被人遺忘的鄭州新區：地產大佬們搶戲金水科教園區，未來是炮灰還是撿漏?

金水科教區位于鄭州市東北部，東至四港聯動大道，西 臨中州大道，南依連霍高速，北至黃河，與現在風頭正健的北龍湖一路之隔，以這樣的位置再加上區域內規劃的容積率低至2.5，徐莊東路與金源十三街及龍湖東路將聯通形成一主干通道中央大道，日后更是將直接與北龍湖打通。

如此這般，本應該沾一沾東區的貴氣，成為高端住宅區。但恕我直言，金水科教園區在過去的所有新區中真的是一個非常尷尬非常雞肋的存在，用“食之無味棄之可惜”這八個字來形容絲毫不為過。

但偏偏金水科教園區這么多年來一直沒火起來，回想其前世今生，有以下幾個因素阻礙了區域發展：

?定位模糊，規劃混亂。早在2011年，金水科教園成為全國唯一一家創意產業試點園區，區域劃分為印刷產業園、醫藥產業園、汽車用品產業園和IT產業園等，后來或者是上層要求或者是區域真的需要調整，2013年下半年的時候金水科教園區的整體規劃被推翻重來，對北部區域概念性總體規劃方案進行了國際招標，區域發展也因此陷入暫緩，最終在2015年金水科教園區又被掛上了“鄭東北部區域”的名號，但調整過后的版本和之前的舊版本，卻相差不大。

總之，金水科教園區在過去幾年定位模糊，沒有清晰的發展方向。

?天然的硬傷。2004年建成的馬頭崗軍用機場迄今僅建成十余年，除了機場起降跑道外，南側還有占地600畝的軍用大院門，以及西側還有一個軍用油庫，一切都在為馬頭崗軍用機場服務，未來數年難以搬遷，這也是限高50米的原因，每天頭上都有飛機飛來飛去，其噪音給區域的居住舒適度帶來了影響。但情況還不止于此，上有飛機，下有馬頭崗污水處理廠，該污水處理廠由于非全封閉，非下沉式設計，距離較近的情況下氣味污染已經無法避免，未來數年也難以搬遷。

另外，區域的東南角還有鄭州動車段，該段形狀與機場跑道相似，面積已經接近機場，所產生的噪音污染不容忽視。

?馬頭崗安置區、馬林安置區、河村安置區、楊槐安置區、周莊安置區、徐莊安置區、新莊安置區，建成后安置房面積61.9萬平方米……按照官方羅列出示的30于個需要安置的村莊來看，整個區域的商品房氛圍、高端住宅居住氛圍在下降，整體檔次不高。

?金水科教園區楊金大道南側靠近連霍高速，以科技產業園為主，前期規劃了數十家產業園，目前建成的也只有鄭州新科技市場、外包產業園、聚方科技園以及牛頓國際，其他項目大部分都還停留在紙上，并且在未來的地鐵規劃中，無法享受地鐵通達，未來園區就業是個問題。

?土拍沉寂多年也是金水科教園區發展緩慢的另一原因。一個區域的土拍反映出區域的熱度以及飽和度，如果房企看好此區域，會蜂擁而至，加大拿地力度，反之則表示這個區域房企并不看好。的確區域目標的不明確、安置區進程緩慢，是造成房企在此拿地猶豫不決的重要原因。

金水科教園區內以東方富田、東方國際城等不靠譜小開發商上拿了千畝的地塊，魚龍混雜，瘋狂內購，如此大面積內購房，現在不少還是一個坑，過去數年間這里不是一個市場化的區域。假如一個區域沒有支柱型開發商、沒有品質樓盤，這個區域一定好不了。

即便如此，作為金水區最后一塊未開發的處女寶地，定位是科教新城，依老大哥金水區的實力，用心做還是可以做起來的，最起碼要不管城區、中原區、惠濟區、二七區做新區都要容易不少。隨著碧桂園、瀚海、泰禾天倫等地產大佬進駐下，讓這片距離北龍湖豪宅、金融島最近的宜居之地被人們重新聚焦。

現在的金水科教園區，以“低碳生態、智慧高端、宜居宜業、產城融合”為發展藍圖，在去年7月份，被批準為省級高新技術產業開發區，“是以發展高新技術為目的而設置的特定園區，以知識、技術密集和開放環境為依托，以先進技術作為經濟增長的支撐點，依靠科技和經濟實力，通過實施高新技術產業的相關政策和各項改革措施，最大限度地把科技成果轉化為現實生產力而建立起來的綜合性基地”，成為鄭洛新國家自主創新示范區重要板塊。

