遭遇過一房多賣？
遭遇過定金不退？
遭遇過房屋無法過戶？
遭遇過賣方戶口賴著不遷出？
遭遇過學(xué)區(qū)房的孩子入不了學(xué)？
……
城里套路深，嗯，買房的套路深似海……
來，今天就告訴你們，買房的那些坑，咱怎么跳過。
1、核查身份
（1）產(chǎn)權(quán)證載明的權(quán)利人姓名與身份證載明信息、契稅完稅憑證載明信息是否一致。
（2）產(chǎn)權(quán)證載明是單獨(dú)共有還是共同共有，共有人是誰。
目的：（1）盡量避免遇到無處分權(quán)人擅自出售其父母，其他親屬、朋友的房屋的情形；（2）避免出現(xiàn)其他共有人不同意出售房屋導(dǎo)致買賣合同無效，引發(fā)糾紛。
簽訂正式買賣合同時(shí)，務(wù)必要求權(quán)利人全體到場（如確實(shí)不能到場的，可以要求其代理人出具《授權(quán)委托書》，該委托書最好經(jīng)過公證）。
2、核查房屋權(quán)利限制
（1）抵押信息：銀行按揭以及其他抵押貸款信息
（2）司法限制信息：即司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封
目的：確認(rèn)房屋是否存在影響過戶的權(quán)利瑕疵，如果貸款不結(jié)清或者有司法限制，該房屋就無法過戶。
對(duì)于此類房屋，一定要謹(jǐn)慎交易，在確認(rèn)該房屋是否能解除抵押、解除司法限制進(jìn)而順利過戶之前，建議不要輕信賣方的承諾而交付房款。
3、核查房屋是否帶租約、是否欠付水電、物業(yè)、燃?xì)狻拵У荣M(fèi)用
目的：（1）確認(rèn)房屋是否出租給第三人使用。（2）確認(rèn)原房主是否有大額欠費(fèi)
如有租約，則根據(jù)我國合同法“買賣不破租賃”的原則，房屋雖然所有權(quán)發(fā)生了變化，但不能影響租戶對(duì)房屋的使用，租戶仍可在原租期內(nèi)繼續(xù)使用該房屋，買方無權(quán)要求租戶搬離。并且，租期屆滿，租戶在同等條件下還有優(yōu)先購買權(quán)——這就會(huì)導(dǎo)致買方權(quán)利的不穩(wěn)定。所以，一定要核查該房屋是否帶租約，并考慮是否帶租約購買。如果同意買，那最好讓租戶出具一份聲明，寫明租期屆滿承諾搬離，并放棄優(yōu)先購買權(quán)。
關(guān)于欠費(fèi)問題。可以要求賣方做出明確承諾：在辦理房屋交接手續(xù)前，該房屋發(fā)生的水電煤氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、寬帶費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用由賣方承擔(dān)。
4、“定金”還是“訂金”
（1）定金不要大額。
為表示誠意，支付小額定金即可，不建議支付大額定金。（土豪想多交定金的除外。另外：定金總額不超過合同總價(jià)款的20%，超過部分視為預(yù)付款）。
（2）買方一定要在打定主意買這個(gè)房子并且確定自己不會(huì)反悔的情況下，交付的款項(xiàng)才建議寫成“定金”，否則，就建議寫“訂金”。——如果交付的是“定金”，在買方違約的情況下，是不退的；但如果寫成“訂金”，還可以要求對(duì)方退回。
5、交易稅費(fèi)
（1）明確約定契稅、交易費(fèi)、營業(yè)稅和個(gè)人所得稅如何承擔(dān)。
（2）明確約定工本費(fèi)、土地增值稅、查檔費(fèi)、印花稅等應(yīng)由哪一方承擔(dān)。
（3）明確約定如果在合同簽訂后辦理過戶前，如因政策問題導(dǎo)致交易費(fèi)用增加時(shí)，增加部分由誰來承擔(dān)。
（4）明確約定如果雙方解除合同，相關(guān)稅費(fèi)如何承擔(dān)。
6、支付房款
（1）寫明房屋的“總價(jià)款”，一定要將“總價(jià)款”的大小寫填寫完整。
（2）如支付有定金（訂金） ，則須在合同中注明金額，同時(shí)約定該定金（訂金）抵作同等金額的購房款。
（3）一次性支付房款的注意事項(xiàng)：第一，明確約定買賣雙方過戶的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；第二，明確約定買方向賣方支付房款的前提條件和期限；第三，明確約定買方支付尾款及房屋交接的前提條件和期限（建議堅(jiān)持“一手交錢，一手交房”的大原則。同時(shí)，盡量預(yù)留一部分尾款暫時(shí)不支付，以防賣方房屋有欠費(fèi)情況而引發(fā)不必要的糾紛）。
