|
鑒于房地產業的金融監管政策逐步趨緊的大背景之下，銀行等金融機構多以明股實債的形式為房地產業提供融資服務。明股實債，顧名思義，作為融資方的房地產公司，未來要向借款人支付的不是債息，而是股息。動輒幾千萬甚至幾億元的股息支出卻因為沒有發票，所以無法進入成本進行稅前扣除，如此便變相導致了房地產企業的綜合稅負大大增加。房地產企業在做融資業務時，一定要將稅收因素考慮在內，切忌顧頭不顧尾。如下將結合曾經做過的一個咨詢案例來具體說明一下這個問題。
某開發商A公司從某金融機構融得了一筆資金，10億元，年化率16%，借款期2年。A公司股東構成為張三和李四，注冊資本為5千萬。借款利息為3.2億（10*16%*2）。利息支付無法進入成本，直接帶來稅收成本的增加：土地增值稅：3.2億*30%（默認按最低一檔稅率計算）=0.96億企業所得稅：3.2億*（1-30%）*25%=0.56億兩項稅負合計增加：0.96+0.56=1.52（億元）為防有爭議，瀝嘔君在這里補充強調一句：實務中，在計算財務費用的時候，企業也可以采用第二種方式，即以土地成本與開發成本之和的5%計算扣除；但一般而言，如若能夠滿足條件，據實扣除是要比計算扣除更劃算的。明股實債在實務中，還會額外導致原股東方因高額股權溢價所應繳納的所得稅負擔。在本案例中，張三李四的股權溢價了9.5億元（10-0.5），對應需繳納：因股息支出無法進入成本從而造成的稅收損失：1.52億元額外產生的資金利率：（3.47÷10÷2）*100%=17.35% 看到這個數據，瀝嘔君想問問張三和李四，這筆資金還考慮繼續借嗎？某開發商A公司在某地開發了一商業地產，總可售面積為4萬平，成本價為2萬元/平，對外銷售價格為4萬元/平，總貨值達16億元，毛利有8億元。商業地產難去化，這一點早已是公認事實，案例中的這個項目同樣面臨著銷售壓力。奈何A公司此前的各類金融機構借款眼瞅著就要到期，資金利息又非常之高，A公司老板情急之下，只得向其溫州老鄉B求助。老鄉幫老鄉，這不是理所當然的么。我們的這位溫州老鄉二話沒說，就答應了A老板的求助，只不過雙方是這么談的：B一次性購買按照3萬元/平的價格從手中買下整個樓盤A老板內心獨白：那邊債主催得緊，這邊雖然每平方少了1萬塊，但是12億到手，還掉欠款，我還能小賺一筆；最關鍵的是，自此不必再為樓盤銷售而煩惱，值了！B看到A老板如此高興，就接著說了一句，“你看，我幫了你這么一個大忙，咱們中國人是最講究禮尚往來的，你也幫我一個忙吧”。啥忙呢？原來呀，B是想讓A將雙方之間所簽署的售房合同上的價格，由真實的3萬元/平，改為6萬元/平！在這之后，B再拿這銷售合同去銀行申請按揭貸，商業地產的貸款政策是首付五成，銀行再配比五成。這五成的資金合計12億元，B已經支付給A了，現在A只需要做一件事，那就是將銀行配比的這12億元，返給B即可（資金利息由B自行承擔）。瀝嘔君畫外音：老鄉B的這一通騷操作，不知道把各位看官老爺整懵了沒有？反正瀝嘔君在初次聽到這個故事時是一臉懵逼的，前后把頭緒捋了好幾遍之后，總算是明白過來了。總成交價雙方事前已談妥，就是12億元，多一分不多，少一分不少。所以明面上銀行的這12億元是給到了A公司不假，但是根據AB之間的私下約定，這筆錢已經與A公司沒啥關系了，B要求A將這12億資金給回自己，倒也沒啥毛病。A老板也是個知恩圖報的人，心想您都幫我解決這燃眉之急了，這么一個舉手之勞，我豈有不幫之理？于是也就未多加思考，便答應了老鄉B的要求。事后冷靜下來，A老板還是覺得有些不放心，總覺得這里頭會有什么疏漏，思量來思量去，最終就把電話打到瀝嘔君這里來了。瀝嘔君在聽其將整件事的來龍去脈講述一遍之后，大叫一聲：壞了！結論：A公司賣的錢不僅不夠交稅，還得貼進去4個億！為什么會出現這種情況？在成本不變的前提下，售價越高，溢價也就越高，對應的土地增值稅的稅率甚或出現跳檔效應（從30%到60%），這多出來的稅，皆由A公司承擔。這種玩法，你能不虧到姥姥家嗎？說到這里，瀝嘔君再次提醒各位讀者朋友，步入白銀時代后的房地產業沒有像先前那么光鮮了，很多中小型地產開發商在融資時紛紛遇到了不小的阻力。但是困難歸困難，在融資的時候一定請睜大您的雙眼，遇到問題時全方位思考一遍，實在不行，就借助專業機構專業人士的力量。唯有如此，您及您的企業才能少走彎路少“踩坑”。源：智慧源 作者：瀝嘔君 版權歸原作者所有，除我們確實無法確認作者外，未注明來源，如涉及侵權請聯系我們刪除、分享財稅知識，感謝原創！ |
