|
展覽路地區是西城區面積第二，常住人口第二的學區（也有統計數據寫德勝是第二位），是一個住宅、商務樓宇都很密集的綜合性街區。某種意義上講，展覽路跟廣外有點像。這個區域從上世紀50年代開始建設，到2000年后還建了幾個商品房小區。按照上次分析廣外的思路，本篇筆者嘗試從居民構成、教育資源、居住品質等多個角度來分析一下展覽路地區的情況。 一、居民構成 展覽路地區從50年代開始建設，最初的定位是配套三里河各大部委建設的住宅區，可被看作最早“zhongyang政務區”的一部分。建筑大師張開濟主持建造的百萬莊地區，堪稱現代建筑史上的“活化石”，曾有共和國第一社區的美譽。展覽路地區的第一批居民素質很高，都是原第一機械部等單位的干部、知識分子、專家，其中百萬莊申區還曾有ld人居住過。 70年代到90年代，原物資部、中國建筑設計研究院、北京建筑大學、外交學院、解放軍報社、北京市委黨校、國務院僑辦、國家開發銀行、糧食科學院、新華書店等一批單位在展覽路建設辦公區。周邊也陸續形成了上述單位的配套住宅區、家屬院。這些大院居民是展覽路地區第二批居民。還有一小批特殊的居民是南營房安置的唐山大地震后居民，也有電車廠、同力公司等普通企業利用零散地塊給職工建的宿舍。 2000年后，一些開發商拿到了展覽路的地塊做商品房開發，如大戶型豪盤錦官苑、九和苑、五棟大樓、融城小區等。喜歡做投資的明星藝人、動批做生意的南方商人等富裕群體成了這些小區的首批業主。 二、教育資源 （一）小學篇 展覽路地區有7所小學，分別是西師附小（展覽路校區）、展覽路一小、阜成門外一小、進步小學、西外附小、奮斗小學銀河校區（小升初雙選）、建大附小。分布位置如下：  這個片區的小學沒有真正意義上的頂級牛小。學校本身實力最強的展覽路一小，在全西城中等偏上，跟復外一小、五路通小學、老宣武一些重點校差不多水平。最弱的小學是建大附小，一個2014年教改后改名的普小，建筑大學條件好的教職工不太樂意送孩子去這個小學，所以你懂。直升校是西外附小，原普小北禮士路一小，2014年后教改80%直升西城外國語學校，一所中等水平、有外語教學特色的中學。各校分析情況如下，以下調劑風險都是指第一順位調劑風險。  2020年，進步小學非第一順位出現了調劑，可選奮斗銀河、西外附小和建大附小。所以即使出現了調劑，也不要太恐慌。建大附小招生規模不大，被調劑到奮斗銀河、西外附小就是接送麻煩一些，學校都還不錯。 （二）初中篇 展覽路地區可選擇的初中有8所，分別是三帆中學、四中、八中、35中、鐵二中、西城外國語學校、14中、56中?？蛇x初中上限是三帆中學、四中、八中，都算西城一檔牛校，不多解釋了?？蛇x初中下限是普校56中，算西城中下等水平。 （三）小升初情況 根據上述初中參加中考人數和各初中生源構成估測，展覽路學生最終去三帆、四中、八中（合并154中學）的學生可能在25-30%之間。超過50%的學生應該是去了西城外國語、鐵二中、56中、14中這樣的中檔初中。特別說明，展覽路地區因為地界上大單位不少，也有一小部分zb。有的分析估測展覽路小升初去牛初中的比例能高達35%甚至更多，筆者持保留意見。如果剔除掉這小部分zb，家長們選擇這個學區，對孩子能去牛初中的概率最好按保守些25-30%來考慮，其中能去三帆和四中的比例不會超過10%。去八中（合并154中學）的比例會高些，能到15%-20%。 綜合來看，展覽路學區是個中等學區，均衡化水平比較高，升學下限高于陶白、廣外、新街口等中檔學區。弱小僅有一所，剩下小學都至少是普小優質校水平。