環(huán)線閉環(huán)！重慶核心區(qū)內(nèi)的最后一塊價(jià)值洼地終于出現(xiàn)了！

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

1月20號，環(huán)線正式閉環(huán)。

放眼環(huán)線覆蓋的區(qū)域，楊家坪板塊算是環(huán)線內(nèi)核心區(qū)的最后一塊洼地。所以，我們打算團(tuán)購一個(gè)楊家坪的樓盤。

核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不容錯(cuò)過。

目前來看，楊家坪商圈現(xiàn)存的問題很大。

其實(shí)問題就存在于，楊家坪商圈占地面積不太大、周圍老破舊實(shí)在是太多，并且，大面積的工業(yè)用地占據(jù)著商圈周圍的珍貴地皮。

比如，大名鼎鼎的鐵馬廠。

（自制）

但是，對于核心區(qū)來說，越是有這種問題，越是有機(jī)會。整個(gè)2020年，九龍坡干的最多的事兒就是拆遷。

大量的拆、瘋狂的拆，甚至有點(diǎn)不計(jì)成本的拆遷。

（圖源 九龍坡區(qū)人民政府）

鐵馬工具廠地塊已經(jīng)拆完被拍賣，以溢價(jià)率29.62%、樓面價(jià)13091元/㎡成交。其實(shí)，老破舊和工廠要拆遷，更新的也不僅僅是楊家坪的城市界面，更多的是為了一個(gè)更宏大的目標(biāo)——廣大新天地（暫定名稱）。

廣大新天地可以說是來拯救一度非常萎靡的楊家坪商圈的。我在全網(wǎng)海淘規(guī)劃圖，終于被我淘到了一張官方認(rèn)證的圖紙——

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

從這張圖就能很明顯地看出來，從謝家灣開始往下擴(kuò)大商業(yè)面積，連接楊家坪直至成片；現(xiàn)有商圈的左右減少商業(yè)，增加住宅用地。把原來鐵馬廠大面積占用的工業(yè)用地直接變?yōu)樯虡I(yè)、住宅、教育用地。

與此同時(shí)，部分道路被重新規(guī)劃，把原先被道路分割的非常零散的小地塊進(jìn)行整合，變?yōu)榇竺娣e的住宅用地，在其中又新增了教育、綠化用地。

這是一次楊家坪商圈的整體性提升，也是楊家坪商圈輻射范圍的二次擴(kuò)張。并且，這附近的拆遷是持續(xù)不斷的。

在這過程中，會拆出來一群想買剛需盤的剛需，或者想買改善盤的剛需群體接連不斷的涌入楊家坪的新房和二手市場。

所以，楊家坪板塊的房地產(chǎn)市場，注定是一個(gè)被龐大需求撐起來的市場。沒有水分、沒有過多的炒作。扎扎實(shí)實(shí)的用真實(shí)需求撐起來的房價(jià)，順風(fēng)起飛，逆風(fēng)抗跌。

重慶的地產(chǎn)市場是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的改善市場，楊家坪也不例外。那么問題來了，想在楊家坪板塊要是想挑個(gè)真正的、稱心的改善房，很難。

我們要先明確一下什么叫改善房：

相對于剛需房，改善房的面積更大，居住體驗(yàn)感更強(qiáng)；小區(qū)綠化更多，物業(yè)服務(wù)更好；周邊資源更加優(yōu)秀，交通更加便利。

我們先看看二手市場。

如果按照剛才說的標(biāo)準(zhǔn)，那二手市場里只有二十四城的洋房能拿得出手。但是，二十四城的洋房價(jià)格已經(jīng)漲到要上天。

清水建面單價(jià)2.5萬、2.7萬/㎡是常態(tài)，如果是裝修得還不錯(cuò)的，分分鐘建面單價(jià)上3萬/㎡。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

二十四城的洋房項(xiàng)目大概是2015-2016年接的房，是標(biāo)準(zhǔn)的次新樓盤。但是這個(gè)價(jià)格對于普通的改善人群已經(jīng)非常勸退了。

再看看新房市場：

坡區(qū)明星樓盤悅府，單價(jià)直接3萬起步；

J輝兩個(gè)項(xiàng)目，洋房+2T8戶的小高層，清水交付。洋房總價(jià)200萬起，后期裝修投入20-40萬+；

W科彩云湖：之前有精裝小戶型，價(jià)格還看得過去。但是項(xiàng)目是高層業(yè)態(tài)，并且目前僅剩余大戶型，總價(jià)也是200萬起；

Y江州：容積高，高層業(yè)態(tài)，精裝小戶型售罄，只剩了230萬的大戶型。

這些樓盤，要么是不算改善盤，要么是單價(jià)巨高。綜合來看，它們就是差了那么一點(diǎn)意思，不完美。

所以，在整個(gè)楊家坪商圈范圍內(nèi)，我目前只發(fā)現(xiàn)了唯一一個(gè)帶精裝修的純洋房項(xiàng)目，并且價(jià)格比這些樓盤香。

算下來，差不多也就171萬起吧。

其實(shí)我經(jīng)常被開發(fā)商嚇唬：絕版資產(chǎn)，錯(cuò)過就是一輩子，最后一次上車的機(jī)會……雖然說這種說法多少有些夸張，但是如果放在這個(gè)項(xiàng)目上，確實(shí)是真的。

