在武漢，15000以下不配你，20000以上才值得！

可吃的棒棒糖 2021-04-08

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今天我們要說的城市是武漢。

這是武漢購房指南2021.4月版。

先亮觀點：

1、武漢是一座年輕人值得來的城市。

2、武漢是一座目前極具活力、未來極具潛力的城市。

3、武漢是一座可以短平快的使用房產投資方法論在這里賺到錢的城市，因為武漢不限售。

4、武漢不認貸款記錄，落戶極為方便，二套才四成，在一線沒杠桿的，可以優先來武漢看看。

問題是：

1、武漢擴張的太厲害了，大武漢不是白叫。天量供應、板塊分散且城市大到嚇人、缺乏統一的價值認同，一年賣20萬套左右住宅。顯然，不是哪兒都值得買的。

2、武漢到處都是概念，比如弄了長江新城，再造一個武漢；比如雙柳版塊，國家級航空研發基地；比如臨空版塊，主打大航空的概念；比如蔡甸、

葛店，也都有高大上的產創概念。顯然，不是哪里都能真正成型真正成功的。

3、新武漢人多數其實并不具備完整的城市分析方法論和房產投資方法論，很多人也是瞎買，選擇了一些價值并不好的區域和樓盤，踩了太多便宜的大坑。

所以，這也是本文的價值之所在。如何正確高效的買武漢？

一定要客觀理性的認識武漢。

武漢是個極其有話題和概念的城市，一點不遜色杭州。

首先武漢值得買！

先看武漢的基本面——

武漢的2020年，極不平凡。

在疫情之下，這座城市停止運轉了整整76天。

去年的現在，全國有多少人想著同一件事，“抄底武漢”。

為什么？

1、武漢的價值是有目共睹，且被認可的。

2、在疫情的影響下，“武漢經濟會受到重創，武漢房價會降”是許多的人按照正常邏輯中的預判。

然而，并沒有。

2020年，武漢GDP仍躋身中國GDP十強；

2020年，武漢樓市表現出極強的韌性，以1631億元二手房成交規模排名全國第九，創2015年以來最大值。

2020年，武漢房價漲幅雖然少的可憐，但總算是穩住了。

因此，2020年武漢在最艱難的時刻房價也依然是量升價穩。

這就是武漢的基本面，不服不行！

再放大到國家層面看武漢——

在中國城市格局中，武漢是中部崛起不可缺席的一城，其區位優勢和經濟地位獨一無二，是頂層布局長江經濟帶的龍頭城市之一。

在廣袤的中部地區，至今還沒有一座城市可以和武漢叫板，鄭州長沙都比不過。

武漢是中國高新產業布局重鎮。

有中國最大光通信研究基地，有華為中部研發中心，有小米第二總部、人工智能實驗室，有中國芯片產業集群，有新思科技等半導體巨頭，有長江存儲、武漢新芯等存儲器巨頭等等，還有富士康。

武漢也是中國高等科教重鎮。

高校數量全國第二，83所大學、2所985，5所211，10所一本，35所二本……每年有100多萬在校大學生。

這就是武漢可以買的理由，只要你看多中國，就沒有理由不看多武漢，中國的崛起，肯定繞不過武漢。占據中國經濟和地理雙中心區位，有國家扶持的高新產業，有優越的科教資源，更關鍵的是——

