2021年1月1日起，《民法典》正式開始實施。這部法典共7編，1260條，被稱為“社會生活的百科全書”。《民法典》是一部綜合性的基本法，合并替代并修正了之前的諸多專項法律。它實施的同時，物權(quán)法、合同法、婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時廢止。
《民法典》中有大量涉及到房產(chǎn)買賣相關(guān)的法律條文，對我們的實操和判斷影響重大。這次我逐條通讀之后，全部摘錄出來，并做了一個全面的解讀。我敢說，到目前為止，全網(wǎng)之中，我對《民法典》中涉及房產(chǎn)買賣的解讀絕對是最全面、最實用、最深刻的。大家務(wù)必要認(rèn)真研學(xué)。
物業(yè)的收益
法條：
第二百七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
第二百八十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
解讀：
小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、娛樂健身文化設(shè)施和物業(yè)管理用房，通通屬于全體業(yè)主共同所有。所以，占用小區(qū)道路和綠化對外停車收費的錢必須歸全體業(yè)主所有，不能再裝進(jìn)物業(yè)人員的腰包。
小區(qū)內(nèi)的會所健身館的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，所以對外經(jīng)營所得收入扣除必要的運營成本后也屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)物業(yè)用房改建成商鋪對外出租的，租金收益也屬于全體業(yè)主所有。小區(qū)電梯廣告、小區(qū)圍墻廣告的收益也屬于全體業(yè)主。
其實，過去太多的物業(yè)公司都在利用法律的模糊和業(yè)主的無知中飽私囊賺黑心錢，2021年1月1日《民法典》正式實施后，希望更多的業(yè)主可以聯(lián)合起來通過法律的武器維護(hù)自身的合法權(quán)益。
共有人優(yōu)先
法條：
第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。
第三百零六條 按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。
兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。
解讀：
買房子大家應(yīng)該知道，定金協(xié)議和網(wǎng)簽合同，必須讓產(chǎn)證上的所有人都要簽字，否則就無效。而新的《民法典》對共有的房產(chǎn)賣出額外新增了一項規(guī)定，就是共有人具有排他性的優(yōu)先購買權(quán)。舉個例子，A和B共同擁有一套房產(chǎn)，各占50%，A要賣掉他的50%產(chǎn)權(quán)時，B具有優(yōu)先購買權(quán)，假如在B不知情的情況下，你與A簽了買賣合同，付了首付，只要B反悔，你簽的合同就無效。
所以，不管你是買住宅還是買商鋪辦公樓，也不管你是買全部份額還是買部分份額，切記要讓全部產(chǎn)權(quán)人都知情并簽字認(rèn)可。否則，你有可能面臨錢房兩失的窘境。比如說，你打算入股某辦公樓時，錢給了A，結(jié)果另一個產(chǎn)權(quán)人B不同意，而A又捐款跑路了，那你只能自認(rèn)倒霉了。
土地續(xù)期的差別
法條：
第三百五十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
解讀：
70年產(chǎn)權(quán)的純住宅，土地到期后不用去相關(guān)部門辦理手續(xù)，可以自動續(xù)期。但是土地出讓金是否要出，或者減免多少，政府還是留了個口子。由于土地價格通常占房產(chǎn)市值的50%以上，所以，未來再讓廣大百姓繳納房屋總價50%以上的土地出讓金，勢必會造成不穩(wěn)定因素，所以我認(rèn)為，宅地70年到期后，極大概率就是象征性的繳納一小部分，而且很可能是在房屋再次買賣的時候才會繳納，不賣就暫時不用繳。
20年、30年、40年、50年的工業(yè)、商業(yè)、辦公用地，土地到期后政府是否繼續(xù)給你續(xù)期還是未知數(shù)，這個主動權(quán)根本不在你，而在政府手里。就算可以續(xù)期，百分之百還需要按照市場價重新繳納全額土地出讓金。所以，假如你投資了房齡十幾二十年的商住樓和辦公樓，未來再過20年，你還將面臨巨額土地出讓金的重新繳納，否則將被收歸國有。
商住辦公樓不僅交易稅費極高，更重要的是不具備代際傳承的功能。你20年后留給兒子的商鋪，其實和他再買一個商鋪也沒有差別。
居住權(quán)不可侵犯
法條：
第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。
居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。
第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理注銷登記。
第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。
解讀：
