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一、技術(shù)力量配備 我們將從公司儲備的各類專業(yè)技術(shù)人才中抽調(diào)熟悉土建、機(jī)電、給排水及空調(diào)等專業(yè)的技術(shù)人員充實(shí)到『xx印象』管理處，以滿足物業(yè)日常管理及維修養(yǎng)護(hù)的需要。 同時，我們將加強(qiáng)維修技工的培訓(xùn)工作。通過開展長期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握公共部位、共有設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。 二、制度保證 我們將嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《xx市物業(yè)管理辦法》等相關(guān)法規(guī)，并結(jié)合公司質(zhì)量管理體系的要求，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況編制《房屋本體及設(shè)施設(shè)備管理程序》、 《業(yè)主房屋維修管理程序》等程序文件和《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊》、《維修工作手冊》、 《設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等工作手冊及文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證。 三、建立和完善維修檔案 我們將對物業(yè)的公用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立相應(yīng)的設(shè)備設(shè)施檔案卡片和臺帳（包檔案臺帳、分戶臺帳、分類匯總臺帳），并輸入電腦，利用現(xiàn)代化的管理手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握公用設(shè)施設(shè)備、共用部位的運(yùn)行使用狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考。 四、空房的管理 空房鑰匙接管并統(tǒng)一編號、分類、保管，使用確認(rèn)并登記，確保受控。保持空房衛(wèi)生與房間狀態(tài)，定期清潔、通風(fēng)。確保空房設(shè)施完好和安全。巡視管理，對發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 五、預(yù)防性維修保養(yǎng) 根據(jù)設(shè)施設(shè)備臺帳，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，對所有的設(shè)施設(shè)備實(shí)施分級預(yù)防性保養(yǎng)，確保得到有效的維護(hù)，保證正常的使用功能和延長其使用壽命。 六、節(jié)能降耗 能源約占管理開支的百分之二十以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能便是最有效的方法。具體節(jié)能方法需根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際和安排成立專題小組研究及監(jiān)管，由物業(yè)公司統(tǒng)一協(xié)調(diào)，監(jiān)督日常運(yùn)作，制定每月工作進(jìn)度表，確保指定的工作如期完成。 七、公共部位的維修養(yǎng)護(hù) 公共部位是指主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、外墻、屋面、樓梯間、通道等。 每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價； 每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作； 每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項(xiàng)檢修1次； 業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 頂棚每年全面檢查一次，雨季前必須檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)； 巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會。 八、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 共用設(shè)施設(shè)備包括變配電沒備、消防設(shè)施設(shè)備、水泵、通風(fēng)、樓宇對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、公共照明、給排水管道、園林綠化、通道溝渠、停車場、文化娛樂及休閑設(shè)施等。 1、給水設(shè)施 飲用水水池（箱）半年消毒1次，水質(zhì)每3個月化驗(yàn)1次，冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，每2小時巡查泵房1次，每月啟動1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，每半年對共用明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕將脫皮清理干凈；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時處理。 2、排水設(shè)施 化糞池每年清理2次,每日巡查1次.出入口暢通,井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每3年全面更換1次；每周清掃1次以上排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長的雜草；達(dá)到目視基本干凈無污漬、無雜草，排水暢通，無積水、臭味；每2個月對地下管井清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每季度對地下管井徹底疏通1次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理時，地面豎警示牌，必要時加護(hù)欄，清理后達(dá)到目視管道內(nèi)壁無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。每日清掃1次溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；必要進(jìn)用洗滌劑擦洗排水溝。達(dá)到干凈污漬、無青苔、雜草、排水暢通，無積水、臭味。 3、供配電系統(tǒng)（非移交供電部門的部分） 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次；每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。 4、弱電系統(tǒng) 操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；工作時認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)檢修及時；對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。 5、避雷接地系統(tǒng) 每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 6、道路、停車場、（車棚、車庫）及路燈等配套設(shè)施 加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)，制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施；保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)；道路、車場每天檢查1次；勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；每日對道路、停車場進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)缺損立即維護(hù)。對進(jìn)入小區(qū)的施工單位，派人跟蹤，確保道路、停車場不受損壞。每年對道路、停車場路牙、車位線刷新一次，每2年對道路，停車場設(shè)施進(jìn)行一次維護(hù)，每5年進(jìn)行一次大修。停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。每日對路燈進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換，發(fā)現(xiàn)損壞，及時通知工程維修部。每月清潔燈具一次，每季檢修線路一遍，每年對于破損燈具及老化線路進(jìn)行更換。 |
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