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中國買家們一直對英國房產有著濃厚的興趣，特別是近年來，隨著英國政府推出各種利好政策，中國投資者的隊伍擴大了兩倍。 有些買家們在英國投資房產，為進軍租賃BTL市場以獲高租金回報；有些買家們是為孩子在英的教育；還有一些投資者們是為了移民自住。不管出于什么目的，買房都是人生的頭等大事，掌握正確的信息可以幫助您做出明智的決定，避免掉入買房坑。
所以，從今天開始，麗莎將為大家推出《買房實用手冊》，為新手們提供最全的防“坑”指南！我們都知道，英國買房程序和中國有點不一樣，想在英國買房，您首先就要弄懂買房整個流程。本篇《買房實用手冊》就為大家揭秘英國買房的整個流程以及在每個流程中您需要做些什么。讓您有一個清晰的認識，做好投資準備。準備1：對您能負擔多少房產費有清晰的認識。您需要了解英國各地的房產價格以及行情，看看自己能夠負擔起什么樣的房產。
此外，在英國買房，購房費絕對不是唯一的支出，您還需要加入其他費用，包括：印花稅費、房產轉讓費、房產搜索費、建筑保險費、搬家費、必要的房屋維修或改善費、抵押貸款費用，租賃物業的服務費和地租等。關于買房的具體開支，我們會單獨寫一篇文章給大家算算。準備2：估算所需貸款數額。通常來說，金融機構會根據您的工資來計算出可以獲批的貸款額度，他們會按照您工資的4.5到5倍來計算，如果您有伴侶，您可以按照整個家庭收入來算。需要注意的是，英國好多貸款機構是不承認申請人的海外收入的，因此，您最好是先確定一下，自己在英國是否可以找到相關的貸款機構。準備3：首付款儲蓄計劃。通常來說，您需要準備至少5%房款的首付款。當然，如果您有更多的首付款，您就越好申請貸款，享受比較低的利率。準備4：了解英國政府提供的買房政策，看看是否可助您一臂之力。目前，英國政府提供給買家們的政策有：幫助購買計劃（Help-to-Buy）；95%抵押貸款計劃（95%Mortgage scheme）；首套房計劃（Firsttime homes）；當您無法支付市場特定房產時，共有產權計劃也可以有些幫助（Sharedownership）。和貸款一樣，這些政策基本是針對生活在英國的居民的。大多數買家都會在英國的房地產網站看房，比較受歡迎有：Rightmove、Zoopla、On the market、Home。此外，您也可以直接咨詢一些靠譜的房地產公司。在瀏覽房產時，買家們需要從不同方面來考慮和判斷是否合適：地點– 查看房產坐落的地點是比較安靜的道路還是社區以及鄰居的設施，如當地商店、醫生、學校等。 交通連接-查看附近的交通情況，看看是否方便您上下班或者孩子上下學 考慮購買公寓或房子-英國的公寓幾乎都是租賃產權的，房子大多數屬于自由產權 對比新建房和二手房- 新建房干凈、節能，而且還可能配有固定裝置和設備，如廚柜、瓷磚、照明等。然而，新建房屋可能比舊房更貴，二手房可以提供更多的改善以及房產增值的機會。 考慮臥室數量—您不僅要考慮現在需要多少間臥室，您還要把未來家庭成員的人數計劃進來。 能源性能- 該房產的能源性能如何？需要做什么來改善它？通常您可以在房產的能源性能證書上找到。 停車位--如果有的話，是停在路邊、車道上，還是停在車庫里；是否有任何停車許可費用？ 擴建范圍--你是否能夠擴建房產或改建閣樓或車庫以增加空間？ 花園--你想要一個外部空間嗎？你能夠并愿意做多少維護工作？ 查看遺址保護建筑—英國有很多都是百年老房子，它們被列入了遺址保護建筑名錄，這類房產會影響您改造的問題，但是，您有資格獲得能源性能證書的豁免。 盡可能發現缺點-在購買之前，您應該盡可能發現缺點，并考慮是否可以為此做出任何妥協。
1. 該房產在市場上銷售了多長時間？——通常來說，它房產放在市場上超過3個月，它可能存在一些讓人望而卻步的秘密，您需要考慮的。2. 業主在那里住了多長時間？——如果業主入住沒多久就要賣掉了，您最好能找出原因。比如，這個房子可能有黑歷史，鄰居太吵等等。3. 該房產是否多次轉手，或者以前的銷售是否失敗。——同樣，如果它多次轉手，也可能存在一些秘密。您可以在網上查看已售房產價格的數據就知道它的買賣記錄了，如果真是這樣，問清楚為什么？4. 賣家希望何時搬走？對于房產銷售工作，是否已經取得所有法律上的同意？5. 該房產是租賃權還是永久產權？——如果是租賃，租約還剩的時長，地租和服務費是多少？它們是否會改變，如果會，何時改變，改變多少？（以上問題只供參考，您可以根據實際情況來制定更有針對性的問題，以便做決策）麗莎律師行提醒，即便您向房產中介提了無數問題，在做決定之前一定要預約親自到現場看房，檢查建筑物的狀況。