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上周末，北區神盤中交中央公園3#樓開盤，一掃8月寡淡的樓市氛圍，再次出現秒光一幕。之前魯能泰山套內16000的小高層開盤，都傳出茶水費的消息；這次中交套內14000左右的價格，性價比似乎還更高點。 圖源自網友提供，建面價格非常實惠 剛好傳說中的樓市金九銀十馬上就要到了，不少小伙伴們都有點按捺不住，想殺進樓市買買買了。那我們看看最近樓市的成交情況，預判一下后市走向吧。 目前重慶新房市場去化周期僅2.8個月，遠低于市場合理值6個月，處在供不應求的狀態，新房價格理應上漲才對； 但實際新房成交整體量價平穩，沒有大幅上漲的跡象，甚至還有個別核心區高層住宅近期降價2000元促銷，理論跟市場出現了背離，是哪里出錯了嗎？ 數據來自擼房價 罪魁禍首就是不斷增大的二手房掛牌量，目前鏈家網掛牌二手房已經突破11萬套；由于經濟衰退風險增大、房產政策收緊等原因，更多人傾向于選擇落袋為安，因此結合一二手市場來看，整體并不缺房； 從二手房冰山指數來看，重慶已連續兩周處于下跌狀態，二手房房價的轉折點已經到來，下半年二手房或將陷入持續陰跌當中； 之前被火爆的土拍刺激入市的小伙伴們不禁有點郁悶了：不是周邊樓面價都漲了好大一截嗎，怎么旁邊的二手房還跌了呢？說好的面粉比面包貴，必將帶動房價上漲呢？ 小樹建議投資者在土拍狂熱的5月落袋為安，居然有人信了； 很可惜，交易的對方要站崗一陣了，對不起別怨我…… 但不管從哪個角度來看，中交中央公園的高層項目都是近期難得一見的限價神盤。眼看天上掉下這么大一個耙和，在開盤前一周，貪婪的小樹決定這次不能聲張，悄悄摸到現場！ 還是要吐槽一下，目前中央公園的公共交通真不方便； 從渝北鴛鴦出發到中交中央公園，導航顯示最佳路徑是坐877路公交車到空港新城，還要步行2公里才能到售樓部?？吹巾斏厦骰位蔚牧胰蘸?8度的高溫，小樹內心打起了退堂鼓：但一想到一平米有幾千塊的倒掛，人就很不爭氣的擠上了公交車。 到了空港新城站，走了一公里到達中央公園，遠遠的可以看見中交中央公園項目了，周邊都是大片工地，不見一個人影，難道小蜜蜂都被曬化了嗎？ 走近點觀察，一二期洋房別墅和高層已經交房了，前面的空地是中交后期待開發組團，目前正在平整土地；遠處高樓是已開發10多年的空港新城，已經比較成熟了；
中交售樓部旁邊即是金輝中央銘著，前排大平層和后排超高層的組合很有視覺沖擊力，仿佛森林中冒出了一座城市，原本被曬焉了小樹也頓時滿血復活了；
中交中央公園之所以長期成為中央公園的網紅盤，跟它拿地價便宜可以說不無關系。其3220元/平樓面價在整個片區僅低于魯能泰山7號，附近還有大批樓面價上萬的對友，中交賣得便宜又有不錯的利潤，一眾開發商只能咽著口水羨慕嫉妒恨。
由圖可見，中交項目位于中央公園東南角的位置，靠近空港新城；
中交中央公園總占地777.7畝，總建筑面積約192萬方，未來還將配建了學校和商業體；
由地圖可見，本次開盤的組團離中央公園有1公里，但離空港西區比較近，到在建的9號線春華大道站約500米，交通還算方便；
本次開盤的組團為一個三角形的小地塊，一共4棟高層，本次開盤為3號樓，共33層2梯6戶，套內面積76-98平；小區里面還規劃了室外游泳池，真是麻雀雖小五臟俱全！ 出了售樓部，烈日還在繼續猖狂，為了能了解小區的實際情況，已經被曬得半死的小樹鼓起最后的勇氣，往樓棟的方向繼續前進；
公園東路南延伸段實景，其位于金輝中央銘著旁邊，規劃可直通金開大道，對改善中央公園片區的交通有很大作用；原計劃是明年通車，但目前還沒看見大規模施工的場面；
繼續往前走，即可看見正在建設的小區，外立面風格跟前期高層完全不同，遠處立交后方即為空港片區有名的大型商住小區中航MYTOWN，上百萬方的商業公寓幾乎都住滿居民，甚至還配套了專門的學校；
立交的另一側是在建的萬科森林公園，在售樓部種了大片的水杉擺造型，周邊還有大片土地還未開發；