所以，如今的金水科教園區又分為兩部分，以東三環為分界線，一部分是楊金產業區，一部分是金水科教園區的住宅片區。

其中，產業發展方面，金水區在2017年工作要點中，確立要力爭全年完成地區生產總值35億元、企業總收入65億元——我們都知道，企業的入駐數量、產業的發展情況直接影響到一個區域的經濟狀況，同時也將帶來大量就業人流，為周邊住宅項目的銷售以及日后的增值都帶來了利好。憑借金水區的實力，今年這樣的目標完成難度不大。

同時，金水科教園區承接了當下兩大熱門區域外溢價值，一個是東區CBD一個是北龍湖，這兩者毋庸置疑是全鄭州經濟金融的核心區，但目前這兩個片區已近無法滿足東區大量的居住需求，順勢發展下，金水科教園區將承接東區置業者。而另一方面，東區是鄭州房產增值最快的區域，因為其就業機會多、接納能力強，所以金水科教園區到鄭東新區的便利性、距離就業機會多的區域非常近的緣故，未來增值速度我是十分看好的。

而金水科教園區的硬性規劃亦為該區塑造了高端住宅的屬性，雖隸屬于金水但由鄭東新區統一規劃，區域內住宅容積率不得高于2.5，商業容積率不得高于3.0或3.5，區域限高50米，其勢必將以價格低洼、低密產品物業吸引大量購房者。

有句話說的好，要想富，先修路。對于一個城市區域來說，這里的“路”指的是各種基建設施。如果該區域到處在大興土木，那便是一個好兆頭，表明其正積極與外部板塊融入。在過去，金水科教園區的道路施工十分緩慢，區域不少道路都是斷頭路。

但自去年以來，金水科教園區內楊金大道已投入使用，西接中州大道，東連東三環;金城大道耗時數年，終于建成，這條四幅雙向八車道的大路將東西貫通片區，連接開封;連霍高速北移方案、中央大道打通在即、地鐵6號線和20號線已確定進入片區……

此外，在金水區今年的工作目標安排中，加大了對金水科教園區的投入，鴻業路等12條道路預計今年年底將開工建設，新莊路等34條道路建成通車，迎賓路與連霍互通立交完成橋梁主體建設，龍源十三街下穿連霍工程順利完工，并且新建(升級)垃圾轉運站29座、公廁174座，新增公共停車泊位1.1萬個。

隨著金水科教園區規劃的明確，以及道路的修整、配套的跟進，將給區域發展增加更多的可能。

在2013年左右，金水科教園區的樓盤屈指可數，只有東方富田、東方國際城等幾個項目，進行著一輪輪6000元/平價格不到的內購而艱難生存著;之后隨著北龍湖豪宅的崛起和主城區地塊的稀少，品牌開發商開始盯上此片區。

金水科教園區是被當初規劃耽誤了，被小開發商內部瓜分搞的烏煙瘴氣，如今伴隨著泰禾天倫、碧桂園、偉業、鄭東·龍湖一號的進駐，可以使片區迅速火爆，未來該片區可以稱得上是北龍湖后花園。

規模性房企的集群如催化劑一般，能夠迅速催熟區域的價值，所以新區如果沒有品牌房企加入，就是黑暗的片區。

?鄭東·龍湖一號

地址：中州大道和楊金路交會處向東約500米

鄭東·龍湖一號總占地約1900余畝，總建筑面積280萬㎡，是整個金水區唯一入選“河南省重點建設項目”的城市綜合體，由河南愛克集團投資興建，河南美商置業有限公司開發。

項目整體業態規劃豐富，高端住宅、都市社區、高端公寓、地鐵廣場、城市公園、復合商業、五星酒店等業態。值得一提的是，項目內部規劃有大型的綜合性商業，未來也將成為助力區域發展的動力。

該樓盤距離北龍湖副CBD直線距離兩公里，沿南側湖底隧道一站可達北龍湖金融島，可直達龍湖和CBD中央商務區，項目東側緊鄰地鐵6、20號線，同時規劃有四所中小學、五所幼兒園。

鄭東·龍湖一號現階段主要推售(建筑面積)240-370㎡“龍湖的院子”，70年產權，獨門獨戶獨院，朱紅中式大門、前庭后院雙入戶、首層約3.9米層高、二層約3.6米層高，約100平米前后花園及地下意趣會館。

