 導(dǎo)語：“得債務(wù)者得天下”，當(dāng)然不是說負(fù)債率越高越好。但是如果沒有負(fù)債，或者負(fù)債率特別低的話，肯定做不起來，說明資金瓶頸很大。 一直以來，房地產(chǎn)業(yè)崇尚“狼性文化”，在市場廝殺中異常兇猛，是債務(wù)擴(kuò)張最為猛烈的行業(yè)。業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的負(fù)債率都在70%以上，從標(biāo)桿房企的負(fù)債率才能真正了解中國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平。例如，中國恒大、碧桂園、萬科總負(fù)債規(guī)模均超過萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)83.75%、88.54%、84.36%，分別超80%紅線。 高負(fù)債率仍是隱痛，問題或早已顯現(xiàn)，如導(dǎo)致企業(yè)的信用評(píng)級(jí)被調(diào)整。千方百計(jì)降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企的重中之重。面對(duì)不確定的未來及資金承壓，房企如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，擁有增長的底牌。作者/ 小博君 出品/ 博志成地產(chǎn)觀 1 “三巨頭”總負(fù)債5萬億資產(chǎn)負(fù)債率超80%紅線 一直以來，高杠桿高負(fù)債重資產(chǎn)模式被房企視為沖規(guī)模利器，并由此成就了一大批激進(jìn)房企。但潛在風(fēng)險(xiǎn)也在不斷疊加，尤其在特殊時(shí)期現(xiàn)金流考驗(yàn)尤甚。每一家高速擴(kuò)張的房企都無法避開高負(fù)債。實(shí)際上，規(guī)模最大的行業(yè)巨頭們，負(fù)債最多。 2019年，龍頭房企的負(fù)債規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)增長態(tài)勢(shì)。從負(fù)債總額看，截至2019年末，中國恒大、碧桂園、萬科總負(fù)債規(guī)模均超過萬億元，分別約為1.85萬億元、1.69萬億元、1.46萬億元；資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)83.75%、88.54%、84.36%，“碧萬恒”資產(chǎn)負(fù)債率超80%紅線。 截至2019年年末，合同銷售額超過2000億元的房企數(shù)量為15家，較上一年增加5家，分別是世茂房地產(chǎn)（0813.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、陽光城（000671.SZ）、金地集團(tuán)（600383.SH）和旭輝控股集團(tuán)（0884.HK ）。 通過縱橫陸家嘴對(duì)頭部15家房企年報(bào)進(jìn)行梳理分析并制作的《2019年TOP15房企凈負(fù)債率排行榜》顯示，盡管TOP15整體合同銷售額同比增長20.70%，并遠(yuǎn)高于行業(yè)增速，但降杠桿的效果相對(duì)較差，平均凈負(fù)債率為78.93%，同比下降幅度僅為9.21%。 （來源：縱橫陸家嘴） 凈負(fù)債率排名前三的分別是融創(chuàng)中國（1918.HK）、陽光城和綠地控股，分別為179.64%、164.15%和159.86%。其中，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比上升5.41%，而這一增速也排在房企TOP15之首；陽光城和綠地控股的凈負(fù)債率則分別下降25.85%和9.99%，但仍處于行業(yè)高位，并遠(yuǎn)高于TOP15均值。 在融創(chuàng)舉行的2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)，融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌制定了新的發(fā)展戰(zhàn)略，融創(chuàng)今年將處置資產(chǎn)，謹(jǐn)慎拿地，節(jié)省資金。一改往日揮金如土的“買買買”大氣，變成了“居家過日子”的狀態(tài)。2019年融創(chuàng)文旅板塊投資大產(chǎn)出小，加上現(xiàn)金流緊張和高負(fù)債率的多重打擊，2020年對(duì)于融創(chuàng)來說，可謂是困難重重。 2 疫情影響了全球經(jīng)濟(jì)，內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)眼中，這將會(huì)引起一連串的“連鎖反應(yīng)”，導(dǎo)致企業(yè)的信用評(píng)級(jí)被調(diào)整。 繼去年9月碧桂園確認(rèn)"BBB-"評(píng)級(jí)后，今年3月20日，碧桂園服務(wù)也獲得了惠譽(yù)"BBB-"的評(píng)級(jí)，守住了投資級(jí)的底線。 