如果您對某處房產感興趣，您應該申請多次現場看房。您需要把看房的時間安排在不同的時間點：工作日，周末。在英國買房的整個交易過程中，買方和賣方一般都是需要聘請律師的。在英格蘭和威爾士，房產交易律師所作的工作包括審核相關的法律文件、起草和檢查合同、交換合同前的房屋調查、資金來源檢查、處理土地登記和支付任何印花稅。雖然該法律程序是在接受報價后才需要進行，可是，我們還是建議您在這之前就盡快找一名房產律師，可加速您整個買房過程，因為律師需要數周的時間來處理相關工作。據說，英國有三分之一的房屋銷售在出價后失敗，主要是買家都在報價被接受后才尋找和委托律師，導致轉讓過程中發生一些延誤。此外，您還需要對房產進行檢測和調查，在報價之前，看看它的建筑物狀況并發現結構性問題。報價是買房的時候最重要的一個步驟，在您對賣家提出報價之前，請確保您已經考慮了以下幾點：房子價格是否包含哪些固定裝置和設備？比如說，賣家是否會留下白色的家電或花園棚子？ 該地區類似房產的售價是多少，目前市場上有多少？ 租賃產權房的話，地租和服務費是多少，它們會不會隨著時間的推移而改變？ 你能負擔得起并愿意支付的費用，您心中的上限是多少？ 是否有其他人同時在出價？
在這里要提醒的是，除非你真的非常想購買該房產，否則您不應該提出報價。一旦您提出，賣家接受，您又要反悔說退出，這會導致買賣延誤以及額外費用的損失，另外，這讓您和賣家都感到沮喪。如果您的報價被接受，您應該把律師的相關信息告知中介。在您的報價被接受后的幾天，請向您的律師核實——賣方是否已經指示了自己的法律代表，相關的購買工作是否已經開展。
當您的報價被接受時，您應該可以和抵押貸款顧問聯系上了，并且商定一個合適的抵押貸款交易。通常來說，申請抵押貸款時，您需要出示身份證、地址證明和收入證明。自雇者可能需要提供額外的收入保證。大多數申請抵押貸款的人必須參加抵押貸款面試。另外，抵押貸款供應商會進行房產估價，檢查相關文件，以確定他們是否愿意為該房產提供貸款。關于申請貸款步驟以及英國市場上有哪些類型的貸款產品，我們會另外寫一篇文章介紹。當貸款人批準了您的貸款申請；您對法律顧問提供的調查信息以及合同細節都比較滿意；以及準備好首付款和其他相關費用后，您就可以要求交換合同了。另外，從您交換合同的那天起，您還需要做的就是——購買房屋保險。事實上，大多數抵押貸款供應商會將此作為貸款的條件。這是因為從交換合同的那一刻起，您就受到了法律約束，將對房產承擔法律責任。因此，如果建筑物有任何意外發生，比如：被水淹沒或燒毀，而您沒有投保的話，您就得不到保障。麗莎律師行再次提醒您：交換合同是一項正式的法律承諾。如果您在交換后退出協議，您可能會失去你的定金，并需要向賣方支付其他損失的賠償。如果賣方退出，他們可能要承擔您的費用，甚至賠償。當您完成合同后，法律顧問把資金轉給賣方的法律代表，您就獲得房產的所有權啦，接下來就等著收鑰匙咯。通常來說，房產交接工作會在交換合同后的兩周內完成。當然，如果在這個過程中有些耽誤了，您的錢被延遲支付給賣家，您可能無法在預期時間內進入你的新家。等到您順利搬家后，您的律師會在英國皇家土地注冊處登記所有權變更，并結清任何其他款項，包括英格蘭的印花稅或威爾士的土地交易稅等。在文章的最后，我們想要提醒各位莎粉，由于買房涉及大筆資金的轉移，可能會引起犯罪分子的注意，在英國，這些詐騙行為也并不罕見。因此，您應該對常見的騙局保持警惕。特別您人在海外，更要警惕了！常見的詐騙行為是：您可能會收到一封電子郵件或電話，詐騙分子冒充您的法律代表，通知您他們的銀行信息有變化。麗莎想要告訴大家，銀行信息發送變化的幾率很小，千萬不要轉任何資金到一個陌生的賬戶。如果您真的有任何疑問，必須要親自打電話給您的法律代表進行核實，最好能夠去現場問。當然，如果您身在海外，或者因疫情無法趕到律師辦公室，您可以選擇視頻電話的方式，以確保和您交談的人確實是您的律師。另外，現代人都喜歡信息分享到社交媒體。比如，您在報價被接受的那一天分享了信息；或者您公布了新家的相關信息，這些信息都會被犯罪分子用來快速識別您的重要信息：購買的是哪處房產以及其他重要細節，然后用于欺詐目的。因此，您在購房前最好還是低調一點，能不發就不發，實在想發，還是盡量抹去重要的細節。好了，本篇文章就到這里。下周，我們會為大家一起來算算購買房屋的成本，包括律師費，測量費等。歡迎大家持續關注！覺得麗莎的文章不錯？請不要吝于點贊和轉發！您的支持是麗莎繼續前進的動力，我們將盡力為莎粉們提供最新最全的實用信息。
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