小升初通道穩定，小部分孩子能去牛初中，大部分孩子也能有個中檔初中保底。前陣子大V老金轉發了某阜外一小家長對這個小學的吐槽，筆者認為這些不足以說明整個展覽路學區的情況，辯證去看即可。 （四）未來趨勢展望 2014年教改后，學區下限56中、建大附小的生源都有上升趨勢。這倆學校本身招生規模不大，所以相當于學區下限有一定提升。在展覽路、新街口、廣外、陶白等中檔學區中，展覽路在北邊，位置最好、配套齊全，學區溢價不算高。這個學區的存在，滿足了很多北城乃至海淀上班的家長選學區為孩子升學保底的需求。結合近年買房落戶生源情況和展覽路地區原住民的構成，筆者認為這個學區性價比不錯，有緩慢上升趨勢。教改調控利空的可能小，過去十年都是穩中向好的發展趨勢。 三、房源情況 筆者嘗試通過LJ網站顯示的房源來分析一下房源數量，可在選房過程中做個大概參考。搜車公莊、阜成門等關鍵詞可能會涵蓋一小部分其他片區的房源。搜西直門、官園也會有部分展覽路的房子。 必看好房標簽是LJ標注的靠譜誠心賣的房子，很多僵尸房源掛在網上好幾年，不一定誠心賣，不再多分析。現在這個行情下，能掛3-6個月以上不成交的房子，基本是不誠心賣或者有暗病了（產權糾紛、繼承公證、兇宅、噪音、嫌惡設施、沒法交易、沒辦上市、房主事兒逼等等）。 從LJ網站看，2021年4月4日，標記為西城區普通住宅的房屋2679套，必看好房397套。 在這個范圍內，再搜索標記為阜成門、車公莊的房屋134套，必看好房19套。標記官園、西直門的必看好房中屬于展覽路的6套。 所以目前展覽路學區靠譜在賣房子占了全西城靠譜在賣房子的6%+。根據過去幾年的情況看，近期這個比例偏低，這意味著房源少。展覽路原住民很多是大單位退休職工，經濟實力尚可，因學區熱大量賣房變現到改善生活的人不多，老人年齡大了或過世分財產可能才是原住民及家屬會迫切賣房的原因。 四、居住品質 展覽路地區大部分房子都是70-90年代各大單位分房的宿舍，居住品質一般。老公房小區占比90%+，2000年以后建設商品房小區少。結合近五年筆者實地看房情況，簡要點評其中一部分出房多的小區情況： （一）高檔商品房小區（2000年后建設） 錦官苑（觀緣）：低調豪宅小區，100p+大戶型居多，位置好，離車公莊站近，出房率低，起步價估計也得1500w+了。目前綠中介掛著一套200p的報價3300w+。最南邊一排離車公莊大街近，可能有點噪音。有政商界高層居住的小區，位置絕佳但入口很隱蔽。對口進步小學，但估計能買起這個小區都有渠道去其他牛小。 五棟大樓：品質小區，離地鐵車公莊西站近，最南邊一排樓是寫字樓，北側是住宅樓，也有一點噪音，但影響不算太大。最小戶型80p+，現在估計1000w起步。中大戶型多，有些金融行業管理層買了這個小區。對口進步小學。 九和苑：品質小區，噪音小。小中大戶型都有。最小戶型是北向55p一居、南向66p一居兩個戶型，還有一個74p的狹長雞肋戶型，介于一居兩居之間。小區700w左右起步，自采暖。金融街白領、西城上班的海歸精英很喜歡這個小區。 融城小區：南側臨百萬莊大街，很像寫字樓的格局，大戶型多，東西向多，居住起來可能不會太舒服。這個小區不太受關注。最小戶型70p+，不常出房。 （二）老小區中居住環境尚可、管理秩序不錯的 僑辦大院：國務院僑辦分的房子，展一小學區。樓齡從80年代-90年代，因為居住環境尚可，均價接近13w。學區溢價不高，樓院環境、管理水平在展覽路算稀缺的，這方面溢價高。 車公莊北里外經貿部長樓：95年的大戶型小區，小板樓，管理好，附近環境也不錯。中大戶型多。