武漢在同等級城市，相對價格低——

單價2萬+，在武漢能買到產業核心區、能買到一線江景、能買到學區房。

武漢在同等級城市，相對買入門檻更低——

武漢限購門檻低，大專就能落戶。15天落戶，落了就能買；

武漢首套三成、二套首付只要4成，且不認貸款記錄。

到目前為止，武漢還不限售！

放眼國內所有的一二線熱點城市，武漢大概是門檻最低、政策最寬松的城市。

再加上因為疫情沖擊之下，從國家層面上自然要給予更多的資源傾斜。

四月的武漢全球推介會“要向全世界推廣湖北，推廣武漢”，只是一個開始。

因此，武漢這座城市，無論從基本面，還是區位、產業和科教，或者政策面，再或者是在國家戰略層面上來說，都是非常值得的買的城市之一。

但，看武漢不能只看一面。

我們要看到武漢的價值，這些都是明面上的，不可否認。但，我們更要看到武漢的問題，而且是太多武漢的問題。

1、武漢不缺房子。

武漢供應量太大了。在武漢調研過程中，所見幾乎都是超高層、超級大盤，三環外板塊供應是真猛。

2020年全國新房交易規模排第一的，平均每月的新增供應都接近3萬套。

新房庫存量高達16萬套。

不僅如此，在過去4年在，武漢一直是持續處于高位供應，且供大于求的局面。

這樣的結果就是供應量太大，購買力分散，城市價值更分散，價格梯度存在誤差。

一定有些區域的房價是虛高的，也一定有些區域的房價是存在低估。

2、武漢對人口的吸引力并不強勁。

以2019年為例，2019年深圳新增79萬人，杭州新增55萬人，廣州新增46萬人，武漢新增人口為13.1萬人。

這一下子就能看出來差距了。

在過去5年，武漢年均新增人口不超過20萬，而隔壁的鄭州在過去五年凈流入人口260多萬，年均新增人口在50萬左右。

作為每年擁有百萬在校大學生，在校研究生接近12萬的城市，這直觀的暴露了武漢對人才、吸引力并不強勁。

在2020年全國青年人口吸引力城市TOP10城市中，大武漢也跌出了前十。

這背后一定是有原因的。

3、武漢機會很多，坑也很多。

因天然的江、湖等地理原因，武漢割裂感強。

漢口、武昌、漢陽，光谷每一個區域都有自己獨立的商圈、CBD、就業中心。

其結果就是武漢版塊價值被趨同，購買力被弱化。

與之相應的是武漢太大了。武漢的供應量太大了。

因此，對于武漢不要過于樂觀，不要迷信售樓部描繪的未來和未兌現的規劃。

因此，在武漢，就要重點關注武漢規劃最好、砸錢最多、界面最好、產業最好、購買力最好、確定性最高的版塊。

在武漢，兩江四岸是武漢的城市核心，是武漢在世界的臉面；二是光谷核心區，是武漢的產業重心，是武漢自己的實力。

這二者是武漢的價值所在，也是武漢最大的機會。

在武漢不可避免內環豪宅化，二環高端化，三環改善化的背景下，無論你是剛需、改善、豪改還是投資，你都要有占位思想，搶占帶有這個城市最核心區域最有優質資源的房子，哪怕你是剛需，也要盡自己最大努力守住三環線。

因此，當下武漢樓市最重要的購買邏輯如下：

1、剛需打死不出三環；

2、改善緊盯兩江四岸；

3、三環外只看光谷（關山大道商圈+光谷中心城）

4、15000以下不配你買，20000以下慎重，20000以上才配你來關注，25000以上更有價值。

5、有無租金，是你能否購買的最基本前提。

先看第一張圖，剛需打死不出武漢三環線。

武漢的供應量是大，但武漢1600萬㎡的新房供應量的主戰場在三環外（光谷中心城除外）。

每擴一個環，就是N個新武漢的體量，需要多少人？需要多少年？

所以，三環線，是判斷武漢價值的第一條線。

在上周（2021.3.29-4.04），武漢有15盤入市。從供應的區域來看，除了洪山和東湖高新外，其余供應集中在三環外。

你必須重視到這一點，在武漢，三環內和三環外（除光谷中心區）是兩個不同邏輯的市場。

三環外，過剩、割裂。

15000元/㎡以下的三環外的去化壓力是你想象不到。

青菱、葛店、陽邏、盤龍城、沌口、漢口北、漢南、蔡甸…無論配上多大上的概念規劃，你都不要信，不要看。

還有，三環外的地方（除了光谷），是不能考入三環內的高中的，你是被歧視的。

只看三環內，三環內的武昌、漢口、漢陽以及光谷。

這是武漢最具活力的版塊。

這是外地投資客最關注的版塊。

這是武漢剛需、剛改、改善最關注的版塊。

這么多版塊怎么選？

4w+：漢口濱江、武昌中北路；

2-3w：武昌濱江、漢陽核心、漢口老城、青山老城、漢陽濱江；

1.5-2w：白沙洲（三環內）、四新、光谷中心城、后湖、金銀湖；

1-1.5w：青菱、黃家湖、東西湖、盤龍城、左嶺；

≤1w：小軍山、蔡甸、陽邏。

其中，4w+漢口濱江、武昌中北路，2-3w武昌濱江、漢陽核心、漢口老城，有錢別猶豫！參照深、北、廣的經驗，改善、豪宅不僅啟動早，還漲幅高。

白沙洲、四新、后湖1.7-2.1萬，剛需、剛改、地緣改善，該買則買。

軍山、橫店、陽邏、青菱、軍運村、吳家山、盤龍城、楊春湖、古田、花山、左嶺等等別看就是了。

關注好區域，放棄所有的低價區域，大概率錯不了。

理解了邏輯，但想要有更好的選擇，還要理解武漢發展之未來和方向。

再看第二張圖，改善緊盯兩江四岸。

在武漢的最新主軸規劃中，兩江四岸成為最新的武漢主軸，請自行百度武漢版兩江岸政府規劃。

從天興洲大橋到白沙洲大橋長25公里的范圍，從江漢月湖橋到長江口4公里范圍，合起來29公里范圍內，將是未來至少10年武漢發展重點和大勢所在。

在這個區域內，有漢正街、漢口濱江商務區、武昌濱江商務區三大超高層城市天際線；有除光谷以外的所有就業中心和CBD；有江灘公園、長江風光、歷史建筑融為一體的立體景觀軸；有武漢唯一一條能把武漢三鎮串聯起來的地鐵環線——12號線；

