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“500萬在寶安買個3房，你覺得還有可能嗎？”年初，朋友大C問我。 她一再強調，這個價格是她能承受的極限中的極限。 我說，在福松沙片區（福永、松崗、沙井）應該沒問題，如果戶型再逆天一些，80㎡出頭能做到3房，西鄉也有得想。 預算沒問題，但大C的積分卻有問題。 不到60分，在寶安的剛需熱盤里估計只能被其他競爭對手吊打。 可供參照的是光明宏發萬悅山，72.3分是入圍線。 而且，我還讓她做好心理準備：今年福松沙的貨量可能不及去年。 去年到現在，寶安供應了11816套新房住宅，福永、松崗和沙井片區的占比超過六成，共計10個新盤、7433套。 據不完全統計，今年福松沙只有5個新盤潛在入市。 西鄉、寶中跟新安反而更熱鬧一些。前提是，個別“研磨”多年的新盤愿意麻溜入市。 從踩盤的情況來看，今年寶安潛在入市的住宅新盤就有18個。 從5字頭到10萬 ，剛需、改善、土豪，在寶安通通有得選。 如果是多選一的選房方式，我想，大C大概還有一點機會？   規劃 大灣區的寶安，成為香餑餑 大C鎖定寶安，一來，因為她在寶中上班，不想花太多時間在通勤上；二來，大家都覺得寶安前景好，她的從眾心理犯了。 近幾年，為什么熱的是寶安？ 放在粵港澳大灣區的坐標系下看，就很清晰了。 寶安往南，牽手香港；往北，銜接東莞廣州；往西，聯動中山珠海；往東，輻射惠州汕尾。 城市的進階，不是一個更大的城市，而是一個更加協同發展的都市圈。 寶安的區位，決定了它促進珠江口東西兩岸融合聯動的作用；也決定了，無論在交通還是產業的規劃，它都不會差。  來源：寶安區政府網站 有規劃的傾斜和加持，再加上新房供應量爆發，寶安成為很多購房者眼中的“香餑餑”。 2018年，寶安新房供應井噴。 萬科星城、華強城、領航城、滿京華云著等一批體量超過千套的新盤入市，當年總供應量達到1.24萬套。 也是從這個時候開始，寶安樓市的熱度變得驚人，尤其是福松沙片區。 @深圳買房計劃 統計了近三年寶安的入市新房套數，除了2019年貨量腰斬外，2018、2020年的供應都破萬套。 當然，交通也是重要原因。 快線11號線打開寶安福松沙片區，大批在南山科技園周邊工作的剛需客擠上這條地鐵線。 另外，串聯寶安、光明到福田的6號線去年通車，還有在建的12、20號線，以往令購房者望而卻步的交通障礙，正在逐一消解。  新盤 18個、5字頭到10萬 ，你pick誰？ 規劃再好，如果沒有供應，對于想通過買房來分享區域紅利的普通人來說，也是白搭。 @深圳買房計劃 結合深圳中原的數據和實際踩盤情況發現，今年寶安有18個新盤。 當然，進度快的要么在二季度計劃入市的名單里，要么在各購房群進行宣傳刷屏。 5萬 ：福松沙 有群友曾經說，福永、松崗、沙井，就跟打地鼠一樣，哪個新盤冒頭就打哪個。 寶安各片區里，福松沙的新房門檻可以說是最低，很均衡的5字頭。 今年，福松沙片區有5個新盤可以期待一下，其中的3個——新世界松風明月、滿京華云著、聯投東方世家，在去年都有上架過住宅產品。 如果以離地鐵站的距離作為衡量標準來看，這5個新盤也是存在鄙視鏈的。