正在主體施工的建筑即為本次開盤的樓棟，預計明年底即可接房，目測離立交不到10米的距離，會有一定噪音污染，建議避開低樓層的戶型；
小區旁邊是海德格調和中航翡翠城兩個次新小區，夾在中間的大片空地用途目前還是個謎； 都說中央公園是新區，配套比較惱火，加之這次開盤的組團又在中交地塊的邊角上，因此本來對這個組團的配套不報任何期望，結果意外出現了，走過全是工地的立交，馬上就是一個另一個世界：
走上立交，沿箭頭所指位置即可到達空港西區，腳下這個龐大的立交基本是靠車輛運輸碎石填充起來的，不愧是基建狂魔的大手筆；
這邊的中航翡翠城和海德格調小區已經入住多年，配套已經基本成熟了，滿足日常生活沒有問題；目前周邊大型的商業體是回興的蘭亭新都會，目前距離有3公里；
9號線及春華大道站均在施工中，預計2020年底通車；
不遠處的騰芳大道人來人往，公交車也比較多，從小區出發到公交站約800米，其實還算方便； 小樹為何一直看好中央公園，因為它緊鄰空港新城和回興兩個成熟區域，更像是城市發展的自然延伸，而不是如水土、龍興一般的世外飛地。 先來看看中交中央公園周邊二手房價的情況吧：
空港西區的二手房價呈現左高右低的情況，離中央公園更近的二手房明顯高出一大截，配套更完善的新城廣場一帶反而便宜，多少讓人摸不著頭腦，難道中央公園有這么強大的引力？
目前中交前期高層掛牌價在建面14000左右，掛牌數量多也證明這里投資者眾多，但卻沒有任何成交數據，新區二手房有價無市的特點印證無疑，前期買入的投資者想要變現，看來還要熬上很長一段時間； 總體來說，本次開盤的中交中央公園性價比還是很高的，雖然離中央公園稍遠，還緊鄰馬路，學校規劃也不明，但交通還算方便，也有基本的生活配套，還是很適合剛需的。 本次二手房開盤價在建面11500-12500左右，跟中交掛牌的二手房對比下來有2000左右的倒掛，買入的投資者這是要秒賺20萬的節奏嗎？不妨來計算一下： 以建面104平總價120萬的房源為例，建面買入約11500，加上契稅、大修基金后成本攀升到12000左右，按年化6%的資金成本計算，4年后達到可售條件其成本達到12000*（1+0.06*4）=14880元。 （別說自有資金沒有成本，限售日期不會計算） 如果四年不漲，也就意味著這個投資是虧損的。 回想其2011年-2016年，那時候重慶經濟還處在GDP增速10%以上的黃金期，重慶房價卻5年不漲，無數投資者只能虧著利息賣房，2009-2010年的透支性暴漲顯然功不可沒； 而現在呢？毛衣戰越演越烈，消費投資出口三匹馬車全部熄火，實體經濟已是一片哀鴻；為何不用房地產這把夜壺來刺激經濟呢？持續3年的紅火樓市早就把居民的六個錢包搜刮了干干凈凈，居民負債更是逼近紅線，樓市還刺激得動嗎？ 經濟依然強勢增長的深圳，從2016年至今已橫盤四年，上漲遙遙無期。 如果重慶樓市再一次橫盤5年，你做好準備了嗎？ 北區樓盤： 萬科金域藍灣 象嶼觀悅府 北京城建龍樾生態城 藍光芙蓉公館 萬科四季花城 約克郡壹號半島 魯能泰山7號 萬科觀承 御璟湖山璟園 龍湖九里峰景 綠地新里櫻園 新江與城悠瀾 萬瑞大平層 昱湖壹號 江北嘴壹號院 恒大御龍天峰 中交中央公園 國美江天御府 愛普新鴻府 華融現代城 舜山府 北岸江山 恒大軌道時代 華僑城 綠地克拉公館 南區樓盤： 中交漫山 天譽智慧城 保利觀塘 和黃御峰 京漢鳳凰城（整改后記） 榮盛華府 鉑悅瀾庭 融匯半島天瀾 西區樓盤： 板塊分析： 樓市評論： 1.二手破10萬？成渝樓市拉響了紅色警報，昔日神盤被人拼命拋售！ 2.樓面價13167元/平!重慶樓市真要涼了，龍溪土拍意外爆冷
小樹，不知名建筑收藏愛好者，喜歡用腳丈量重慶樓盤，帶你去看最真實的重慶樓市； 想了解更多的重慶樓盤信息 掃碼進樓市交流群，與小樹在線交流。 |
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