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    【原】物管行業寡頭競速，碧桂園服務48億抄底藍光點燃并購硝煙
    
                    
                    
                    
                    
    
                         斑馬消費
                        
                        
                        2021-03-01
                        
                            
                        
                    
    
                    
    
                        
                        
    
                    
    
                    
                    
    
                        
    
                            
                        
    
                        
    
                            
                                
    
                                    
                                        
    

                                        
                                        

                                        
    繼去年豪擲45億元完成6筆收并購后，碧桂園服務再次出手更為兇悍。

    日前，公司擬以48.47億元將西南物企龍頭藍光嘉寶服務納入麾下，將新增2.1億元合約管理面積。

    就此，碧桂園服務合約面積超過10億平方米，將成為國內最大物業企業。它所覬覦的不單單是管理面積規模增長，而是正在勃興的社區增值服務市場。

    藍光斷臂、碧桂園抄底

    去年11月以24.5億元獲得滿國康潔70%股權后，碧桂園服務（06098.HK）再啟收購。

    上周，公司對藍光嘉寶服務64.62%股權開出48.47億元對價，成為中國物業行業里最大一次收購案。

    藍光嘉寶服務（02606.HK）是四川地產商藍光發展旗下子公司，也是西南地區最大物業企業。截至去年6月，擁有合約管理面積2.1億平方米、在管面積1.4億平方米。

    如果收購達成，碧桂園服務合約管理面積將達到10億平方米（克而瑞數據：2020年末合約管理面積8.31億平方米），在管面積達到4.09億平方米，穩居行業管理規模第一。

    藍光發展如果不是去年爆發流動性危機，想必也不會斷臂求生。作為西南地區首家上市物業企業，藍光嘉寶服務發展勢頭正勁。

    億瀚智庫數據顯示，2020年，藍光嘉寶服務陸續收購17個物業標的企業，新增在管面積5100萬平方米，耗資10.1億元，是去年國內收并購項目最多的物業企業。

    在2020年“三道紅線”等政策收緊之后，其母公司藍光發展（600466.SH）遇到較大資金壓力，且2020年銷售增速放緩，同比僅增長1.46%。

    藍光發展披露，此次交易預計產生利潤，將占公司最近一個會計年度經審計凈利潤的50%以上。

    業內普遍認為，增加現金流是藍光發展出售藍光嘉寶服務的重要原因。截至2020年9月，藍光發展總負債1861.38億元，其中短期負債合計308.77億元。去年10月，公司就將旗下迪康藥業作價9億元轉讓給漢商集團，緩解債務危機。啟信寶顯示，出售前，公司直接持有迪康藥業91.41%股權。

    在物業企業估值高企的背景下，此次藍光嘉寶服務的售價并不高，每股42.11元，較停牌前的38.95港元/股溢價約30%。

    這件兩情相悅之事，仍存不小變數。

    由于此次收購的股權已超30%，觸發碧桂園服務需向股東發起全面要約，尚需走完監管、審批和交易等程序。另外，這兩家物業企業還亟待解決掉同業競爭的問題。

    千億野心

    斑馬消費梳理發現，碧桂園服務收購藍光嘉寶服務，為上市物業企業之間首次互相整合。

    對于碧桂園服務來說頗具戰略意義。公司借此在西部地區物業管理面積市占率從去年上半年的3%增至15%。在朋友圈里，中國首家上市物企彩生活前總裁唐學斌向李長江隔空祝賀。


    碧桂園服務于2018年6月登陸聯交所，經過幾年發展，經營業績已在上市物業企業中穩居首位，但仍擺脫不了依賴母公司碧桂園的魔咒。

    2020年上半年，公司物業收入39.99億元，占比當期公司總收入的63.8%。其中，來自碧桂園開發的物業所得收入占比72.1%。

    雖說母公司可以保底，但在公司執行董事兼總裁李長江看來，來自市場外部的收入才是公司未來獲得持續增長的重要砝碼。

    數據顯示，在公司新增合約面積中，來自第三方的占比從2017年的21.6%增至2019年的35.9%，2020年上半年達到73.6%。

    要保持頭部企業位置、在物業資本市場上保持增速和發展，仍需加速向外拓展。

    去年11月，李長江對外稱，沒有規模就什么都沒有，現在不抓緊布局，未來5年千億營收目標哪里來？

    在千億目標提出后不久，2020年12月，公司增發1.73億股新股，獲得融資38.75億港元，連同去年4月發行可轉債獲得融資77.85億港元，融資總額達到116.6億港元，占當年行業融資總額的15.8%。

    借助資本迅速打開賽道，碧桂園服務發起更多的收購可以預見。

    與此同時，物業資本領域收并購趨勢也在悄悄發生變化。從目前一些物業并購市場來看，物業企業并購早已不是大魚吃小魚，而是寡頭之間的競速，這一現象或在2021年更為加劇。

    永升生活服務收購彰泰服務、合景悠活收購雪松智聯以及恒大物業收購亞太酒店物業等，物業頭部企業之爭的火藥味正越來越濃。

    萬億新市場空間

    2019年，碧桂園服務錄得營業收入96.45億元，歸母凈利潤16.71億元，同比增長106.30%和80.97%。日前披露的2020年業績預告顯示，營業收入、歸母凈利潤等均錄得超50%的增長。

    除了物業管理收入的增長，來自社區增值服務以及城市服務收入的增長功不可沒。

    增值服務主要來自于社區市場，最近幾年眾多物業企業激烈并購的終極目標，就是搶占這一市場。

    今年1月，住建部等部門聯合印發《通知》，鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化等領域延伸，探索物業服務+生活服務模式。


    這么說吧，中國社區3.5億個家庭，涉及社區服務產生形成了萬億消費市場，拓展到教育、養老、健康等更多生活板塊，社區服務經濟市場想象空間巨大。

    彩生活（01778.HK）前總裁唐學斌看法類似。他曾在受訪中表示，未來讓一家物業企業生存下去的基礎不僅是物業費，還有社區內的增值服務收入。

    這和李長江不謀而合。2017年，李長江加入碧桂園服務第6年，就提出物業企業未來主戰場是增值服務業務。

    斑馬消費注意到，2019年，碧桂園服務的增值服務收入為8.65億元，盡管只占公司總收入的9%，但毛利率高達60%。

    截至2020年6月，公司增值服務收入6.03億元，占比總收入的9.6%，毛利率為62.8%。該板塊96.2%的收入增幅，遠高于物業收入57.3%的增幅。

    從增值服務細分業務賽道及增速來看，2020年上半年，公司的增值創新服務、拎包入住服務、社區傳媒服務同比增長分別達375.5%、213.5%和98.2%。

    社區增值服務逐漸取代物業服務，有望成為公司新的業績發力點。

    斑馬消費注意到，碧桂園服務正在圍繞增值服務市場實施收并購。

    去年，公司先后收購城市縱橫、合富輝煌、滿國康潔、文津國際等標的，重點發力增值服務業務。其中，城市縱橫為城市樓宇電梯海報媒體運營商；滿國康潔為城鄉環境衛生一體化管理運營服務商；合富輝煌為房產經紀服務商；文津國際則為保險經紀企業。

    
                                    
    		
                                
    
                                
                        
    
                    
    



                
    
                
    
                    
                    
                        
    
                            
                                
      
                                  		
                        
      
                          
                
      
                
      
                
                
                
      
                
      


                

                
                
                
                
                

                
      
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