周三企業(yè)說(shuō)丨今年的T0P20強(qiáng)房企將如何表現(xiàn)（四）之華夏幸福、綠城、正榮

銷售：正榮地產(chǎn)銷售增速最快

從銷售規(guī)模上來(lái)看，2017年華夏幸福共實(shí)現(xiàn)1522億合同銷售額，是三家房企中規(guī)模最大的，4年復(fù)合增長(zhǎng)率為31%。2018年，華夏幸福提出2000億的銷售目標(biāo)，同比增長(zhǎng)需達(dá)到38%，從華夏幸福以往的增長(zhǎng)速度來(lái)看，還需要再加一把勁。

另一方面，從銷售規(guī)模增長(zhǎng)速度來(lái)看，正榮17年實(shí)現(xiàn)702億合同銷售額，同比增長(zhǎng)79%，4年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)43%，是三家房企中增速最快的。2018年，正榮定下1000-1200的銷售目標(biāo)，公司全年業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)至少達(dá)到43%，才能夠完成目標(biāo)跨越千億門檻，就其以往的銷售增速來(lái)看壓力不大。

此外，由于綠城含有代建業(yè)務(wù)，17年共實(shí)現(xiàn)1463億銷售額同比增長(zhǎng)28%，相對(duì)于同規(guī)模房企而言增速較慢。

盈利：華夏幸福盈利水平最高

從盈利表現(xiàn)來(lái)看，華夏幸福2017年?duì)I業(yè)收入達(dá)596億，毛利潤(rùn)達(dá)286億，同比增長(zhǎng)61%，毛利率為48%，同比上升了15個(gè)百分點(diǎn)，為三家房企中毛利潤(rùn)規(guī)模最大，增長(zhǎng)最快的房企；此外，華夏幸福17年實(shí)現(xiàn)88億凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)43%，凈利率為15%，也能夠反映出華夏幸福相比于同規(guī)模房企而言，盈利表現(xiàn)良好。

此外，2017年，綠城中國(guó)營(yíng)業(yè)收入共實(shí)現(xiàn)420億，毛利潤(rùn)達(dá)81億，同比增長(zhǎng)34%，由于代建業(yè)務(wù)影響，毛利率僅為19%，凈利率達(dá)6%，其中毛利率水平相對(duì)較低，主要是因?yàn)榫G城在收購(gòu)附屬公司時(shí)產(chǎn)生的公允價(jià)值調(diào)整對(duì)成本造成了一定的影響。若是去除這些影響，2017年綠城的毛利率為32.3%，比上一年增加10.9個(gè)百分點(diǎn)；相比華夏幸福，正榮17年總營(yíng)收達(dá)到了200億，毛利潤(rùn)達(dá)42億，同比增長(zhǎng)33%，整體盈利水平相對(duì)較低，主要是因?yàn)椴糠纸Y(jié)轉(zhuǎn)的是2015年售價(jià)較低的項(xiàng)目，所以2017年的毛利率其實(shí)可以達(dá)到25%以上。

負(fù)債：負(fù)債情況持續(xù)改善

在財(cái)務(wù)指標(biāo)中，華夏幸福和綠城中國(guó)的負(fù)債指標(biāo)優(yōu)勢(shì)明顯。2017年華夏幸福凈負(fù)債率達(dá)48%，現(xiàn)金短債比為2.59，短期內(nèi)無(wú)還款壓力，長(zhǎng)短債務(wù)比2.89，負(fù)債情況相對(duì)健康；截止2017年底，綠城中國(guó)持有現(xiàn)金達(dá)681.05億元，短期有息債為262.71億元，現(xiàn)金完全可以覆蓋短債，長(zhǎng)短債務(wù)比為3.14,2017年凈負(fù)債率達(dá)36%，綠城在風(fēng)險(xiǎn)控制方面表現(xiàn)良好。

在風(fēng)險(xiǎn)把控上，截止2017年底，正榮地產(chǎn)持有現(xiàn)金196.66億元，無(wú)法覆蓋掉209.82億元的短期有息債，17年平均借貸成本相對(duì)較高，凈負(fù)債率為167%，但相對(duì)于前幾年而言，負(fù)債情況持續(xù)改善中。并且，正榮地產(chǎn)在2018年1月成功IPO之后，凈負(fù)債率又進(jìn)一步下降至120.2%。