我一直強(qiáng)調(diào)核心資產(chǎn)的重要性。

核心資產(chǎn)并不是說房子在核心區(qū)里就叫核心資產(chǎn)，而是那種核心區(qū)里的、地段牛的、業(yè)態(tài)稀缺的、高性價(jià)比的、未來10年都不落后的、甚至是未來附近新樓盤的業(yè)態(tài)標(biāo)桿。

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目，它就是標(biāo)準(zhǔn)的核心資產(chǎn)。

其實(shí)不止楊家坪，我在整個(gè)九龍坡范圍內(nèi)都找了一圈，它確實(shí)是坡區(qū)里精裝洋房的獨(dú)苗。目前有且僅有它一個(gè)。并且它還是個(gè)純洋房社區(qū)，沒有高層之類的和洋房混在一起。

這種具有絕對稀缺性的標(biāo)準(zhǔn)核心資產(chǎn)，還真是錯(cuò)過了就再沒有了。

我們先看看地段。

它在楊家坪商圈內(nèi)，去萬象城和時(shí)代天街都非常近。這就相當(dāng)于項(xiàng)目周圍有兩個(gè)大型商圈，并且，由于項(xiàng)目在核心老城區(qū)內(nèi)，周邊已經(jīng)非常成熟，生活的便利程度直接吊打各大吹到上天的新區(qū)。

（圖源網(wǎng)絡(luò)）

而且，這個(gè)項(xiàng)目不但能享受到成熟的配套，還能承接到楊家坪商圈擴(kuò)容的利好。隨著項(xiàng)目所在板塊的拆遷逐步進(jìn)行，拆遷土儲的地價(jià)注定會抬升。那么等到這個(gè)項(xiàng)目開始進(jìn)行二手沉淀的時(shí)候，價(jià)格上漲似乎已經(jīng)成了一個(gè)既定事實(shí)。

這個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)不僅僅是商圈，它的交通配套也是非常在線。

樓盤緊貼環(huán)線，離軌道環(huán)線最近的一站僅有300米左右都不到，步行差不多5分鐘。并且，預(yù)計(jì)2023年開通的軌道18號線正在修建，在項(xiàng)目周邊500米內(nèi)也有一站。

（自制）

也就是說，這個(gè)項(xiàng)目是多軌交匯的樓盤，后期交通所帶來的溢價(jià)也比較可觀。

說完地段和交通，我必須要說一下它最引以為傲的價(jià)格。

剛才我提到，目前能跟它對標(biāo)的項(xiàng)目是二十四城洋房。同樣都是帶精裝修，二十四城的二手現(xiàn)有價(jià)格是建面3萬上下。

但是這個(gè)項(xiàng)目，建面單價(jià)只有1.8萬-2.1萬左右，四舍五入基本上是價(jià)格倒掛。

說起來價(jià)格，還有個(gè)有點(diǎn)心疼又有點(diǎn)好笑的事。就在去年年底，有個(gè)業(yè)主買了這個(gè)項(xiàng)目的房子，后來打聽了一下鄰居的價(jià)格，發(fā)現(xiàn)雜七雜八的費(fèi)用算下來，買貴了50幾萬。于是就在網(wǎng)上喊話、發(fā)文章，也引發(fā)了一些討論。

之前我就提到了項(xiàng)目的價(jià)格，房子總價(jià)171萬起。根據(jù)我知道的內(nèi)部情況，這個(gè)價(jià)格對于項(xiàng)目而言已經(jīng)是一個(gè)觸底價(jià)了。而對于購房者來說，這就是年前最后一次低價(jià)上車核心資產(chǎn)富人盤的機(jī)會。

我要強(qiáng)調(diào)一下低價(jià)上車的優(yōu)勢。舉個(gè)例子：

假設(shè)你買成171萬，鄰居買成200萬。然而房子總有出售的一天，到時(shí)候一起掛到二手房平臺，標(biāo)的單價(jià)基本上都是差不多的。

這就意味著，從交房的那一刻起，你就先比你的鄰居們多賺了20多萬，并且這20多萬賺得毫無風(fēng)險(xiǎn)。

并且，在你賺到了的基礎(chǔ)之上，還有專屬新一線的更猛的福利和保障：

7天無理由退房；

冰箱+洗衣機(jī)大家電贈送；

小家電砸金蛋贈送；

6萬元車位抵用券；
定金1萬，直接抵扣2萬物業(yè)費(fèi)！

2萬物業(yè)費(fèi)是什么概念？你差不多4年都不用交物業(yè)費(fèi)了。

我可以承諾，這些優(yōu)惠是我們獨(dú)家的，全渠道僅只有我們的福利和保障最多。

你以為這個(gè)價(jià)格和這么多優(yōu)惠我搞來得很輕松么？我足足跟開發(fā)商磨了2、3個(gè)月。

最開始人家死活不同意，后來經(jīng)過我堅(jiān)持不懈的跑項(xiàng)目去洽談，終于搞來了這個(gè)折扣和福利，并且只給新一線的粉絲享受！

備案價(jià)直接9折，一口價(jià)171萬起。

當(dāng)然，這種讓開發(fā)商虧吐血、我們揀耙活的事兒也不是人人都有份。爭取到的名額只有5個(gè)，并且，在1月29日-1月31日認(rèn)購的客戶才能享受！！！

抓緊點(diǎn)時(shí)間，這種大牛地段的核心資產(chǎn)錯(cuò)過確實(shí)很難再找了！

E·N·D

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