◎ 新世界松風明月 新世界松風明月靠近6/11號線松崗站，未來在這個站還可以實現12號線的換乘。 1月初，項目曾推出416套住宅，當時社保入圍線為135個月，曾引發大家對“社保巨子”的討論。 據此前銷售介紹，松風明月總建面約73萬㎡，分為兩期開發，其中一期有877套住宅，面積段涵蓋73-114㎡。 這就意味著，除了年初的這一批住宅外，還有約461套住宅可能會在今年推出，包括73㎡的2房戶型。 不過，有銷售稱，不會那么快，可能要到下半年。 目前是28-39㎡公寓在售。  目前想在這個片區吃喝玩樂一條龍不太可能，商業比較匱乏，以后也只能靠松風明月自帶的商業。 據了解，項目自帶社區商業和購物中心，一二期商業總建面近9萬㎡。 目前一期已經出地面有好幾層。  緊挨著松風明月的，是一個垃圾轉運站，在現場踩盤時沒聞到異味，就不知道購房者們會不會介意了。  門前的垃圾轉運站 ◎ 滿京華云著雅庭 距離滿京華云著雅庭最近的地鐵站也是松崗站，步行距離1.5公里，有社區微巴接駁，轉乘一下還算方便。 這個新盤已經在住建局官宣的二季度計劃入市表里。 滿京華云著體量并不小，去年推出的華庭是第三期，1129套住宅，均價5萬/㎡，帶精裝，已經賣完。  三期的滿京華云著華庭 計劃入市的雅庭是第四期，420套住宅，才剛出地面。  滿京華云著雅庭剛剛出地面 項目周邊的國際藝展中心mall式商場已經在2018年正式開業，體量有17萬㎡，不過要實現100%招商進駐，還需要一段時間。  國際藝展中心 一個有趣的現象是，沿街的商鋪里咖啡館比較多，工作日的下午，也有人坐在戶外聊天嘆咖啡。 就現狀來看，項目一二三期都有沿街底商，住在這里要滿足日常生活所需，還是足夠的。但想放肆買買買，還是搭公交轉地鐵到更繁華的mall吧。 ◎ 興圍華府 這個新盤目前最近的地鐵站是1號線后瑞站，步行距離在1.7公里左右，未來會有12號線黃田站，步行距離約800米。 興圍華府已經是準現房狀態，尷尬就尷尬在，周邊環境一般，而且因為靠近機場，可能會有噪音的影響。 當時開車到現場，當導航顯示“已到達目的地”附近，我們看到的是零星散落的小型物流園，還有一個消防站，完全看不到一個在建的新盤。  當時興圍華府小區內的路還沒有修好 | 深圳買房計劃攝于2月 最后還是從一條小路進去，從一個小門看到的興圍華府，運氣不好還遇到了一條非常兇猛的狗。 項目微信公眾號透露，興圍華府推售的面積段為66-94㎡，不過體量不大。 二季度計劃入市的新盤名單顯示，項目只有168套住宅，相比一季度公示的402套少了234套。 興圍華府戶型圖 | 家在論壇 雖然還沒有正式入市，但有購房者說，興圍華府已經有房子在賣，估計是回遷房，有中介曾經帶他去看過房。 離興圍華府最近的小區是星航華府，步行600米可以到，政府給出的二手房參考價為5.15-5.24萬/㎡。 ◎ 恒興御景園 這是離國際會展中心最近的住宅盤，就在會展灣東城斜對面，距離在建的12號線科技館站直線距離不到800米，但如果步行，高德地圖顯示，要1.6公里。 恒興御景園位在大空港集中開發的區域，區域內新建的項目雖多，但幾乎沒有住宅盤。 項目周邊多為舊工業區和自建房，整體配套跟居住環境升級未來得靠附近招商和華僑城聯手開發的300萬㎡會展灣。 從建設進度來看，2月初在現場看到，機器進場正在挖地基，如果今年能入市，最快可能也要到四季度。 ◎ 聯投東方世家 如果你是靠地鐵出行，這個盤可能買不下手。從松崗站步行到聯投東方，高德地圖測距是3.8公里。 但如果不考慮地鐵，這邊的居住氛圍其實很不錯。 