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在那些可以一直賺錢的商業項目中，總有那么幾個共性是可以為大家所用的。 商業選址屬于商業地產“天時地利人和”中的“地利”，選址得當，項目失敗的可能性被減少；選址不當，或可滿盤皆輸。其中，商業項目的選址主要是從城市、商圈以及交通多個維度共同考量。從城市層面來看：國內生產總值GDP是一個國家的經濟實力和市場規模的具體表現。銷售能力較好的商業，超九層布局在一線、新一線城市，以及華東、華南經濟相對發達的城市。對于這些城市相較而言：人均GDP高，消費能力強、政府政策大力支持是商場效益保障的有利因素。從商圈與周圍環境層面：同一城市，處于不同商圈，人流量不同，各商業中心的經營能力也不盡相同。通常而言，常住人口基數高、人口增長潛力大、消費基礎穩固的區域，即使地處郊區，也同樣可以達到相應的收益率。從交通通達層面：在如今“酒香也怕巷子深”的商業時代，商業活動的經濟原則就需要盡可能大的輻射區域，便利通達的交通條件是保障盡可能多的顧客能到店的基礎條件。商業項目的定位，如同一個人的“人設”，是能夠讓廣大消費者在茫茫人海中一眼看到并記住的關鍵所在。一般來說，購物中心可以分為都市綜合型、區域休閑娛樂型、社區鄰里型。做得好的商場，基本都是瞄準某一層級的消費客群，然后深挖需求，為他們提供一條龍的優質服務。比如，北京SKP從2007年開業以來，用戶定位一直十分清晰——成熟的奢侈品消費者去北館（SKP），喜歡新奇的年輕人到南館（SKP-S）。還有定位年輕人消費的“北京三里屯太古里”、定位接地氣消費的“北京西單大悅城”、定位藝術文化人消費的“上海K11”、位于曼谷城市中心的社區商業項目The Commons等，都以其清晰明確的定位，成為相關消費客群的聚集地。不同的商業種類、體量規模、針對的消費人群等，都會有不同的業態分布。高端購物型：零售、餐飲、娛樂占比為5.8：2.2：2主題街區型：零售、餐飲、娛樂占比為4.5：2.5：3在大部分商場業態中，購物型品牌布局占絕大多數，過去幾年中，餐飲作為體驗式經濟的一種，被各大商場用來作為引流的靈丹妙藥，餐飲美食占比有所提升，不少項目通過引進知名或網紅的美食品牌來提高客流量。然而，對于高端商業，甚至中高端物業而言，餐飲業態如果占比過高，反而會讓顧客在購物中心其他業態停留的時間減少，影響收益率。所以，像上海的恒隆廣場，餐飲業態只有17%左右、零售服飾品牌比例達67%，北京SKP零售占比高達87%，遠超北京其他商場。此外，為了增強顧客的體驗感和新鮮感，商家們通過引入運動、藝術類的體驗，打造熱點吸引消費者。商業環境與氛圍的打造，歸根結底是以吸引人流為目標。不論是增加互動還是感官震撼，打造特色個性的社交空間，迎合消費者社交需求的空間創造力成為商業地產核心競爭力中的重要內容。商場內外空間環境設計是商場給消費者的第一印象，高檔清潔的外立面設計、別具一格又簡單明了的內部裝飾，通常會讓人容易融入商場、擁有愉悅的消費體驗。將文化藝術融合進商場內外部設計中，還能增加消費者文化認同感，吸引人群駐足。以成都國際金融中心(IFS)為例，成都IFS位于春熙路、紅星路商圈，周邊一公里內就有不少知名購物中心。而它能突出重圍，成為成都地標性商業綜合體，除了自身項目定位、業態品牌、項目特色等優勢外，其建筑外立面上獨具一格的爬墻熊貓“I Am Here”也是重要的因素。購物中心運營商的角色在轉變，過去更多是扮演房東的角色，如今更多的成為資源整合者、流量運營者。線上線下全渠道以及數字化技術應用在新冠疫情期間充分展現，并且受到各界的高度重視，使得零售商業的數字化進程再提速。經此一疫，全球線上平臺“快速打通”。購物中心不再局限于實體空間，觸達范圍更廣泛，幫助品牌商戶轉化線上顧客，形成新增購買力，成為今年商業運營的一大特點。此外，在以“人”為中心的時代，建立與消費者更深層次的連接是突破關鍵，線下體驗式消費仍是大勢所趨，具有高度的不可替代性。從長期發展來看，購物中心的運營思路也需要隨著實體商業復蘇有適時改變。利用數字和網絡技術的線上運營勢在必行，品牌如何利用好線上渠道，通過數字化打造線上線下的銷售閉環或許將成為購物中心每一個運營者繼續思考的問題。無論環境、時代怎么變化，誰能代表更高階的玩法，誰能賺的盆滿缽滿，誰就能獲得更長的生命周期。
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