投資：積極拿地助力規(guī)模發(fā)展

截至2017年12月，華夏幸福儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃計(jì)容建筑面積約為988.27萬(wàn)平方米，與其他同等規(guī)模房企相比相對(duì)較少，這主要是因?yàn)槿A夏幸福作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)模式與純粹的房企有所不同，可以隨著產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)推進(jìn)逐步拿地。就目前華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城數(shù)量來(lái)看，被其鎖定的土地規(guī)模是相當(dāng)大的。同時(shí)也因?yàn)槿A夏幸福的土地中含有大量產(chǎn)業(yè)用地和文旅用地且無(wú)法區(qū)分，不與綠城、正榮的土地投資情況進(jìn)行對(duì)比分析。

綠城中國(guó)于2017年拿地較多，新增土地建面859萬(wàn)平方米，截止17年底總土地儲(chǔ)備達(dá)3032萬(wàn)平方米，其中2018年綠城將有140個(gè)投資項(xiàng)目在售，預(yù)計(jì)可售面積約641萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣1573億元（2017年存量房源可售金額約為人民幣413億，2018年預(yù)計(jì)新增可售房源金額人民幣1160億），一二線城市可售面積約365萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣1066億，占2018年可售金額的68%。

而正榮地產(chǎn)2017年新增土地建面達(dá)713萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)48%，為全國(guó)四大區(qū)域占比最多的地方，截止2017年底總土地儲(chǔ)備總建面達(dá)1526萬(wàn)平方米，按照15%的復(fù)合增長(zhǎng)率，可以維持公司三年左右的去化。

戰(zhàn)略：各有所側(cè)重發(fā)展

從戰(zhàn)略上來(lái)看，正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝表示，公司今年運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略是快速周轉(zhuǎn)，目標(biāo)沖擊千億，18年銷售額大概會(huì)在1000-1200億元，同時(shí)，公司在多元化業(yè)務(wù)發(fā)展方面，正在計(jì)劃增加商業(yè)地產(chǎn)的比例，未來(lái)要形成住宅和商業(yè)的同步發(fā)展。截止2017年底，正榮擁有11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積76.1萬(wàn)平方米。其中有6個(gè)投資物業(yè)已經(jīng)竣工，2個(gè)已經(jīng)在2017年開(kāi)業(yè)。其余5個(gè)在建或持作未來(lái)開(kāi)發(fā)，總建筑面積29萬(wàn)平方米。目前正榮已經(jīng)構(gòu)想了三個(gè)種類的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：財(cái)富中心——城市級(jí)的購(gòu)物中心；時(shí)代廣場(chǎng)——五萬(wàn)方、片區(qū)型的購(gòu)物；正榮街——兩萬(wàn)方，社區(qū)型的，從而形成從大到小的能級(jí)全覆蓋。正榮打算將商業(yè)地產(chǎn)集中在二線城市核心地段布局，伺機(jī)進(jìn)入一線城市。由于目前純商業(yè)的盈利回報(bào)都比較低，因此這些商業(yè)地產(chǎn)按計(jì)劃都將是綜合性的物業(yè)，包括辦公、公寓及長(zhǎng)租公寓一起同步運(yùn)營(yíng)。

目前，綠城中國(guó)在全國(guó)共有十大戰(zhàn)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展方向中地鐵上物業(yè)毛利率較高，同時(shí)還有五大縱深項(xiàng)目，代建集團(tuán)、科技集團(tuán)、對(duì)老房子維修維保、環(huán)保建材、精裝修集團(tuán)，其中，代建集團(tuán)2017年合同銷售額達(dá)430億，預(yù)計(jì)今年將會(huì)達(dá)到500億元。同時(shí)，綠城中國(guó)主席及執(zhí)行董事曹舟南先生表示，從投資拿地的角度講，目前綠城新增土地里86%布局在一二線城市，主要是因?yàn)榫G城要把三四線城市的空間騰挪給代建，2018年代建項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售面積約570萬(wàn)平方米，可售金額約人民幣778億元。

而華夏幸福旗下產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展較好，2017年產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額為299.12億元，同比增長(zhǎng)了68.43%，在整體合同銷售中占比達(dá)到了19.65%，較上年的14.76%提高了將近5個(gè)百分點(diǎn)，并在17年新增加了21個(gè)產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，規(guī)模加速擴(kuò)張。

總的來(lái)說(shuō)，華夏幸福、綠城中國(guó)、正榮地產(chǎn)均在規(guī)模加速擴(kuò)張的途中，尋找與之相平衡的利潤(rùn)增長(zhǎng)，同時(shí)在風(fēng)險(xiǎn)控制方面持續(xù)改善，加大房企市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。