所債券業務中心部門負責人段東興在論壇上表示，展望2019年，我們要繼續貫徹落實黨中央國務院的戰略部署，進一步發揮資本市場的作用，服務租購并舉的住房制度建設。主要有三點，第一，推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大類資產信息披露規則；第二，推進重點區域和企業發行不動產資產支持證券；第三，試點公募REITs，完善相關制度設計。

1月2日，RCREIT（REITs研究中心）獨家首發《上交所：推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs》（參見：上交所：推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs）。上交所指出，要進一步發揮債券市場直接融資功能。加強債券市場制度建設，適時發布住房租賃、項目收益等業務規則。深化債券產品創新，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs。深化債券分類管理。積極引入債券國際投資者。

上述內容都得到了諸多媒體的關注與轉載，如《上交所將推出CMBS和REITs信息披露指南，試點公募REITs》一文，無論是推出CMBS和REITs的信息披露指南等三點內容的概述，還是全文內容，皆為RCREIT（REITs研究中心）撰稿及整理編輯的論壇速記或RCREIT的觀點，然引用相應內容注明來源者寥寥，媒介素養有待加強。

筆者近期拜讀了證監會前副主席姜洋的《發現價格：期貨和金融衍生品》一書，姜洋在自序中提到，諾貝爾經濟學獎得主羅納德·科斯（Ronald H. Coase）說：“建立新市場的重要成本就是要說服潛在的受益人和監管者認可新市場提供的經濟功能。”同許多新發明一樣，那些受益于現狀的人并不會一下子接受新產品。新的金融市場需要推廣，它不會被主動接納，它并不像i Phone手機的升級版一樣萬眾期待。理查德·桑德爾則說，他過去40年從期貨市場的經歷中獲得的最寶貴的經驗教訓之一就是，“新的市場需要被銷售出去，而非被購買進來，教育培訓和市場營銷發揮至少一半的作用”。

姜洋說道：“一個市場的成功，宣傳培訓非常重要。”對于RCREIT（REITs研究中心）而言，長期以來，無論是關于中國REITs的監管政策、市場動態、創新案例，還是研究成果和專題報道等主題研究傳播中，我們大多都是“開拓者”和“領航者”的角色，做的更多的是去發現、去創造、去引領能夠反映、促進中國REITs制度和市場建設進步的內容。可以說，近年來大家看到的關于REITs的各種內容，有較大部分都是溯源來自于RCREIT（REITs研究中心）和REITs行業研究。

RCREIT（REITs研究中心）作為全國首個不動產投資信托基金（REITs）研究中心、全國首個以REITs為特色的不動產金融高端智庫，堅持以專業、客觀、務實、前瞻的態度和風格，做中國REITs新時代的開創者、建設者和領航者。

RCREIT（REITs研究中心）與中國REITs領域第一媒體REITs行業研究同心同德、同向同行，長期保持REITs領域研究和傳播無縫對接。REITs行業研究作為國內規模最大、實力最強的REITs傳播平臺，系中國REITs領域第一媒體品牌，專注中國REITs與不動產證券化，致力于分享REITs、CMBS/CMBN的最新政策、研究動態和實操案例，關注不動產金融創新發展方向，并對相關內容進行全媒體平臺廣泛傳播，為推動中國REITs事業進步貢獻力量。

2015年4月21日，財政部會同住房城鄉建設部等六部門印發《關于運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》，鼓勵地方運用PPP模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理。在公共租賃住房PPP項目政府支持政策部分的融資政策中明確指出，支持以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產發行房地產投資信托基金（REITs），探索建立以市場機制為基礎、可持續的公共租賃住房投融資模式。

2016年12月21日，國家發展改革委、中國證監會發布《關于推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》（發改投資〔2016〕2698號），明確提出“共同推動不動產投資信托基金（REITs），進一步支持傳統基礎設施項目建設”。

海外約30%的REITs資產是基礎設施資產，比如高速公路、軌道交通、基站、地鐵、監獄等。通過基礎設施公募REITs，能夠實現政府杠桿的降低，社會資本方專業能力的輸出和投資人相對穩定持續的收益。通過存量資產收購或與PPP機制結合引入更為廣泛的投資資金，基礎設施公募REITs有望盤活當前地方政府與城投企業持有龐大基礎設施存量。

（一）發展基礎設施公募REITs的重要作用

第一，基礎設施公募REITs有助于政府去杠桿。通過REITs能夠把有穩定收益的基礎設施資產轉移給投資人，從而實現社會資本方從政府端承接資產。

第二，基礎設施公募REITs可解決社會資本方的退出路徑問題。從社會資本方的角度來說，社會資本方若通過PPP的方式獲取資產，再通過REITs方式將這個資產對應的負債和收益轉移給投資人，則可以實現輕資產化運營的轉變，并打通PPP的退出路徑。

