一文讀懂資產(chǎn)收購和股權(quán)收購

whoyzz 2020-07-06

展開全文

作為目前市場上收并購的主流操作方式，主要包括資產(chǎn)收購和股權(quán)收購兩種方式。

一、什么是資產(chǎn)收購？什么是股權(quán)收購？

1、資產(chǎn)收購：是指收購方根據(jù)自己的需要而購買目標公司有價值的部分或全部的資產(chǎn)（如不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、機器設(shè)備等）并運營該資產(chǎn)，從而獲得目標公司的利潤創(chuàng)造能力。

土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要是依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

◎第三十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

◎第三十八條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

◎第三十九條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

◎第四十條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

2、股權(quán)收購：是指收購人通過購買目標公司股東的股權(quán)或認購目標公司的增資，從而獲得目標公司股權(quán)的并購行為。

二、資產(chǎn)收購和股權(quán)收購都有哪些優(yōu)缺點？

1、資產(chǎn)收購的優(yōu)點：

第一，不收購項目公司股權(quán)只收購項目資產(chǎn)，可以最大限度地避免項目公司或有債務(wù)的影響。由于項目資產(chǎn)收購不涉及股權(quán)變動，只是項目公司對其資產(chǎn)(土地或者在建工程)出售，項目公司的一切債務(wù)仍由原項目公司承擔(dān)，對于受讓人來說，項目公司資產(chǎn)收購不會因原項目權(quán)利人或項目公司的債務(wù)或潛在債務(wù)（如擔(dān)保等)而影響、妨礙、拖累項目過戶后的開發(fā)行為，無疑可以降低商業(yè)風(fēng)險。

第二，項目資產(chǎn)收購可以使受讓人少交企業(yè)所得稅。由于資產(chǎn)收購費用可以計入被收購項目的開發(fā)成本，受讓人在繳納企業(yè)所得稅時可以事前扣除，因此減少了受讓人需要繳納的企業(yè)所得稅。

第三，項目資產(chǎn)收購有利于樹立受讓人的企業(yè)形象和良好的商業(yè)信譽。項目資產(chǎn)收購后是以受讓人的名義進行后期開發(fā)及銷售工作的，這樣一方面可以充分利用受讓人的商業(yè)信譽進行后期經(jīng)營，另一方面開發(fā)項目的不斷增加又可以提升受讓人的品牌信譽等。

2、資產(chǎn)收購的缺點：

第一、如前所述，項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓會受到投資規(guī)模的限制，若未完成總投資額的百分之25％，按照法律規(guī)定禁止項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

第二、手續(xù)復(fù)雜、耗時較長。由于項目資產(chǎn)收購實質(zhì)是開發(fā)主體的改變，因此收購?fù)瓿珊笠獜牧㈨楅_始，對項目建設(shè)選址意見書、用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等環(huán)節(jié)逐一辦理變更手續(xù)，有的甚至還有可能面臨被調(diào)整用地面積、容積率、土地用途等經(jīng)濟技術(shù)指標的風(fēng)險。

第三、交易費用較高，項目資產(chǎn)收購屬于不動產(chǎn)交易，買賣雙方需要繳納一定數(shù)額的稅費，例如增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅等。

第四、對于在建工程轉(zhuǎn)讓的程序要求和審查日益嚴格。

一句話概括：資產(chǎn)收購更“干凈”，更“踏實”，但稅費更高；

3、股權(quán)收購的優(yōu)點：

第一、可以規(guī)避項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中要求完成投資總額25％的法律規(guī)定，有利于投資者盡早轉(zhuǎn)讓項目。

第二、收購手續(xù)簡單。與資產(chǎn)收購相比，無需辦理土地或者在建工程的過戶和各種證照的更名手續(xù)，只需交易雙方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理相應(yīng)的工商登記變更手續(xù)，收購手續(xù)相對簡單；

第三、節(jié)約時間、縮短了開發(fā)周期，由于項目公司股權(quán)收購只是投資者(股東)發(fā)生變化，開發(fā)主體并未發(fā)生改變，故辦妥股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，新投資者只需要實際出資便可繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營，既方便又快捷，尤其是對于不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的投資者來說，不但省去了辦理土地或者在建工程的過產(chǎn)手續(xù)，而且避免了重新成立項目公司的繁瑣過程，無疑會節(jié)省時間、縮短開發(fā)周期。

第四、節(jié)省交易稅費。由于項目公司股權(quán)收購不涉及開發(fā)主體的變更無需辦理資產(chǎn)過戶手續(xù)，因此收購項目公司股權(quán)也無需繳納不動產(chǎn)交易的契稅。

第五、以房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行整體房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓，不但可以使得企業(yè)實現(xiàn)短頻快的資本運作，在短時間內(nèi)合理的將企業(yè)資本整合并重新優(yōu)化配置，也有利于避免企業(yè)在房地產(chǎn)合作開發(fā)中遇到種種風(fēng)險。