項目自帶商業聯投東方PARK，這是松崗第一家購物中心，體量近5萬㎡，周邊還有天虹，能滿足日常的購物需求。 旁邊還有一所今年9月要投入使用的文山小學。 去年，聯投東方三期推出1棟469套住宅，均價4.57萬/㎡，5小時賣完。@深圳買房計劃 在開盤現場發現，很多購房者都是松崗本地人。 而二季度馬上要推的2棟，614套房，戶型包括79-143㎡的2-4房。 營銷中心已經開放，銷售小姐姐說起現在西部打新熱也是很感慨。 她說，去年1棟開盤前，他們沒接觸過客戶，連營銷中心也是為了簽約才開放，客戶之前根本沒看過沙盤、朝向和戶型。 哦豁，瘋狂的西部打新人。 5-8萬 ：西鄉、新安、尖崗山 如果看新盤供應，今年西鄉 新安 尖崗山比較熱鬧，一共9個新盤。 當然，價格預算也要放寬很多。 西鄉便宜的有5字頭，但是貴的，估計也到了8萬 。 新安，如果參考去年入市的招商臻府，均價8.84萬/㎡。 這9個新盤里，有一個新盤的價格是確定的。 尖崗山片區的萬科都會四季，去年拍的地，項目入市限價83265元/㎡。 如果按現有地鐵遠近來劃分，
未來12號線開通后，這個排序也會跟著發生變化。 ◎ 宏發新領域 5號線洪浪北，一出地鐵站就能看到，新安妥妥的地鐵盤。 營銷中心已經建好，沙盤也擺好了，樓體建得很高，就等著入市了。 項目旁邊是中洲中央花園，隔著創業二路，對面是勤誠達22世紀。前者二手參考價為8.71萬/㎡，后者為10.08萬/㎡。 要商業，附近就有中洲π mall；要公園，附近還有靈芝公園。 配套相對比較齊全。 ◎ 榕江壹號院 11號線碧海灣站C出口邊上，這是一個大戶型的地鐵盤。 根據深圳中原研究中心的資料，推售的戶型為115-200㎡住宅。 從效果圖來看，這個項目只有三棟高層住宅。 榕江壹號院效果圖 不過，建設速度比較慢，2019年初拿了樁基礎工程施工許可證，2020年初還在基坑狀態，但直到今年1月才出地面幾層。 榕江壹號院 | 家在深圳論壇網友@kingyue 榕江壹號院旁邊就是中熙香緹灣花園，二手房參考價是8萬/㎡。 ◎ 萬科大都會、大悅城25區舊改三期 5號線靈芝站步行距離800米內，新安的兩個新盤，都是寶安25區城市更新項目。 萬科大都會前身是興業生活區，剛好被大悅城的一、二期夾在其中。 3月的萬科大都會 | 圖源@深圳買房計劃 社群 據了解，項目包含3棟住宅、1棟回遷和1棟公寓，可售的住宅套數有600多套，主推120-144㎡住宅，預計6月開樣板間，下半年會入市。 另一個是大悅城25區舊改的三期，跟萬科大都會隔著第一期產品。 大悅城項目分為三期開發，二期規劃有建面約15萬㎡的購物中心大悅城，這也是華南首個大悅城。 現在大悅城天璽壹號還有商辦產品在售，戶型建面185-280㎡。三期正在打地基，暫時沒有更多信息。 ◎ 泰福名苑 同樣在二季度計劃入市的名單里，274套住宅。 從泰福名苑到1號線后瑞站的步行距離大約1.1公里，周邊以自建房居多，旁邊的金達花園，二手參考價為4.8萬/㎡。 項目已經是封頂狀態，對面是一個大貨車停車場，平時貨車進出可能會有噪音和交通堵塞的問題。 泰福名苑掛上了封頂大吉的條幅 目前來看，商業只能依靠壹航城。 ◎ 盛合天宸家園、御品巒山 盛合天宸家園距離1號線固戍站1.4公里，靠近領航城項目，斜對面就是寶安航城學校。 2月初去看的時候，項目已經出地面。 項目已經出地面 周邊還有一個新盤御品巒山，這個更靠近桃源居，跟領航城也是一路之隔。