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廣經觀察
中介機構及從業人員惡意炒作房價？二手房掛牌價明顯高過市場價？疑似業主哄抬房價……早在1月初，廣州市住建部門深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為。同時，記者走訪多家小區了解到，此前出現業主抱團哄抬房價的現象現在沒有了，反而隨著信貸資金管控趨緊，業主多處于觀望狀態。
近期，多地對房地產市場進行了調控政策加碼，部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩。分析稱，預計有更多規模房企的銷售增速會進一步放緩。防范風險、更好地適應市場調整是今年的首要目標。
【記者調查】
嚴打有成效：
多個小區房價并沒有被業主哄抬起來
近日，記者實地走訪此前被爆出業主哄抬房價的天朗明居和金碧世紀花園等小區。
“現在房價也是市場正常行為，南向房屋約6萬元/平方米，北向、西向約5.7萬元/平方米。”天朗明居小區門口的鏈家工作人員吳女士告訴記者。
對比此前在網上流傳的天朗明居業主截圖上的價格，“聯系現在鏈家掛牌房子業主，把掛牌拉高南向6.5萬元/平方米以上，其他都是6萬元/平方米。”很直觀發現，該小區并沒有被業主把房價哄抬起來。
位于天河區金碧世紀花園小區的鏈家工作人員告訴記者：“此前這里出現業主抱團哄抬房價的現象，但現在沒有了，相關部門和我們中介都在監控。這里二房均價5.5萬元/平方米，如果業主想炒到6萬元/平方米，我們公司網站是不會讓其在外網展示的，同時我們也不會主動推介該房子。”
值得注意的是，“由于房貸收緊，導致很多想買房的人還在觀望，畢竟此前申請房貸的款還沒有下來。”該小區的另一中介公司——裕豐地產的工作人員接受記者采訪時表示。
近日，克而瑞發布2021年1月房地產企業銷售TOP100排行榜，百強房企單月全口徑銷售金額同比上升70.9%，實現銷售金額9863億元。
1月是房地產行業的傳統淡季，但今年打破了慣例。據克而瑞統計，由于2020年末熱點城市翹尾熱度延續至今，2021年1月百強房企中有33%的企業銷售業績表現好于2020年月均水平，另有39%的企業銷售業績表現達到或超過2020年平均水平的八成。從銷售規模來看，1月單月銷售超百億的房企數量為30家，較上年同期增加16家。萬科單月實現全口徑銷售金額702億元，中國恒大及碧桂園分別實現銷售金額603億元和556億元，分列行業前三。
【房貸市場】
房貸額度告急房貸價格上漲
廣州繼續嚴打各類投機炒房、哄抬房價等違法違規行為。2月2日，廣州市住房和城鄉建設局官網消息稱，廣州市房屋交易監管中心副主任張向陽要求中介機構及從業人員要嚴肅對待近期個別樓盤業主盤哄抬房價情況，不參與不炒作，共同維護廣州中介市場的平穩健康發展。其實早在今年1月初，廣州市住建部門深入開展房地產市場秩序專項整治行動，嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為。
除了加強房地產違法違規行為的打擊力度，近期，記者身邊不少朋友都表示房貸額度很緊張。“我去年11月就從某股份制銀行申請貸款了，但是至今銀行仍未能確定何時能放款，真是心急如焚。”2月1日，鄧小姐如此表示。鄭先生則表示，準備賣掉房子，所以從民間借貸機構借錢提前還了房貸，想著房子賣掉時候就能還款了，但是現在麻煩了，買家的按揭房貸何時到賬成了未知數，這民間借貸利息卻成了一大負擔。
廣州日報全媒體記者調查發現，近期，廣州個人房貸額度紛紛告急，申請難度加大，坊間一度傳言部分銀行“停貸”。對此，包括工行、農行、中行、建行、招商銀行、平安銀行、光大銀行、興業銀行等多家主流銀行均表示，房貸業務仍有序開展，從未“停貸”，對滿足放款條件的客戶，按時間先后有序發放貸款。有按揭房貸需求的人不必恐慌。不過，多家銀行也坦言，目前在房地產調控形勢下，按揭貸款等待的時間確實會更長一些。但具體放款時間仍“未能確定”。
實際上，額度緊張并非銀行缺錢，而是監管或銀行對信貸資金投放安排的管理。上月底，廣州銀行業接當地監管窗口指導，個人按揭貸款被“雙管控”：新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年10月、11月、12月三個月的平均放款額度，而且所有銀行一個標準。
“要知道，去年四季度的時候，廣州個人房貸額度就很緊張，所以月均額度肯定不高。”有業內人士告訴記者。
記者對比了去年12月31日央行和銀保監會發布的房地產貸款集中度管理制度（下稱管理制度）的占比上限，廣州個人房貸占比不能超過12.6%的紅線顯得更為嚴格。管理制度是分5檔機構分類分檔設置個人住房貸款占比上限，其中中資大型銀行為32.5%、中資中型銀行為20%、中資小型銀行和非縣域農合機構為17.5%、縣域農合機構12.5%、村鎮銀行7.5%。
房貸額度告急，價格自然水漲船高。多家銀行從1月底陸續上調個人房貸價格。1月27日起，廣州的工農中建郵儲五大國有行房貸漲價，首套房貸利率調整為最低LPR+55bp（5.2%），二套房貸最低LPR+75bp（5.4%），而此前五大行均低于這個價。除了國有大行，浦發銀行、光大銀行、招商銀行等多家中小銀行也陸續提價。光大銀行2月1日起廣州地區首套房貸利率從不低于LPR+40bp，上調至不低于LPR+55bp；二套房貸利率從不低于LPR+60bp，上調至不低于LPR+85bp。招行廣州分行也將首套房貸利率調整為最低LPR+55bp，二套房貸最低LPR+75bp。
【市場前瞻】
近期，多地對房地產市場進行了調控，那么接下來，未來房地產市場將走向何方？
“房貸額度收緊，交易量必將受到影響，從而影響到房價，個別開發商或個人業主在需求收縮的情況下，為了盡快回籠資金，自然會采取降價措施。整體看，未來房價將趨于平穩，不會大幅下跌，但是漲幅將得到有效抑制。”資深按揭貸款業內人士鄭大源表示。
對于個人房貸額度緊張何時能改善，他表示，此輪房貸收緊主要受房地產調控政策影響。未來是否會持續收緊，關鍵要看央行等監管部門及地方政府政策變化。“至少上半年不會放松。”鄭大源認為，政策從收緊到放松有一定的周期，下半年是否持續收緊要進一步觀望。
“短期來看，房貸處于收緊狀態，不過對于合理購房需求，我相信會給予充分保障的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
鄭大源提醒，無論是業主還是購房者，都要做好房貸放款周期拉長的準備。其中，購房者在辦理房貸手續時注意資料要齊全，以免因手續不齊全耽誤時間。同時，一定要記住，由于房貸申請難、何時能放款難以把握，盡量避免墊資過橋。
站在房企角度來看，克而瑞研究中心總經理林波認為，1月底深圳、上海、杭州等地調控政策加碼，部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度放緩，企業銷售面臨新的考驗。對于房企而言，防范風險、更好地適應市場調整是今年的首要目標，預計有更多規模房企的銷售增速會進一步放緩。
（廣州日報全媒體記者/張露、林曉麗）
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