第三，基礎設施公募REITs符合投資人風險收益匹配的訴求。通過基礎設施公募REITs，能夠讓更多的投資人參與到這類相對比較有穩定現金流的，風險相對可控的優質資產。

（二）RCREIT觀點：公募REITs有力推動基礎設施（PPP）投融資模式創新

2018年2月26日，國家發改委發布《2018年全國固定資產投資發展趨勢監測報告和2019年投資形勢展望》（簡稱報告）。初步預計2019年我國固定資產投資運行將呈現企穩態勢，中高端制造業、現代服務業投資成為主要拉動力，基礎設施投資增長情況略有好轉，中西部投資增速繼續領先。

報告指出，2019年投資增速可能呈現前高后低運行特征。制造業和房地產業將保持較快增長，繼續發揮穩投資的主導性作用，基礎設施投資有望中速增長，是穩投資的重點發力方向。

2018年全國擬建項目（指已經辦理審批、核準或備案手續的項目）數量增勢較好，同比增長15.5%，為2019年投資平穩運行提供堅實的項目儲備基礎。初步預計2019年我國固定資產投資運行將呈現企穩態勢，中高端制造業、現代服務業投資成為主要拉動力，基礎設施投資增長情況略有好轉，中西部投資增速繼續領先。

2018年基礎設施擬建項目數量較上年增長5.3%。其中，交通運輸、倉儲和郵政業較上年增長4.4%，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增長4.4%，水利、環境和公共設施管理業增長8.4%。隨著國家加大對本領域的支持力度，基礎設施投資增速有望逐步回暖。但在2018年基礎設施投資增速回落較大、地方政府融資渠道收縮的形勢下，預計基礎設施投資增長仍有壓力。以基建項目落地周期1年左右判斷，2019年基建投資有望保持中速增長態勢。

上海證券交易所副總經理劉紹統此前表示，目前相關的金融監管部門正在研究基礎設施REITs相關制度和推進方式。等相關制度出臺以后，如果PPP項目資產已經形成，擁有PPP項目或者是這種基礎設施所有權的一方，可以通過轉移PPP這一基礎設施及其他的收益權來開展基礎設施的REITs業務。

劉紹統強調，這種REITs業務的開展，不能減輕項目實施單位開展基礎設施的運營和維護的責任，要保證提供的公共服務的質量、可持續性和穩定性。

劉紹統表示，PPP市場容量大，參與機構多，融資量大，資產比較多，融資和盤活存量資產的需求比較強烈，這為金融創新提供了前提條件。同時，金融市場特別是資本市場的參與也為PPP的規范發展和風險防范提供了保障。他認為，金融創新促進了PPP的發展。近年來，金融市場已經推出或者是正在研究相關的金融創新工具，以支持PPP項目在建設運營不同階段的相關需求，促進PPP市場的發展。

RCREIT（REITs研究中心）認為，在國家嚴格要求防范化解地方政府債務風險的背景下，PPP模式面臨更強監管、更嚴規范。而將公募REITs應用于PPP模式中，則可以拓寬PPP項目融資渠道、降低PPP項目融資成本，盤活PPP項目資本金、促進再投融資，提高社會資本參與意愿和運營能力、降低財政支出要求與負擔程度，從而降低財政杠桿率、推動化解地方政府債務風險。

2018年4月25日，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（參見：重磅！首個住房租賃資產證券化文件出臺！）。《通知》明確提出，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。該文件是國務院提出加快發展住房租賃市場之后，兩部委聯合下發的第一個落地文件。

RCREIT（REITs研究中心）早期即率先提出觀點表示：十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，“租售并舉”將是未來我國房地產發展的主基調，未來五年甚至更長時間內，租賃將逐漸成為我國住房體系重要組成部分。這個過程中，租賃市場規范化、增量房源供給、租售同權等都將逐一落實，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

REITs是培育住房租賃市場重要金融支持工具

證監會債券部副處長閆云松此前曾表示，借助資產證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。

RCREIT（REITs研究中心）認為，REITs對培育我國住房租賃市場具有以下幾方面的意義：

第一，契合“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。REITs對住房租賃市場的有力推動，將會更新社會對房產的地位和傳統的觀念，其對大眾根深蒂固的買房觀念會逐漸產生深遠長效的影響，有利于遏止非理性買房、投資房產的情況，促進房地產市場平穩健康發展。

第二，便于企業融資。REITs出現之初的目的就在于集合機構和個人投資者的資金，投資于收益型物業，并獲得以租金收入為主的投資收益。REITs約束較為嚴格，信息披露規范，專業化運營管理，作為房地產投資較理想的渠道，對社會資本具有吸引力。為此，REITs可成為租賃住房資產投資的重要來源渠道。

第三，幫助規范發展和住房租賃市場。REITs將所籌集的資金收購住房并出租經營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和租賃住房市場的活力。通過提高租賃住房運營方專業化的住房租賃運營管理水平，提升用戶體驗，推動租賃住房市場規范發展。