4、股權(quán)收購的缺點：

第一、與資產(chǎn)收購方式相比，受讓方的交易風(fēng)險加大。項目公司股權(quán)收購?fù)瓿珊螅蓶|(即轉(zhuǎn)讓方)獲得轉(zhuǎn)讓金后撤出項目公司，新股東(即受讓方)進入項目公司并繼承原股東的權(quán)利義務(wù)。若原股東故意隱瞞項目公司或有債務(wù)（比如隱形負債、稅收等），對新股東來說極為不利，稍有不慎很有可能陷入項目公司或有債務(wù)糾紛的陷阱。雖然可以在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中作相應(yīng)限制，但不能對抗善意第三人。

第二、不利于樹立新股東的品牌效應(yīng)。眾所周知，目前我國房地產(chǎn)公司的開發(fā)資質(zhì)與該公司完成開發(fā)總量密切相關(guān)，完成開發(fā)總量越多，房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)也就越高。由于項目公司股權(quán)收購不改變原開發(fā)主體，雖然新股東實際完成了被收購項目的開發(fā)工作，但仍不能計入新股東的開發(fā)業(yè)績，所以不利于新股東商業(yè)信譽的提升。

第三、受讓方接管項目公司后，需要對項目公司的員工負責(zé)，整合好了是一種資源和優(yōu)勢，整合不好可能引發(fā)勞動爭議；

第四、近年來，國家關(guān)于對以變相形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目逐漸加強限制，除投資額必須達到25%以上外，在土地出讓合同中明確，從一級市場受讓土地的權(quán)利人，其組建項目公司承擔(dān)相應(yīng)房地產(chǎn)項目開發(fā)的，其在項目公司中的股權(quán)比例不得低于90%。而且隨著相關(guān)部門加強對項目竣工后的核查，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，亦難以最終避免前期投資額必須達到25%的限制。

第五、目標公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，往往是在一個地上建設(shè)多個項目（如寫字樓、住宅、酒店等），如果無法將盈利前景不佳的項目進行剝離，不僅會增加收購成本，而且還面臨較大的經(jīng)營風(fēng)險，項目的資金回報無法獲得保障。

一句話概括，股權(quán)收購更“完整”，更“靈活”，但可能存在較大的風(fēng)險；

三、房地產(chǎn)項目股權(quán)收購最大的風(fēng)險及其風(fēng)險防范：

（一）被收購項目的或有債務(wù)

或有債務(wù)主要是指尚未到期的債務(wù)或者將來債務(wù)發(fā)生的可能性非常大，如無意外將來一定會發(fā)生的債務(wù)，只是這類債務(wù)的數(shù)額尚未最終確定。由于或有債務(wù)是未來發(fā)生的債務(wù)，在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時尚未發(fā)生，所以極易在項目收購中遺漏或者被轉(zhuǎn)讓人隱瞞，倘若受讓人稍有差錯就可能在項目收購后陷入無休止的債務(wù)糾紛之中。

或有債務(wù)的處理通常有以下兩種方式：

一是在房地產(chǎn)項目收購的前期籌備階段，聘請律師、會計師等專業(yè)人員對待收購項目進行收購前的盡職調(diào)查，以摸清被收購項目的真實財務(wù)狀況；

二是起草完備的項目收購合同，尤其要注意的是在收購中明確約定轉(zhuǎn)讓人對或有債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保義務(wù)，盡量采取受讓人預(yù)留履約保證金的方式以制約轉(zhuǎn)讓人。

（二）、轉(zhuǎn)讓人欺詐行為是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中又一個重要的法律風(fēng)險。其主要表現(xiàn)為以下三個方面：

一是轉(zhuǎn)讓人故意隱瞞現(xiàn)存?zhèn)鶆?wù)；

二是利用曾經(jīng)控制項目公司公章及財務(wù)資料的便利虛構(gòu)債務(wù)；

三是假冒項目公司印章偽造項目公司債務(wù)。

針對上述情況應(yīng)對辦法主要有以下兩個方面：

一是完善收購合同條款，增加轉(zhuǎn)讓人惡意違約的成本；

二是加強對項目公司印章的管理，在簽訂收購合同的同時就共管公司印章，或者銷毀原印章重新啟用新印章。同時在收購合同中約定，除印章共管前或者啟用新印章啟用前已經(jīng)發(fā)生的所有債務(wù)外均由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。

四、股權(quán)轉(zhuǎn)讓前具體操作模式

1、在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前標的完成其他資產(chǎn)剝離，使標的公司僅剩下房地產(chǎn)資產(chǎn)和貨幣資產(chǎn)或負債，其中尤其需要注意的是標的公司依法享有的債權(quán)，應(yīng)通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式完成剝離工作；