3、再看第三張圖， 關山大道商圈+光谷中心城。

光谷，是武漢的產業軸線。有八大產業園區、56個國家級及省部級科研院所、20多萬專業技術人員以及數十萬在校大學生。

對，光谷很牛逼，網上數據一大堆，很牛逼就是了。

光谷依靠無與倫比的產業優勢+吸納高新就業的能力，成為對新武漢人吸引力最大的板塊，沒有之一。

三環外，光谷是唯一值得投資的板塊。

但，光谷太大了。關山大道、光谷東、花山、光谷南，甚至還有了自己的輻射區，未來科技城、左嶺、葛店、流芳等等。

這里面，一定有被炒糊的概念。

新區只買核心，全國通用。

最后我們再來回顧一下本文：

首先武漢是值得買的。

武漢占據中國經濟和地理雙中心區位，有國家扶持的高新產業，有優越的科教資源，更關鍵的是——

同等級城市中，價格低、落戶簡單不限購，二套不認記錄只要4成，還不限售，是目前國內一二線熱點城市里，門檻最低、政策最寬松的城市之一。

但是武漢也有武漢的問題。

武漢供應量太大，城市框架太大，新區太多，板塊割裂，購買力被分化。

因此，對于武漢不要過于樂觀，不要迷信描繪的未來和未兌現的規劃。

在武漢，就要重點關注武漢規劃最好、砸錢最多、界面最好、產業最好、購買力最好、確定性最高的版塊。

關注好區域，放棄所有的低價區域，大概率錯不了。

因此，米宅總結當下武漢樓市最重要的購買邏輯如下：

1、剛需打死不出三環；

2、改善緊盯兩江四岸；

3、三環外只看光谷（關山大道商圈+光谷中心城）

4、15000以下不配你買，20000以下慎重，20000以上才配你來關注。

5、有無租金，是你能否購買的最基本前提。

在以上邏輯之上，我們對各個板塊建議如下（已幫你刪除有坑的區域并保留有價值區域）：

4w+：漢口濱江、武昌中北路；

2-3w：武昌濱江、漢陽核心、漢口老城、青山老城、漢陽濱江；

1.5-2w：白沙洲（三環內）、四新、光谷中心城、后湖、金銀湖；

1-1.5w：青菱、黃家湖、東西湖、盤龍城、左嶺；

≤1w：小軍山、蔡甸、陽邏。

記住，在武漢，一定要扣問自己，能不能租出去？

不要聽任何地規劃和概念。

永遠堅持一點，15000以下的武漢根本不要碰，15000-20000之間的武漢要慎重，20000以上的武漢才是你大概率可以關注的，25000以上的基本都安全。

不要貪圖便宜，不要以為你以為的洼地。因為，這個城市是供大于求的，外圍的量是天量的。

另外，對于當下的武漢樓市有三點情況你需要知道：

1、當下的市場基本面。

3月武漢共有87個高層、多層項目取得預售證，其中32個樓盤價格有上漲，約10盤漲幅超1千元/平。

天花板不斷被突破，白沙洲突破1萬9，四新突破1萬9，光谷中心城突破2萬等。

三環內爆款一房難求，漲價也難擋火爆。三環外多數區域項目去化一般。

2、2021武漢的供應量是減少的。

2021年武漢商品住宅土地供應量創自2012年以來近9年來新低，環比跌幅約38%！其中武漢超過3/4的土地供應都來源于新城區和開發區。

3、武漢自去年11月開始降容。

其中主城區最高容積率不得超過3.0；新（副）城容積率不得超過2.5。

這意味著主城未來供應更少，主城未來產品更好，主城未來價格更高。

因此，我們對當下武漢市場基本預判是：

1、按照目前的市場基本面，雖然這點行情只能說是慣性的小陽春行情，想要普漲力度還遠遠不夠。但某些區域某些樓盤顯然已經開始啟動了。

2、特別是三環內，核心區域的優質項目不必猶豫，有些已經到了需要跑步進場的時候了。

至于大家要問的限購問題，現在還是窗口期，可以買，具體詳聊。

最后，結合我們在武漢的調研、分析以及對市場一線的判斷，也有一些推薦項目和區域，但不在這里公開釋放了，關注武漢的、想置業武漢的、可接受單價20000+的，可加文末二維碼，了解更多武漢的分析、調研、項目介紹。

米宅小賢：156 1774 1774

米宅夏兵：156 3714 3717

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