居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，但并沒有列入之前的《物權(quán)法》中，這次《民法典》首次將居住權(quán)以法律條文的形式提出來，對未來我們房屋買賣會形成一種新的不確定的風(fēng)險。
居住權(quán)不是指產(chǎn)權(quán)人自己的居住權(quán)利，更不是付房租的租賃權(quán)，而是一種對他人房屋具有支配權(quán)和排他性的權(quán)利。居住權(quán)主要是為了解決贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、保障弱勢群體而產(chǎn)生的一種居住權(quán)利。比如兒女為了敬孝，把自己的房子無償讓給父母爺爺奶奶居住；老人去世前房子產(chǎn)權(quán)留給了兒子，卻書面承諾女兒一家可以永遠(yuǎn)居住在自己的房子中；夫妻離婚后，妻子沒有經(jīng)濟能力，丈夫承諾把屬于自己的房子讓前妻永遠(yuǎn)住下去。這就是居住權(quán)。當(dāng)然了，居住權(quán)需要有書面合同，并且在相關(guān)部門備案。
租賃權(quán)最多二十年，而居住權(quán)完全沒有時間期限，而且可以是無償永久居住，直至死亡。這就會導(dǎo)致一個重大問題：假如未來我們買房時，產(chǎn)權(quán)人同意賣房，并且已經(jīng)付清房款，過戶完畢了，但在收房時才得知房子內(nèi)早有居住權(quán)人存在，并且會一分錢不出的一直住到死，而且還受法律保護(hù)，那么我們將會房錢兩空！這個絕對不是危言聳聽，而是未來一定會發(fā)生的事件。
那么我們?nèi)绾蝸硪?guī)避這種風(fēng)險呢？那就是在買房付定金前，不僅要去交易中心拉產(chǎn)權(quán)調(diào)查，查看有無查封凍結(jié)抵押，而且還要到居住登記機構(gòu)查詢是否存在居住權(quán)登記，兩者缺一不可，否則后果不堪設(shè)想！
抵押的房子也可以賣
法條：
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
解讀：
在上一版本的《物權(quán)法》中規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”。直白點解釋就是：有按揭或者抵押的房子，銀行不同意你就不能賣。
而這次新的《民法典》則徹底放開。抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，只要在賣掉之前及時通知銀行。當(dāng)然了這里為了保護(hù)銀行，規(guī)定銀行有權(quán)利要求賣房款用于提前還清剩余貸款。
其實，這條規(guī)定對于增加二手房的流動性是重大利好。未來很有可能具體的操作辦法就是：有按揭或者抵押的房產(chǎn)過戶時同步就直接轉(zhuǎn)按揭給下家了，省掉了上家先還清貸款，下家再貸款，再過戶的繁瑣程序，把一系列程序同時一步就完成了。當(dāng)然，你要是把有按揭的房子賣給一個退休的無償還能力的老人，銀行還是會出面制止的。
開發(fā)商的格式條款
法條：
第四百九十六條 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。
采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。
解讀：
大家買新房時都遇到過這樣一種情況：看房時售樓小姐熱情接待，喜眉笑眼，等到你簽合同時就急不可耐、橫眉冷對，告訴你都是固定格式條款，不需要看，所有買房人都一樣，后面還在排隊，麻煩你快點簽，不簽就走人，別耽誤她做生意。
我相信在買一手房簽合同時，90%的人都不會一字一句的全部讀完，而這就給了可惡的開發(fā)商可乘之機，比如裝修標(biāo)準(zhǔn)和品牌調(diào)包，交房時間模糊不定，公攤面積故意忽略，車位配比不明確，捆綁裝修、捆綁車位等等一系列隱患都會存在于格式合同之中，這也是將來交房后業(yè)主維權(quán)的主要根源。
而這次《民法典》就針對這個格式合同的問題給出了解決辦法：“提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容”。
說的直白點就是：簽合同時，開發(fā)商必須提醒購房者格式條款中有哪些是關(guān)系到購房者切身利益的重大關(guān)鍵問題，如果開發(fā)商沒有主動提醒并解釋過相關(guān)內(nèi)容，那么購房者就可以不承認(rèn)這些條款的存在。
這對于購房者來說是重大利好，是對弱勢群體大幅度的傾斜保護(hù)。以后買房簽合同時，建議大家可以全程錄像錄音，只要開發(fā)商沒有盡到解釋和提醒義務(wù)，你就可以拿起法律武器來維權(quán)到底。
出租房備案登記
法條：
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第七百零六條 當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。
解讀：
現(xiàn)在很多旅游地產(chǎn)或者酒店公寓，還有一些分割式商鋪，開發(fā)商都會承諾購房者售后返租，過完戶就可以收租金，返租時間8年10年20年都有，甚至我都聽說過返租25-30年的。
我在這里奉勸大家千萬不要被虛假的高額的返租租金欺騙。只要是承諾返租的90%都是坑，開發(fā)商和租賃公司絕對不是一家人，到時候兩家都跑路了，你誰都找不到。而且，只要租賃期限超過20年，一定就是騙子，20年內(nèi)都保證不了，超過20年更是可笑的無稽之談。