2、通過公司分立的方式，使擬轉(zhuǎn)讓的標的公司僅剩下房地產(chǎn)資產(chǎn)。將標的公司分立為2家公司，其中一家公司僅剩房地產(chǎn)資產(chǎn)，另一公司依法享有公司的其他資產(chǎn)，分立完成后可通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)公司股權(quán)實現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。但這種方式需要經(jīng)過法定公示程序，以及稅收清繳，對于分立后的兩家公司應(yīng)對分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

3、新設(shè)項目公司，以目標房地產(chǎn)作價投資到項目公司，在完成房地產(chǎn)資產(chǎn)出資到位后，再轉(zhuǎn)入項目公司的股權(quán)。通過新設(shè)項目公司的交易方式對受讓方來說交易最為安全，因為新設(shè)的項目公司無其他債務(wù)。

4、增資并購方式，即標的公司以目標房地產(chǎn)作價投資到收購方公司，增加收購方公司的注冊資本，獲取收購方公司部分股權(quán)，在房地產(chǎn)完成出資后，由收購方公司原股東受讓標的公司所持收購方全部股權(quán)，從而完成交易。

五、資產(chǎn)收購和股權(quán)收購可能會涉及哪些稅費呢？（以房地產(chǎn)為例）

1、資產(chǎn)收購：

增值稅及附加稅（轉(zhuǎn)讓方）：

增值稅：9%/5%；

城建稅：7%（城市市區(qū))/5%（縣城及建制鎮(zhèn)）/1%（不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的）；

教育費附加3%；

地方教育費附加2%；

水利基金0.6‰；

土地增值稅（土地及不動產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓方）：30%~60%；

契稅（土地及不動產(chǎn)-受讓方）：3～5%；

④印花稅（交易雙方）：0.5‰。

2、股權(quán)收購：

①個人所得稅（轉(zhuǎn)讓方為自然人）：根據(jù)溢價額（轉(zhuǎn)讓收入 - 原值）支付20%個人所得稅；

A.《個人所得稅法》第三條第五款：“特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。”

B.需要確定核定轉(zhuǎn)讓收入的情況；

《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法》（試行）（2014年第67號）：

第十一條符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入:

（一）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無正當(dāng)理由的；　　

（二）未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；　　

（三）轉(zhuǎn)讓方無法提供或拒不提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的有關(guān)資料；　　

（四）其他應(yīng)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形。”

第十二條符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低:

　　（一）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價值份額的；

　　（二）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費的；

　　（三）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

　　（四）申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

　　（五）不具合理性的無償讓渡股權(quán)或股份；

　　（六）主管稅務(wù)機關(guān)認定的其他情形。

第十三條符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

　　（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

　　（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

　　（三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價格合理且真實的本企業(yè)員工持有的不能對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；

　　（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情形。

第十四條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依次按照下列方法核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入:　　

（一）凈資產(chǎn)核定法

股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。　　

被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。　　

6個月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時被投資企業(yè)的資產(chǎn)評估報告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

（二）類比法

1.參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；

2.參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定。

（三）其他合理方法

主管稅務(wù)機關(guān)采用以上方法核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入存在困難的，可以采取其他合理方法核定。

C、個人股權(quán)的原值如何確定

《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法》（試行）第十五條：個人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的原值依照以下方法確認：

（一）以現(xiàn)金出資方式取得的股權(quán)，按照實際支付的價款與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費之和確認股權(quán)原值；

（二）以非貨幣性資產(chǎn)出資方式取得的股權(quán)，按照稅務(wù)機關(guān)認可或核定的投資入股時非貨幣性資產(chǎn)價格與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費之和確認股權(quán)原值；

（三）通過無償讓渡方式取得股權(quán)，按取得股權(quán)發(fā)生的合理稅費與原持有人的股權(quán)原值之和確認股權(quán)原值；

（四）被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增股本，個人股東已依法繳納個人所得稅的，以轉(zhuǎn)增額和相關(guān)稅費之和確認其新轉(zhuǎn)增股本的股權(quán)原值；

（五）除以上情形外，由主管稅務(wù)機關(guān)按照避免重復(fù)征收個人所得稅的原則合理確認股權(quán)原值。”

2014年3月1日新《公司法》頒布實施，注冊資本實繳登記制度轉(zhuǎn)變?yōu)檎J繳登記制度，工商部門只登記公司認繳的注冊資本總額，無需登記實收資本，不再收取驗資證明文件。而2014年稅務(wù)總局出臺的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》，又沒有能夠充分考慮到注冊資本認繳制下的復(fù)雜情形，如何確認轉(zhuǎn)讓收入和股權(quán)原值還有待進一步總局明確。

②企業(yè)所得稅（轉(zhuǎn)讓方為企業(yè)）：應(yīng)按照企業(yè)的經(jīng)營狀況，確定是否需要繳納。

③土地增值稅（土地及不動產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓方）：一般不征收，但也有例外。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函[2000]687號）

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局：

你局《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。

鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。