目前距離1號線固戍站2.3公里，但未來距離12號線桃源居站還不到100米。 據了解，御品巒山自2015年底停工，至今沒復工。 ◎ 玖玖頌閣 這個新盤跟招商臻府隔著一條小路，有趣的是，一個屬于西鄉，一個屬于新安。 左側是招商臻府，右側是玖玖頌閣 玖玖頌閣距離5號線靈芝站2公里，但12號線開通后，到上川站步行只有800米，最近的商業是寶立方。 根據住建局的資料，項目計劃于二季度入市，383套住宅，但具體面積戶型未知，有消息稱多為中小戶型。 ◎ 萬科都會四季 如果說以上項目還能靠著12號線改善一下交通情況，這個項目就有點難了。 萬科都會四季位于尖崗山片區，這是深圳有名的豪宅區。 去年11月，萬科首進尖崗山，拿下地塊的當天就已經進場動工。 萬科都會四季已經出地面 | 深圳公共資源交易中心 這是一塊限價地，宗地項目建成后，普通商品住房銷售均價不得高于83265元/㎡。 據銷售透露，將有800多套可售住宅，推售71-115㎡3-4房，帶裝修，預計5月初開展廳。 71㎡能做3房，還是在豪宅區內，有點意思。 10萬 ：寶中 最拖沓的是寶中，最貴的是寶中，最豪華的配套，也是寶中。 歡樂港灣、“灣區之光”摩天輪、演藝中心、圖書館、青少年宮，都在這個區域。 片區的二手房參考價，從8字頭到10萬 。 但區域內的待售新盤，無一不是磨磨蹭蹭。 壹方城旁邊的這兩個新盤泰華梧桐聚落、都市茗薈二期，再加上盛意家園，被外界稱為“寶中捂盤三兄弟”。 當然，每個人對捂盤的定義不一樣。 不過，泰華梧桐聚落都脫綠網了、盛意家園已經是準現房了，卻還沒有入市，的確讓青睞寶中的購房者等到脖子都長了。 壹方城周邊，是寶中住宅最集聚的區域。 論地鐵遠近，前述三個盤，加上泰華海逸世家，都不分伯仲，基本上在寶安中心、新安、翻身站周邊。 ◎ 泰華梧桐聚落、都市茗薈二期 泰華梧桐聚落早于1998年取得《建設用地規劃許可證》，據網友爆料，2017年初開始動工，4年過去了，終于見到它脫綠網了。 根據之前曝光的規劃圖，項目共有8棟建筑，共有362套住宅。 泰華梧桐聚落旁邊就是都市茗薈二期，才出地面幾層。 左側是都市茗薈二期，右側是泰華梧桐聚落 都市茗薈也是一個有故事的新盤。 2020年6月，項目一期推售69套面積為198-239㎡的大戶型住宅，當時的銷售方案顯示，一期還有233套中小戶型，將在2020年12月12日前完成整改后再推出，不過至今未見有任何消息。 ◎ 盛意家園 盛意家園可能是寶中待售新盤中體量最小的一個，只有1棟樓，目前已經是準現房狀態。 旁邊是富通好旺角，二手房參考價在7.5-8萬/㎡。周邊還有一個寶安公共文化藝術中心在建。 ◎ 泰華海逸世家 以上三個新盤至少已經出地面，泰華海逸世家還在打地基。 這個新盤距離1號線新安站不到100米，跟鴻榮源西岸觀邸一路之隔，早于2007年取得《建設用地規劃許可證》，不過由于未簽訂補充合同，該許可證已經失效。 2018年，泰華海逸世家曾經施工，后因故停工。@深圳買房計劃 現場看到，圍擋內塵土飛揚。 不過，有動工就是好事，起碼可以期待今年底或者明年初可以入市。 福松沙 西鄉 新安 寶中 一次性擼盡了寶安18個新盤， 你最關注哪一個？ 又對它們有哪些期待？ 歡迎留言告訴我！ |
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來自： ALECKWANG > 《深圳發展 房地產》