?碧桂園國控·天譽

地址：中州大道楊金路交叉口東北角

碧桂園河南區域布局鄭州的天字系項目天璽、天悅、天譽逐漸入市，碧桂園天譽是與國控(國資委旗下)合作開發，雖然宣傳在北龍湖，但實際位于金水科教園區。

該樓盤合作的一期地塊98畝，地塊方方正正，新古典主義風格。規劃17棟樓，精裝交付，7棟16層小高層，面積73-126㎡;10棟6-10層電梯花園洋房，面積140-180㎡四房，共1234套房源，車位1450個。

最近碧桂園國控·天譽開始驗資升級，在指定銀行定存三個月，小高層10萬，洋房20萬，還需要提供夫妻雙方的身份證及戶口本原件，開盤享受一個點優惠。

?偉業·龍湖上城

地址：金水區中州大道楊金路東3公里路北

偉業·龍湖上城由上市公司偉業控股投資開發，總占地1000畝，總建筑體量150萬方。該項目整體容積率小于2.5，區域內限高50米，社區規劃涵蓋有住宅(小高層和花園洋房)、5A甲級寫字樓、公寓和集中商業街區、商務類產品、社區內部公園等多種物業類型。

關于開發商，偉業控股在鄭州相繼開發虹景嘉園、疊翠園、興隆花園、財智廣場、財富中心、美廬·天籟、如果·愛、偉業·棲岸、偉業·芝華室、新里程、金源第一城、西元國際廣場等不同風格，也屬于鄭州老牌開發商了。

具體到該項目，1號地塊分為8棟小高層和13棟洋房兩種，高層戶型由88—90㎡兩房，110—133㎡三房，140—154㎡四房組成;洋房戶型由138—146㎡三房，160—172㎡四房組成。社區設置了3個人行出入口，(分別在1#2#、6#13#、9#17#)6#13#西側主入口設計標識項目身份的法式門廊，兩側即是項目的3個地下停車場的出入口。通過門廊，設計的迎賓式禮儀廣場，兩側設置了灌木立體景觀，利用坡地起伏加入燈光+陣列花缽，顯得園區道路層次分明。

項目自建的學校有兩所幼兒園、一所公立小學。除此之外周邊的教育資源還有柳林鎮二小、柳林鎮三小、金水區第一中學、鄭州市五十五中。

目前，偉業龍湖上城1號地2#樓107-137平米三房房源在售，2#為2梯3戶，16層。均價17000元/平米，全款優惠2%，定房1%，按時簽約1%。

?泰禾天倫“鄭州院子”

地址：鴻寶路北、任莊路東

2017年1月20日，鄭政出【2016】200號，該地塊位于鴻寶路北、任莊路東，是金水區任莊、小金莊合村并城，使用面積約107.98畝，容積率為2，建筑密度小于25%，綠化率大于30%，建筑高度小于94米，最終成交總價為44337萬元，成交樓面價3080元/㎡。

泰禾天倫的聯姻，應該跟萬科天倫紫臺的合作方式差不多，本地開發商拿地，外來開發商負責操盤，泰禾作為口碑一直不錯的福建開發商，院子系作為精品高端產品線也是深得人心，目前院子系已經布局北上廣深等全國各地。

根據首批地塊位置(鴻寶路北、任莊路北)東臨北四環，南側是高鐵線路，難免會受到噪音干擾，目前路況還停留在鄉間小路的狀況，在開發項目的同時，希望市政道路的建設也得跟得上。

同時，更加希望泰禾在鄭州的首個項目，別像某些外來開發商一樣，到了鄭州就減配，位于再次出發的金水科教園區，希望別做成泰禾院子系列中的中低端產品。

?鴻園

地址：東三環(原107輔道)與鴻寶路交匯處向東800米

鴻園是鄭東新區北部區域最受關注的一個項目，開發商鴻寶置業做園林出身，這個總占地達2800畝的住宅區，伴隨著2015年4月22日騰訊大豫網的一條彈出新聞，伴隨著“鄭東新區北部區域”概念的橫空出世，鴻園也順勢成了片區的代言者。

2016年12月17日上午9時許，鴻園的業主們百余輛汽車縱列排開，附近還有一隊幾十人的安保人員，負責幫助業主粘貼條幅，因為10月15日他們因為鴻園一期到四期的質量問題，而冒雨維權，鴻園方面的工作人員大打出手，造成多名業主被打，不同程度受傷。

鴻園目前少量177平米四期疊加別墅在售，價格500萬元/套左右;一期別墅房源面積為400平米左右，1000-1200萬元/套。