4月9日，標(biāo)普將中駿集團(tuán)控股的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，原因是中駿2019年的業(yè)績明顯低于預(yù)期，公司收入確認(rèn)放緩、盈利能力疲弱以及持續(xù)的高額土地投資，高企的杠桿率在未來一至兩年內(nèi)也不太可能有大幅改善。 隨著發(fā)布2019年年報(bào)的房企數(shù)量增多，在三大信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的名單中被下調(diào)評(píng)級(jí)的企業(yè)數(shù)量也在增加，截至目前，在內(nèi)陸百強(qiáng)房企中已經(jīng)有富力、雅居樂、泰禾、中駿、金茂等企業(yè)被下調(diào)評(píng)級(jí)，另有部分企業(yè)在去年下半年就已經(jīng)被下調(diào)了評(píng)級(jí)。 受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)的市場壓力仍在加劇，今年被下調(diào)信用評(píng)級(jí)的企業(yè)數(shù)量會(huì)有增加趨勢(shì)。對(duì)于企業(yè)，更低的信用評(píng)級(jí)，意味著這更高的融資成本，或更難融到錢。 今年很多企業(yè)評(píng)級(jí)或被降級(jí)，這便意味著總體融資成本會(huì)提高，因此，接下來首要是保持財(cái)務(wù)的穩(wěn)健，在增長率、利潤率和負(fù)債率之間找到平衡。增長是硬道理，一句管理名言叫“不增長即滅亡”，關(guān)鍵是保持一個(gè)什么樣的速度增長。 3 降杠桿求安全 過去20年，通過高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，是行業(yè)發(fā)展的常態(tài)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，一旦銷售受阻，回款大幅下降，就導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓，再疊加到期的債務(wù)，企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)驟增，在此次疫情影響下該問題更加凸顯。 房地產(chǎn)的發(fā)展，不能建立在流沙的基礎(chǔ)上，要夯實(shí)基礎(chǔ)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視杠桿率過高的問題，這不僅影響房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，也是宏觀經(jīng)濟(jì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。那么，房企降杠桿有哪些“招”？ 1. 項(xiàng)目合作開發(fā)。房企合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，本質(zhì)是將項(xiàng)目層面上的債權(quán)融資轉(zhuǎn)換成股權(quán)融資，能夠有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿。從會(huì)計(jì)角度看，項(xiàng)目是否并表對(duì)財(cái)務(wù)杠桿的影響不同，長期股權(quán)投資占比較高的公司杠桿相對(duì)更低。 2. 供應(yīng)鏈融資。對(duì)于房企而言，其他融資方式監(jiān)管趨嚴(yán)下，供應(yīng)鏈ABS不僅受到政策支持，還有助于降低財(cái)務(wù)杠桿，供應(yīng)鏈ABS計(jì)入應(yīng)付賬款，房企發(fā)行動(dòng)力較強(qiáng)。供應(yīng)鏈融資對(duì)中交、萬科、中駿、新城等房企降杠桿貢獻(xiàn)度較大。 3. 開源節(jié)流。通過促進(jìn)銷售回款、打折促銷或出售項(xiàng)目來改善現(xiàn)金流、降低杠桿；通過放緩拿地節(jié)奏、減少拿地支出減輕融資壓力。 4. 永續(xù)債。企業(yè)發(fā)行永續(xù)債可以在穩(wěn)定有息負(fù)債規(guī)模的同時(shí)融得資金、增加股東權(quán)益，降低財(cái)務(wù)杠桿。永續(xù)債對(duì)首創(chuàng)、光明、泰禾、綠城的降杠桿貢獻(xiàn)度較大。 5. 明股實(shí)債。房企與投資方成立子公司或合聯(lián)營公司的方式來操作，融資以權(quán)益形式存在，通過隱藏負(fù)債、增加權(quán)益來降低財(cái)務(wù)杠桿。6.股權(quán)融資。主要為IPO、定增、引入戰(zhàn)略投資者。 內(nèi)容引自：金融界 4 保持合理的杠桿 《2020，房企信用降級(jí)年》《【固收-池光勝】房企降杠桿都有哪些“招”？——房企財(cái)報(bào)系列研究》《缺錢！12家房企凈負(fù)債率超120%，這些開發(fā)商發(fā)力降杠桿》《TOP50上市房企負(fù)債榜出爐：行業(yè)“三巨頭”總負(fù)債5萬億 中海穩(wěn)健 | 財(cái)報(bào)榜單④》 |
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