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今年3、4月，各大房企紛紛發布年報，幾家歡喜幾家愁。 從銷售金額看，去年新增千億和兩千億房企各5家，這樣有34家房企進入千億陣營，另有15家房企步入2000億陣營。 有的房企則面臨營收、毛利等關鍵指標下滑，慢慢淪落為“學渣”。 目前房地產行業集中度越來越高，哪些房企有持續增長的能力，哪些房企陷入了困境呢？ 為此，艷姐將著重分析30強房企整體經營情況，選取一些鮮明的財務指標，如凈負債率、毛利率、凈利率、現金短債比等，來看目前的房企眾生相。 從各大房企披露的年報看，傳統頭部企業表現不俗，規模效應繼續顯現。
從年報披露看，碧桂園、恒大 、綠地三家房企去年主營業務收入高達4000億元以上，獨霸整個地產行業。 尤其碧桂園，不但主營收入高達4859億元，而且去年全口徑銷售金額為7715.3億元，拉開第二名萬科超1000億元以上。 在3千億和2千億營收級別中，僅萬科和保利兩家“老字號”，它們經營穩健，凈負債率低，利潤長期保持著兩位數增長，每年也有不錯的分紅。
追求1000億元銷售規模，這是很多房企掛在嘴邊經常喊的口號。 （數據來源：克而瑞） 從表中看出，中國奧園2019年銷售金額增幅較大，超過40%。 主要就在于奧園的銷售區域相對比較平均，去年公司有5個省的銷售額超過50億元。 而且自2012年以來，奧園就采取了“快速開發、快速銷售”的策略，這使得公司在2016年-2019年，合同銷售額的年復合增長率達到了66%。 另外，知名浙系房企濱江集團近幾年表現也十分突出。 2015年—2019年，濱江集團的簽約銷售金額分別為233億元、366億元、615億元、850億元和1120億元，年復合增速近50%。 作為一家區域房企，濱江集團主要的策略是聚焦杭州，輻射華東，利用華東強勁的基本面來為公司的發展提供源源不斷的動力。 有剛跨入千億級別的房企，也有更上一層樓，邁入兩千億級別的房企。 （數據來源：克而瑞） 截至2019年，根據克而瑞數據顯示，有34家房企的全口徑銷售金額突破1000億元，其中15家房企突破2000億元。 （圖片來源：克而瑞） 從整體看，30強房企無論在營收、凈利潤、毛利率、債務水平等都處于行業領先地位，不過部分指標仍有隱憂，需要引起關注。 這次艷姐將從營業收入、債務水平、現金短債比、現金流、盈利能力這五大維度進行分析，一探中國TOP30房企虛實。 1）30強房企合計營收近4萬億 先來看看30強房企的營業收入和歸母凈利潤的數據，去年30強房企營收合計39805.11億元，合計凈利潤3995.78億元。 同時艷姐發現，碧桂園（4859.08億元）、恒大（4775.61億元）、綠地（4278.22億元）、萬科（3678.93億元）、保利（2359.34億元）的營業收入排名前五，五大巨頭合計營收19951.18億元，占30強總營業收入的50.12%，規模效應越來越明顯。 （數據來源：公司年報，根據營業收入同比增速由高到低排序）
（數據來源：克而瑞，根據凈負債率由高到低排序） 從30強房企來看，大部分房企在發展的同時，較為重視債務水平的控制。 平均資產負債率79.83%，平均凈負債率分別85.83%，但凈負債率分化極為嚴重。 凈負債率高的房企包括綠地類房企均超過150%。所以這些房企面臨最迫切的問題就是調整債務結構。 比如某房企老板就表示，“降負債”將是公司未來三年重要的戰略目標，通過增加銷售回款和減少土地儲備支持，使總有息負債規模每年平均下降1500億元。 另外，去年有包括萬科、中海、華潤、招商蛇口、新城的凈負債率在40%以下，處于絕對低位。 尤其萬科、華潤、中海這三家房企長期保持40%以下，艷姐不得不對這三巨頭表示大寫的佩服。 萬科、華潤、中海近四年凈負債率 （數據來源：克而瑞） 這三家房企主要始終把“穩”字放在第一位，在“穩”的前提下來實現規模的擴張，不激進拿地、快速回籠資金，既保證了銷售的增長又維持低杠桿，走高質量發展路線。 3）30強房企現金儲備較厚實 在目前房地產調控、經濟下滑、融資收緊的大背景下，房企對于現金的需求可謂強烈。 （數據來源：克而瑞，根據現金余額由高到低排序） 從年報披露的數據看，各大房企的現金儲備比較充裕。 其中，佳兆業手持現金370億元，同比增幅達60%以上。 此外，包括新城、融信、龍湖、旭輝等優質房企去年現金增幅在30%以上，可見各大房企比較重視銷售回款和抵御未來經營風險的前瞻性。 不過，也有部分房企的現金出現較大幅度下滑。如遠洋集團手持現金335億元，同比下滑超21%。 從業績方面看，遠洋去年未達成1400億元的銷售目標，并且公司產品毛利率偏低。另外，公司運營成本的上升也拖累了歸母凈利潤的下滑。 再來看一下現金短債比和長短債務比情況。 各大房企的現金短債比和長短債務比仍舊保持較好水平，債務結構繼續優化。 不過，個別房企的現金短債比較低，需引起警惕。如f地產為0.62、h房企為0.61、r房企為0.90。 像某房企在今年就通過超短融、境外美元債及公司債等多渠道獲取資金，因此公司短期債務壓力仍舊可控。 另外，h放棄在未來三年也將逐步降低總有息負債規模，使公司債務水平回落。 4）多數房企經營現金流凈流入 除了現金儲備較為充裕外，去年房企經營活動現金流凈額也呈凈流入狀態。 （數據來源：公司年報） 碧桂園近4年經營性現金流
（數據來源：公司年報） 萬科2019年籌資活動現金流情況 （圖片來源：萬科年報） 5）部分房企毛利率下滑 盈利能力方面，30強房企的平均毛利率30.08%，平均凈利率13.73%，平均凈資產收益率21.66%。
尤其金地、華潤兩家房企的凈利率達到20%以上高位，比2018年同期上升0.45和0.75個百分點，表明公司三費控制能力較強。 艷姐還發現，雖然排名靠后，但陽光城、綠城、佳兆業、綠地這四家房企的凈利率同比也出現了上升，幅度分別為0.16、2.45、0.16、0.3個百分點。
去年，中央定調“穩房價”、“穩地價”、“穩預期”的三穩政策不變，部分熱點城市房地產調控政策仍然從緊，市場下行壓力較大的城市調控政策則局部放松。 從30強房企公布的年報看，房企營業收入總體保持增長態勢，并且逐漸向龍頭企業靠攏，但部分龍頭企業營業增速有所放緩，同時毛利率出現下滑，需引起關注。 不過，好在房企目前的現金較為充裕，多數房企凈負債率處于合理范圍，整體經營風險可控。 受疫情的拖累，國內房地產開發投資和銷售金額在1-2月出現大幅下滑。 不過，隨著3月份復工復產的持續推進，1-4月投資和銷售降幅已經明顯收窄。 今年的地產行業注定是波瀾不驚的，疫情雖然短期影響各大房企的銷售，但長期卻有望提升優質房企的市場占有率。 苦練內功、提升產品品質、保現金流、加速回款等措施，是目前房企應對市場波動的最有效手段。 |
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