（4）銀行貸款方式支付房款的注意事項(xiàng)：第一，明確約定買方辦理貸款審批的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以及辦理過戶的前提條件和期限；第二，明確約定買方向賣方支付第一筆購房款的前提條件和期限；第三，明確約定買方在貸款發(fā)放后 個(gè)工作日內(nèi)由銀行直接將該筆貸款作為第二筆購房款支付賣方；第四，明確約定買方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
（5）房屋原貸款未還清如何處理：最好由賣方自行還清并解抵押，然后再購買。如果需要買方替賣方還款解抵押的，要注意以下事項(xiàng)：第一，明確約定雙方去銀行還款及注銷抵押備案的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；第二，明確約定雙方辦理過戶及買方支付第二筆購房款的期限；第三，明確約定買方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。
7、戶口遷出
一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時(shí)，要在合同中明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。
8、學(xué)區(qū)房
（1）不要輕信賣方的宣傳和承諾，確認(rèn)所購房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，最好實(shí)地考察，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校。
（2）了解所購買的“學(xué)區(qū)房”落戶時(shí)間是否符合入讀學(xué)校的要求。有必要在購房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題。
（3）既然是學(xué)區(qū)房，那么與戶口的關(guān)聯(lián)度就非常高，所以建議一定要對(duì)所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視。
（4）將賣方對(duì)“學(xué)區(qū)房”的承諾寫進(jìn)合同里去，并約定好違約責(zé)任。
9、違約責(zé)任以及合同解除
（1）違約責(zé)任要約定的清晰明確，易于判斷。
（2）如果不能確定違約責(zé)任是否約定的較為完善，就建議對(duì)照雙方合同中有關(guān)各自權(quán)利義務(wù)部分的約定，逐項(xiàng)確定違約責(zé)任，以免遺漏。
（3）明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責(zé)任劃分。
10、房屋交付
（1）詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單，將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出。
（2）在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。
（3）在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。
（4）明確約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)如何承擔(dān)。
11、其他
（1）明確約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)。
（2）各方簽字（蓋章、按手印）要清晰，一定要本人簽字按印。
（3）各方的地址、聯(lián)系方式等信息要完整、清晰。
（4）合同中不要留存空白選項(xiàng)，如果沒有約定的，也要填寫為“無”，或者劃一道斜杠。不能留下空白的部分。
暫時(shí)就總結(jié)了這么多。
房產(chǎn)交易各式各樣，難免掛一漏萬。
遇見新的坑，我們?cè)倮^續(xù)努力想辦法跳過去。
以上
作者簡介：趙世峰，法學(xué)碩士，三級(jí)律師，河南薈智源策律師事務(wù)所合伙人，中國法學(xué)會(huì)、河南省法學(xué)會(huì)會(huì)員，具備上市公司獨(dú)立董事資格，河南省首批公司法領(lǐng)域、建筑房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師，河南省律師協(xié)會(huì)直屬分會(huì)公司證券業(yè)務(wù)委員會(huì)委員。
