 ?01 楔子 在2020年5月的《政府工作報告》第五部分'實施擴大內需戰略，推動經濟發展方式加快轉變'中明確提出： '加強新型城鎮化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農民日益增加的到縣城就業安家需求。新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持加裝電梯，發展用餐、保潔等多樣社區服務。' 這已經是“加裝電梯”第三次被寫進政府工作報告中了。 2018年，'加裝電梯'首次寫入《政府工作報告》，當時的措辭是：'有序推進‘城中村’、老舊小區改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。' 2019年 ，'加裝電梯'再次寫入《政府工作報告》，措辭從2018年的“鼓勵有條件的加裝電梯'變成了'支持加裝電梯'。 而這一次重申“支持加裝電梯”，相信國家和地方政府必將推出更多“支持加裝電梯”的具體政策，老舊小區加裝電梯也許迎來了“春天”！  02 背景介紹 加裝電梯是“城市更新”中重要的項目之一，關于背景我在《老舊小區“加裝電梯”,你想知道的都在這里！》一文中也提到了，是為了應對城市老齡化問題。 目前，中國已經成為世界上老年人口最多的國家。上海作為中國經濟最為發達的城市之一，2017年老齡化率已達到14.3%。與國際上大城市相比，也處于較高水平。 但是，我們老舊小區的無障礙設施卻非常落后，都還是沒有電梯的房子，讓老人成了“孤老”！  城市更新既是民生問題，更是帶動就業、拉動內需的新引擎。 我國既有居住建筑存量巨大。 據初步測算，總量約有500億m2。其中，城鎮既有居住建筑約290億m2，2000年以前建成的居住小區總面積約為40億m2。 而老舊小區加裝電梯的“市場”有多大呢？ A.據住建部標準定額司巡視員倪江波初步統計，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。加裝電梯潛在需求量約200萬部。 B.根據住建部數據，2018年，全國老舊小區加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4,000多部，正在辦理前期手續的有7,000多部。其中，廣州成功加裝電梯總量占全國的45%。  C.據上海市電梯行業協會統計，上海有約20-22萬棟老舊多層住宅未安裝電梯，數量接近上海已有的電梯總量——25萬臺。 不難看出，這是一片藍海，有著廣闊的前景。但也有一些客觀條件制約著發展，比如“居民征詢工作難”，加電梯的客觀條件不理想等等。  03 政府層面 前幾年上海老舊小區”加裝電梯“推進緩慢，主要是卡在居民征詢工作上。當時加裝要求： A.物業管理區域內三分之二以上業主同意 B.加裝幢90%以上業主同意, C.其他業主無明確反對意見. 上面三個條件，缺一不可。 以一個6層樓的樓棟為例，只要底層居民不同意，這個工作就擱淺了。而底層居民因為涉及到自身房屋價值的”貶值“，多半是不會同意的。  而2020年底出臺的《上海市：關于進一步做好既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》對于加裝的條件進行了適當的放松。 01.申請人應當依照《物權法》第七十六條規定，就加裝電梯的意向和具體方案等問題進行充分協商，并征求所在樓幢全體業主意見，經所在樓幢專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。 02.加裝電梯擬占用小區業主共有部分的，應當征求建筑區劃內全體業主意見，經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意，并盡可能優化方案，減少對周邊相鄰業主的不利影響。加裝電梯擬占用業主專有部分的，應當征得專有部分權利人的同意。 從“90%以上同意”降低到“2/3以上同意”，意味著即使底樓居民不同意，這個居民征詢工作還是有可能成功的。  