第四，推動房地產金融創新。住房租賃REITs通過專業化管理，為市場提供優質的租賃住房，改變傳統的房地產融資模式，在資產端和服務端都進行優化，也有力推動房地產商的轉型。

長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢，尤其是在房地產開發商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業再出租的成本越來越高。但是長租公寓行業想要實現更大發展，規模化是必然的方向，而REITs則是長租公寓實現規模化擴張的最佳選擇。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

今年兩會期間，全國人大代表、中國人民銀行石家莊中心支行黨委書記、行長兼國家外匯管理局河北省分局局長陳建華陳建華表示，針對雄安新區“房住不炒”“租購并舉”的住房保障模式，大力發展房地產信托投資基金（REITs），逐步將廉租房、市政設施與商業建筑納入REITs標的，搭建新區范圍內能產生穩定租金收入的各類資產社會化融資渠道，集中全社會力量支持新區廉租房與基礎設施建設，探索新區拆遷補償資金來源新途徑，大幅減少建成項目資金占用。

陳建華建議，應明確REITs公募發行相關政策，在雄安新區先行先試，將在解決雄安新區建設融資問題的同時，為全國REITs市場發展積累和總結可推廣、可復制的經驗。房地產投資信托基金（REITs）作為國際上比較成熟的房地產租賃行業融資模式，是貫徹落實黨中央、國務院“房住不炒”“租售并舉”改革方向的重要手段。

陳建華表示，近年來，我國REITs發行工作取得了一些成果，但受制于國內相關政策體系仍未建立，市場只能創制流動性差、發行成本高的私募類REITs產品。這類產品投資者范圍較小，無法滿足日趨加大的房地產租賃市場融資需求。

為此，陳建華建議，應明確REITs公募發行相關政策，在雄安新區先行先試，將在解決雄安新區建設融資問題的同時，為全國REITs市場發展積累和總結可推廣、可復制的經驗。將雄安新區作為REITs公募發行試點地區。在雄安新區范圍內試行REITs公募發行相關政策，積極支持公募REITs成為雄安新區保障房與公共基礎設施建設的重要融資模式。

RCREIT觀點：在雄安新區先行先試REITs以及率先落地公募REITs，對于推動雄安新區建立新型住房保障體系、打造高質量發展的全國樣板具有重大意義

2018年12月28日，經黨中央、國務院同意，國務院正式批復《河北雄安新區總體規劃（2018—2035年）》。此前的《雄安新區規劃綱要》指出，建立租購并舉的住房制度，探索房地產金融產品創新。REITs作為國際上成熟的房地產投融資模式，是租賃住房市場發展的最佳金融支持工具，也是非常具有代表性的房地產金融創新產品。RCREIT（REITs研究中心）認為，在雄安新區先行先試REITs，以及率先落地公募REITs，對于推動雄安新區投融資與金融產業發展、建立新型住房保障體系、發揮雄安新區對全國全面深化改革擴大開放的引領示范作用、打造高質量發展的全國樣板具有重大意義。

《雄安新區規劃綱要》指出，改革創新住房制度。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。堅持保障基本、兼顧差異、滿足多層次個性化需求，建立多元化住房供應體系。堅持市場主導、政府引導，形成供需匹配、結構合理、流轉有序、支出與消費能力基本適應的住房供應格局。完善多層次住房供給政策和市場調控體制，嚴控房地產開發，建立嚴禁投機的長效機制。探索房地產金融產品創新。

RCREIT（REITs研究中心）認為，雄安新區開發建設融資可以探討采用“PPP+REITs”的模式，尤其是在公共租賃住房為主的住房體系建設中，從而更廣泛的吸引社會資本參與雄安新區建設，并提高資金使用效率和提升以公租房為代表的不動產物業的運營管理水平。

RCREIT（REITs研究中心）認為，規劃建設雄安新區是疏解北京非首都功能、推動京津冀協同發展的歷史性工程，是千年大計、國家大事。從歷史地位作用來看，雄安新區的建設發展以及實施的機制體制創新體現的都是“開創者”的角色。在雄安新區先行先試REITs，以及率先落地公募REITs，能夠體現雄安新區在投融資與金融產業發展、房地產金融創新產品探索、建立新型住房保障體系等領域的開拓創新性。

RCREIT（REITs研究中心）認為，雄安新區作為我國創新發展、高質量發展的實驗區，將探索建立“租售并舉、以租為主”的新型保障性住房體系。而REITs作為國際上成熟的房地產投融資工具，是非常具有代表性的房地產金新產品，也是我國房地產金融發展的主要方向。REITs能夠成為支持住房制度改革、促進金融與房地產良性循環、建立健全住房租賃金融支持體系的重要工具，有利于幫助實現“居者有其屋”，讓住房回歸“居住屬性”，推動雄安新區成為新型住房保障體系的全國樣板。