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來源：地產八卦女 1st 不得不說，最近地產圈風聲鶴唳。 先是某龍頭房企被傳發報告，然后是河南房企抱團組成不降價聯盟、成都高新區對某房企限制融資、房地產板塊股票和債券大跌......這一系列不良信號的出現，大有一種“山雨欲來風滿樓”的氣勢。 而在這風雨背后，是“三道紅線”政策效應的持續發力。試想如果沒有三大紅線，上述房企勢必沒有這么大的資金壓力，也就不會出這么多幺蛾子了。 對此，萬科董事長郁亮甚至認為，今天“三道紅線”的出臺，影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。它改變了行業的游戲規則，所有的房企都歸零到同一起跑線。房地產管理紅利時代，已經來臨。 2nd 然而，當我們仔細去分析“三道紅線”的時候，我們會發現，無論是資產負債率不得大于70%，還是凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍，這樣的“三道紅線”，在其他行業里，都可以說是比較寬松的要求。 那么，為什么獨獨在地產行業里，“三道紅線”卻像推倒第一塊多米諾骨牌一樣，引發這么多波動？ 這是因為，中國的各大房企、銀行、投資人、政府和客戶，往往只通過營收來判斷房企的規模大小，進而影響自身對該房企的決策判斷。 吳建斌曾在《我在碧桂園的1000天》里說，在這個時代，房企需要有規模，有規模才有更多的紅利，在行業內才有地位。 因此，雖然用營收排名比較虛，但這個指標簡單明了，房地產上下游各方都樂意接受，再加上數十年來房價一直“穩賺不賠”，所以大多數房企就極力加杠桿、擴規模、重營收，甚至有時候明知不賺錢，也要冒著巨額風險上規模。 3rd 剛才我們說了，很多房企重視營收和杠桿，卻忽視真正有質量的增長和運營，即便穩健如萬科，在王石離開后，萬科很快拋棄了原有的輕資產重運營的思路，走上了攀比營收的道路。 那么，在地產界，就真的沒有不單看營收，而是在資金管控、產品、人力、戰略、利潤等各項綜合指標上都非常重視的房企呢？ 還真有，它就是華宇。 對于華宇，說實話在地產這個行業，華宇創立距今已經有37年了，比萬科還大一歲。雖然營收規模比不上頭部房企，然而，作為一個老牌房企，能夠37年穩健發展，而且現在還呈上升發展趨勢，這絕非偶然。 為什么這么說呢？就在前一段時間，華宇披露了其2020年半年報，讓我們得以管中窺豹這家少見的不上市的百強房企。 ▲從資產規模看，華宇的總資產和凈資產雖然不像其他房企那樣爆發式增長，但每年仍舊保持著可觀的增長率。 ▲從盈利指標看，華宇的簽約收入和預收賬款保持著高速增長態勢，但是毛利率和凈利率仍舊高企，說明華宇的業績增長并非依靠有著大量利息支出的“堆杠桿”，而是實打實的自發內生性增長。
特別值得一提的是，剛才說到三條紅線，華宇作為一個不上市的民營企業，其財務自律程度確實是目前地產行業里堅守比較好的： 半年報顯示，華宇集團剔除預收款后的資產負債率為59.5%；凈負債率為77.1%；現金短債比為1.12。面對“三條紅線”，華宇集團無一踩線。 顯然，這樣的財務指標，已經優于很多上市房企。比如華宇始終將負債率控制在70%以下，并堅持日均存貸比（銀行存款與貸款總額的比例）大于30%，同時要求公司常年賬上保持大量現金積蓄，以備不時之需。 而也正是這種堅持自律、有質量的發展的穩健作風，在日漸苛刻的競爭大環境下，華宇逐步凸顯出長期主義的競爭優勢。   |
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