另外在政府資金補貼上，也給與了很大的扶持力度，讓老百姓享受到實惠。 前期可行性評估費用納入街道(鎮)的公共財政預算。 房屋安全性專家論證費用由公共財政承擔。 政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補貼(最高不超過28萬元/臺)，市與區分擔比例各為50%。 這些舉措讓老舊小區加裝電梯，變得越發的可能。  04 技術層面 政策有了保障之后，后面就是技術問題了。在《關于規范既有多層住宅加裝電梯建筑方案設計工作的通知》中對于加裝電梯的技術要點提了幾點要求。 一、加裝電梯的建筑設計應當做到平面布局合理，注重與原有建筑及相鄰建筑的協調，盡可能減少對周邊房屋建筑的影響。 二、既有多層住宅擬加裝電梯的房屋建筑應處于正常穩定的使用狀態，建筑本身無嚴重的不均勻沉降、傾斜和結構性損傷等情況，能夠滿足房屋正常安全使用要求。設計的新建電梯井道和平臺結構連為一體，并與原樓梯間相鄰，且能夠獨立并承擔恒荷載、活荷載、風荷載等和地震作用。 上述兩條強化了加裝的電梯要”獨立成體系“，減少對既有建筑的結構影響，也不要影響室內、外的使用功能。加建之前要對既有建筑做評估，保障安全性。  對通過新增電梯候梯廳和連廊實現平層入戶的，應嚴格控制候梯廳和連廊的面積。并符合如下規定： （一）新增連廊應當遵循就近入戶，控制連廊跨度與外挑尺寸，原則上凈寬不超過1.2米，凈長不超過1.5米。同時應確保候梯廳及連廊敞開。 （二）新增連廊只可延伸至原樓梯間相鄰第一開間范圍內，并滿足防火規范相關要求。 （三）應保留原樓梯間的自然通風、采光和消防疏散功能。如不能滿足，應增加補救措施。 （四）新增候梯廳和連廊均為公共空間，嚴禁加建改建擴建以擴大住宅套內使用面積。嚴禁設置安裝入戶門，將候梯廳、連廊變為業主的獨用空間。 （五）嚴禁通過擴建既有住宅陽臺或新建陽臺實現平層入戶。嚴禁通過板式陽臺實現平層入戶。 即便滿足了上述的這些細則，老舊小區加裝電梯也不是件輕松的事情。我在《老舊小區“加裝電梯”,你想知道的都在這里！》一文中說到了2種加裝的情況，其中一種半平臺入戶的加裝，對居民還是有諸多不便的。（下左）  兩跑樓梯需要下半層才能入戶，對于老年人使用是非常不方便的。這樣的加裝電梯也是不夠徹底的。（如下圖）  那就沒什么好的解決方案嗎？ 良子提過一個解決方案，通過加長一跑樓梯的長度達到“平層入戶”的效果，但是會涉及到很多結構問題，對于小區的道路通行也會造成一定的干擾。（如下圖） 后來，良有方的群聊里有朋友提供了另一個思路。雖然不能完全滿足現行規范，但也是個創新的思路。 這個解決方案的思路：是通過坡道來化解高度問題，這樣原有的樓梯不用拆除，只要加建就能完成施工，業內對這種做法還有一個叫法“亞平層”。雖然沒能符合規范，但是這種思路在湖南有落地的項目了。 亞平層入戶目前無法滿足的規范： a、消防通道的凈空要求為不能低于2.2米，局部主梁位置不能低于2米，亞平層在不敲掉步梯承重梁的情況下，局部凈空為1.5米。 b、為增加凈空高度，亞平層需敲掉原有半平臺樓梯承重梁，需要嚴格的房屋檢測以及加固措施，并得到房屋原有設計單位的認可，這都是比較困難的事情。 c、亞平層的斜坡為無障礙通道，無障礙通道的要求是：高度比長度為1:12，平均坡度約為8.5度，而亞平層的坡度約為17度到19度，嚴重不符合無障礙通道要求。 我畫了個剖面示意圖，幫助大家理解。其實這個問題在良有方的群聊里大家也討論過，但因為缺少討論的素材，所以討論不夠深入。希望我這篇文章能起到拋磚引玉的作用，能讓更多的設計師參與其中，并提出更多可行的解決方案。 05 結束語 雖然加裝電梯還有“這樣那樣”的問題，但是發展是硬道理。任何滿足“人民日益增長的美好生活需要”的舉措都是好的解決方案。 加裝電梯是老舊小區改造中重要的一環，是解決民生問題的重要舉措，特別是應對城市老齡化問題的一劑良方。 “大拆大建”已經不再適合目前中國的城市化進程，而“微更新”將會是城市發展的“主流”，大面積推廣只是時間問題，也許春天已經來到了。 |
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