車公莊北里也有2003年的經適房高塔樓，那附近的居住環境都不錯。 市委黨校大院：百萬莊大街甲21號院，市委黨校分房，周圍環境比較清靜，離2號線車公莊站也不遠。價格也一直很堅挺。 南露園、北露園：國開行分房小區，有90年后的板樓，整體居住環境還行。 文華園：95年前后分房的小區，位置好在車公莊地鐵旁邊，樓院有一定管理。 萬明園：90年后建設的小區，有噪音，位置很好，靠阜成門站和金融街很近，因為靠近二環，每隔幾年zf會給小區粉刷，外觀看著齊整。 （三）環境嘈雜、居住條件一般的小區 百萬莊子丑寅卯各區：50年代建設，幾乎不能貸款，需要考慮全款買。都是三四層的蘇氏紅磚小板樓，居住密度低，裝修一下自住還行。得房率很高，戶型方正。 百萬莊中里：80年代建設，屬于百萬莊地區樓齡最新的，兩居室戶型可以考慮，能貸款。 葡萄園小區：50年代建設，幾乎不能貸款。戶型偏大，臨街，居住環境不好，全款買有點虧。 德寶新園：90年代建設，位置尷尬，對口進步小學，送孩子上學麻煩。在西外大街北側德寶飯店附近，走路去西直門地鐵站也要10分鐘左右。 北禮士路：靠近人民醫院，地理位置還行。但環境嘈雜，一側臨街。有的樓管理很差，樓道沒燈比較嚇人。 朝陽庵：50年代開始建設的老小區，也有70-80年代的樓。環境嘈雜。貸款年限短，對口是最弱的建大附小，對在海淀上班或者坐4號線通勤的人來說還算方便。 北營房東里、西里：80-90年代老小區，塔樓多，有的塔樓同時住著好幾個單位分房的人，也有些長條形筒子樓，居住密度大，鄰里摩擦多。 榆樹館西里：有2000年后建行分房的次新塔樓，居住環境尚可，但高樓層有西外大街的噪音影響。此處朝北向的房子也要注意北展夜間噪音影響。 團結大院：80年代開始建設的小區，靠近西外南路，附近環境嘈雜。這個院里據說勞改人員比例很高，氛圍不太好。 南營房：原住民素質一般，有簡易樓和大量自建房屋，環境嘈雜。對口阜外一?。ㄟ@是不是阜外一小生源和氛圍一般的原因呢） 水電部宿舍：有2000年以后建設塔樓，周邊環境一般、停車位緊張。 五、選房貼士 1.展覽路學區屬于中檔學區，沒有頂級牛小，優勢在學區平穩、交通配套好和升學下限高（初中保底校都在西城中檔水平）。不太適合計劃培養頂級牛娃沖刺牛中的家庭，更適合想給普娃保底的家庭。 2.展覽路地區樓齡偏老，90年后的房子少，商品房更少。不管是首套還是二套，建議首付至少籌到400w再考慮開始看展覽路地區。 3.展覽路地區有50-70年代、很難貸款或貸款年限短的房子。對于這類老房子，筆者觀點是如果本身居住環境還行，可以考慮，如百萬莊。如果居住環境已經到了朝陽庵、南營房的水平，家庭資金不多、在別處沒有自住房，不建議買入。 4.展覽路有幾棟2010年后的房子，如百萬莊西側的回遷樓，目前因產權證等問題還不太能交易。 5.中介喜歡鼓吹朝陽庵、南營房、百萬莊乙2號等區域的低層小樓有拆遷的可能。筆者獲得消息，至少3-5年內不要因考慮拆遷獲利預期專門花高價買入這幾個片區。 6.某些小區露臺、平臺層、頂層、一層可能有原住民的自建房，認真看房本再確認房屋面積、算總價。不要聽賣家、中介的聯合忽悠。 7.展覽路地區各小區的房價，其實可以認為跟原住民結構有正相關關系，幾個大單位的宿舍價格都比同社區、劃片同小學的其他樓房要貴。 8.2020年露園社區被拆分成了倆社區，這附近近年可能買房落戶的人不少。 9.北濱河路2號院、北展廣場附近房子考慮一下夜里聽聽噪音，能接受再買。北禮士路149號樓有群租房、靠近醫院且有失火新聞，考慮再買。阜外醫院附近房子注意觀察是不是有病人長期租住的情況。 |
|
|