現(xiàn)在很多大城市都要求，出租房的租賃合同要到相關(guān)部門備案登記，比如上海就要求全部租賃合同都要備案。但是現(xiàn)實中很多大牌連鎖中介做的租賃合同其實根本不會去備案。除非租客要辦理居住證，才會要求房東配合完成租賃合同備案，否則無法辦理居住證。
而這次《民法典》已經(jīng)明確：即使不備案，你的租賃合同一樣有效合法，一樣受到法律保護(hù)。
二房東受法律保護(hù)
法條：
第七百一十六條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第七百一十八條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
解讀：
雖然我們大家都鄙視二房東，但是二房東本身是合法的，比如自如，和剛剛倒閉的蛋殼。
但是憑借我這么多年的出租經(jīng)驗，我奉勸大家不要把你的房子租給長租公寓，更不要租給二房東，因為那樣會失控。如果你自己出租的房子多到忙不過來，那么可以聘一個管家?guī)湍愦蚶硐嚓P(guān)出租事宜。
另外《民法典》還規(guī)定了，如果你沒有在6個月內(nèi)及時制止租客轉(zhuǎn)租他人當(dāng)起了二房東，那么就視為認(rèn)可接受。
租客的權(quán)利
法條：
第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第七百二十七條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。
第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
解讀：
產(chǎn)權(quán)人賣房子時，租客在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，這個是老條款了，大家應(yīng)該都了解。不過這里新增了一條產(chǎn)權(quán)共有人和賣給親屬其實才是最優(yōu)先的第一購買權(quán)，其次才是租客，這也就是我們上面第二點提到的內(nèi)容。
房租到期，同等條件下，原租客可優(yōu)先續(xù)租。其實，這點比較雞肋，房東想要趕走租客，直接漲房租就可以了。原房客搬走后再以不變的價格租給新房客，這個都是基本操作。
目前來說，我們在保護(hù)租客權(quán)利方面還有很長的路要走。租購?fù)瑱?quán)不是短期內(nèi)就能輕松實現(xiàn)的。所以，大家寧可拼了命的買房蝸居，也不愿意租住寬敞明亮的豪宅。
對中介的限制和保護(hù)
法條：
第九百六十二條 中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。
中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九百六十三條 中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報酬。
中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負(fù)擔(dān)。
第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。
第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。
解讀：
房產(chǎn)中介故意隱瞞房屋情況、故意隱瞞重大事實，對上下家造成損失的，必須承擔(dān)賠償責(zé)任，并且不能要求上下家支付中介費。
買賣二手房，通常中介都是要求在簽署正式合同時付清全部中介費，根據(jù)這次的《民法典》來看也是有法可依的。但是假如最終網(wǎng)簽合同沒有簽成，你是完全可以不付中介費的。
另外，我知道還有一些無良小中介，要求小白客戶在簽定金協(xié)議時就付中介費。這種情況下一定不能付。因為根據(jù)這次的法律條文，只有在簽正式合同時才應(yīng)該支付中介費。另外，定金協(xié)議的法律效力完全比不了合同，將來還有毀約的風(fēng)險，提早付清了中介費，將來你想退可沒那么容易。
這次的《民法典》還有一個重大創(chuàng)新，對于中介們深惡痛絕的跳單問題也給予了明確的說明。經(jīng)過中介服務(wù)后繞開中介買賣雙方直接簽合同交易的，中介有權(quán)利追討中介費。另外，在接受大中介的帶看咨詢服務(wù)后，跑到小中介成交，逃避大額中介費的行為，大中介也是有權(quán)利追討部分中介費用的。
中介的社會地位不高，有點類似于房地產(chǎn)行業(yè)的尿壺作用，需要時大家求之不得，請他們幫忙找好房子，賣好價錢，不需要時，嫌其騷擾，嗤之以鼻，唯恐避之不及。
最可悲的是，以前對于中介利益損害最大的跳單行為，并沒有法律明確保護(hù)。中介小哥辛辛苦苦的付出幾個月的帶看后，客戶跳單跑掉后，中介小哥只能自認(rèn)倒霉。但是現(xiàn)在新的《民法典》實施，對中介行業(yè)來說，是一個充分的認(rèn)可和保護(hù)，也有助于中介行業(yè)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
以上就是整個《民法典》1260個法條之中，對我們買賣租賃房產(chǎn)至關(guān)重要的10條以及我全面的獨家解讀。我敢說，到目前為止，這絕對是最全面、最具操作性的總結(jié)和解讀。大家一定要認(rèn)真領(lǐng)會，并在實踐中充分運用。
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