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今天，我們在一起討論市場與小區周圍的商業，第一是主要服務誰，第二是被服務的對象喜歡如何被服務，第三才是合適的業態與形式。在新舊城區間，服務存在升級，或者說叫分層，新開業與運營的自然而然會做到“主題明確和精準，服務高質量和有科技，形式時尚與輕奢”。 比如特定的農產品市場，升級時注重形式“有料”，科技應用與網紅場景等； 比如小區周邊的商業，升級時基本配套完善是基本的，主題鮮明且具備社群價值觀是重點策劃的，統一的場景打造與品推傳播是關鍵； 比如風情街，把道路升級為街區，商業更加注重的是主題精準和場景魅力，同時兼顧白天和晚上運營效果，商業從以前的展示、售賣與服務要升級到場景、體驗與快樂； 比如......
消費者、游客、社區居民，都在為場景買單、都愿意為快樂買單。這個快樂，有時候是歡聲笑語，有的是小資格調以及“偽裝式”炫耀，有部分是尊享貴賓的身份和某種標簽。顯性的快樂與隱性的快樂！ 隨著Z世代逐步成為消費主力軍、消費升級意識的覺醒以及移動互聯網的大規模入侵，各商業項目已經進入“場景時代”。因此，如何打造場景力，如何通過場景力轉化為項目的價值增量，變成實實在在的購買力、消費力，成為越來越多商業項目需要考量的重點。 同時，當消費變成一種表達的時候項目所傳遞出來的文化意義高于經濟意義，人們越來越愿意為特定場景的解決方案付費。就拿城市街區來說，“場景力”構建的重點不僅是氛圍的營造，更重要的是從主題設置到業態配比的運營，再到文化內核。而這些多項因素疊加之后，帶給消費者的便是持續的、長久的吸引力。 ——“大秦筆記”秦智勇2021年4月10日 今天，我們一起來看看天際線對蘇州淮海街“爆紅霸屏”的解讀：去年正式開街，并通過場景力打造一炮而紅的蘇州淮海街，可以說是商業項目研討如何營造場景力的典范代表。天際線也借此話題，帶領大家一起通過蘇州淮海街，來深入了解商業項目和場景力之間的緊密聯系。一個真正有趣的主題街區應該是怎樣的？至少它值得在朋友圈的PO照中，能夠被人一眼記住，甚至詢問地址。對大多數人來說，稀缺的不是美食，是“獨特”場景。淮海街的改造成功是新時代城市更新工程的進步，沒有在一味的去模仿誰，而是要打造一條日式風情街道。從街道、建筑、臨街商業、景觀休閑和文化等整合成一體，結合淮海街的蘇州在地性和日本社群文化特點，打造了一個結合中外文化特點的特色街道，讓市民和游客不出國門就能體驗到不一樣的地域風情。淮海街項目在原有“日料街”風貌的基礎上，打造了一條真正的日式風情街道：在匹配運營的基礎上，為每一家店再次設計了門頭，并通過色彩與材質的表達，打造門頭與立面之間的對比配合，讓每一家店既“獨立”，又成為街道主題的一部分。并且，引入了一個完整且充滿細節日式街道要素：燈箱，燈籠必不可少，然而地上的路燈，導視、廣告牌、立面材質等等，都在圍繞著這個場景風格而衍生，除卻改不了的公共交通導視，幾乎沒有漏項。路燈，燈箱和懸掛的氛圍燈，洗墻燈相互點綴，在夜晚隨手一拍，都是滿滿的煙火感。在家門口就能充分體驗日式街道的魅力，和“假出國”一般的城市微度假屬性不謀而合。對于年輕消費活力的帶動也更加直接，淮海街完全“日系化”的場景審美表達，本身便與Z世代所熱愛的二次元文化，Cosplay，和JK等文化高度契合，這也就是為什么能夠迅速占據年輕客群喜好的關鍵之一。讓場景不僅僅是“布景”，更有了與場景高度匹配的“人”的存在，場景的魅力得以完整表達，也吸引了更多的人慕名而來，讓淮海街的活力永不落幕。不論是正常的商業地產項目，還是城市更新，“人氣”都是相當重要的一環，有“人氣”就有“商氣”，就有上升的關注度、客流量和停留時間，為租金收益提供保障。
歷經二十余年的淮海街，是蘇州的新區，也是蘇州日企聚集的區域中，生長出具有日式特色的生活方式，聚集起一百多家日料餐廳，成為遠近聞名的日料街。操盤方更是將結合街道尺度特征，將“道路”升級為“街區”，打造為日式街道風格的商業街區，而且并沒有一味的堆砌日系元素，“為日系而日系”，而是在統一的審美語言的系統下進行創作，確保街區整體的和諧統一。強烈的“場景力”，帶來傳播、打卡和話題，進而逐漸成為一座城市的新度假名片。不管是“空降”場景，“穿梭”場景，或延續這里已有的場景也好，場景的主題選擇并不難，能與“軟件”：業態和人群消費特點相契合即可。但真正的難點在于，確定了場景方向，到底能不能做到完整且極致？這才是最關鍵的問題。崛起的95-00后浪消費群體，是更加挑剔和難以敷衍的一代人。如果場景的打造僅僅只有“特色鮮明”，已然是不能夠打動他們。這或許是未來城市更新，需要更多思考的事。在國內，凡是能維持高水準場景體驗的商業項目，幾乎無一不是“全自持”和“強運營”：產權歸屬相對統一，能被運營方所有效管理；強控日常運營，不僅僅是品牌的選擇管理，甚至要涉及到門頭、招牌、櫥窗等等細節，來為整個場景的品質服務。
類似超級文和友這樣的強主題化綜合體，走的路線是更加深度的“全自營”：一個個商鋪如同員工，對于場景有絕對的控制力，才能維持整個商業空間的風格高度統一。淮海街同樣作為一個老舊街區更新項目，卻呈現出比較完整的主題場景，這也使得我們好奇。據最新情況了解，雖然蘇州淮海街的物業產權并未明確，多次分包情況嚴重。而對于萬物梁行（即蘇州萬科&戴德梁行）來說，這相當于進行了一次輕資產管理輸出。幾方的協作配合，讓項目得以完整呈現，構建了爆紅的日式街道場景。“造場景”是一次開發打造階段的目標，自然會投入資源呈現。真正困難的是“控場景”，是場景未來的持續性運營管控，在動態的運營變化中不斷的協調場景，更新場景，讓場景本身與運營契合，成為“自然生長出的樣貌“，而非僅僅是刻意的裝點外表。此時，“淮海街”又該如何去建立長效機制？是確定整體規范，然后有一支專業駐場團隊，涵蓋物業、商管和設計，并有專項改造基金，對此直接負責？是做一個城市更新樣板間，還是一個真正的長期優質資產？這不是一般消費者需要考慮的問題，但卻對操盤方與業主方而言充滿挑戰。
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