|
01 最近，2021年《財富》世界500強排行榜發布，新希望成為蓉企首家世界500強，位列第390位，是今年歸類于“食品生產”類企業中唯一的中國上榜企業。 與之相對應的是，新希望地產業務也迎來了大幅增長，根據中指數據，2021上半年，新希望地產的全口徑銷售額為641億，在全國房企中排名第32位，較去年全年的排名明顯上升。 然而，少為人知的是，新希望的權益銷售，近半年來卻僅有304億，這意味著，新希望地產的一半銷售額，都是替別人打工。 ▲說實話，新希望地產“不求權益、只求規模”，這樣的現象并不少見。但作為地產后進生，新希望地產突然如此發力，還是很值得咀嚼說道的。 02 對于新希望，眾所周知的是，這是民企的鼻祖級企業。從1982年開始，劉永好四兄弟便開始作為專業戶，從養殖業起家創業。20年后，劉永好與兄弟劉永行以超80億元的身家，當上了全國首富。 也就是在此過程中，新希望開始順應時勢，于1997年涉足地產業務。 此時，恰逢中國正處于城鎮租房制度改革前夕 然而，直到2012年 面對這種情況，2013年，年屆花甲的劉永好把公司交班給女兒劉暢，同時，“一朝天子一朝臣”，劉永好勸退了其他的老臣，為劉暢組建新團隊讓位。 而劉暢，早在2006年時，就擔任過新希望地產事業部副總經理，在上海負責新希望在張江建設的高檔別墅辦公區域——半島科技園的業務，她很幸運地趕上了房地產業最賺錢的末班車，因此對房地產有著比較早的接觸和興趣； 另一方面，劉暢在接班之后，曾向麥肯錫咨詢，新希望是否發力地產業務？在得到肯定的答復后，她任命年僅32歲的同齡人張明貴出任總經理一職（劉暢時年34歲）。 說實話，張明貴并非地產業出生 按照劉暢的話講，“張明貴大學畢業后就到公司來了 而張明貴，也確實沒有辜負劉暢和劉永好的希望 03 我們知道，新希望是先做產業，再做地產——如果新希望只是簡單的把地產看成是一個單獨的賽道、一個單獨的產業，那么，在房地產調控頻發、到處都是黑天鵝的銅錢時代，新希望真的是用不著這么“拼”的。 那么，為什么新希望地產寧愿“替別人打工”，即使錯過了地產黃金年代，也要做大地產規模？ 其實，在這背后，是新希望的周期平衡戰。
那么養豬跟地產有什么關系呢？其實，地產圈有很多養豬的，比如此前的萬科，就宣布要成立食品事業部，主要布局生豬養殖、蔬菜種植、餐飲三大領域。 京基智農，前身康達爾原本為深圳市養雞公司，1994年11月在深圳證券交易所上市，是中國農牧上市第一股。但名下有不少優質土地，例如位于寶安的山海上園。后來，京基集團控股康達爾并改名京基智農，并決心大力養豬。 此外，碧桂園、恒大、萬達等巨頭們，也紛紛傳說在養豬。具體養了多少，這就不是很清楚了。 然而，總體來看，目前地產行業內，都是將養豬作為一個產業上的加法，并沒有想到要將養豬和地產還可以雙向賦能，甚至能夠起到平衡行業周期的作用——然而新希望，卻意識到了。 一方面，新希望利用養豬業務，與地產相互促進，實現產業協同。 例如，因為有產業加持，新希望地產融資常年保持在3-5%的極低成本，這在不僅民營企業中優勢明顯，基本可與央級房企的市場競爭力一較高下。 再比如，新希望養豬重點投資區域主要集中在這幾個區域：環渤海對應京津冀市場，魯南蘇北對應長三角市場，廣東西部和廣西對應珠三角市場，川渝地區對應成渝本地的市場。這些區域既是新希望飼料業務的優勢區，也臨近豬肉主要消費區（四大城市圈），更有助于通過落地豬產業而實現拿地協同。 甚至于，新希望還直接讓“地產總”張明貴也負責養豬業務，老將鄧成為此無奈離職。 張明貴認為，“地產以買地作為生產，作為未來效益的基礎，養豬也一樣，拿地很重要。其中，養豬場的布局、地區的選擇會帶來不一樣的成本、不一樣的效益，我會把地產的選址經驗帶到養豬的戰略布局中。” 如今，整個新希望，都由張明貴總覽全局，除了著眼于麾下快速躥升的地產規模之外，他還要進一步尋找不同業務板塊之間，尤其是養豬和地產兩個板塊的最優解。 而另一方面，從周期的角度講，養豬和地產都是強周期行業，新希望同時做養豬和地產，也是希望兩個行業之間的周期互相抵消，特別是地產行業，有助于熨平豬周期。 就在最新的新希望年報里，新希望去年、前年通過養豬和飼料業務，每年都掙了將近50億；而今年上半年，隨著豬價下跌、飼料原材料漲價等因素爆發，新希望半年就凈虧損了32億，相當于去年大半年養豬的收益全虧沒了。 也正因為如此，新希望如果想要在養豬場上站穩腳跟，實現基業長青，有助于熨平豬周期的協同產業必不可少。在地產業務做起來之前，飼料是新希望熨平豬周期的主要底蘊，但飼料行業增長并不快，且新希望飼料業務早已做到全國第一，難以一時之間繼續放大規模。 為此，在深思熟慮之后，新希望選中了地產行業。 為什么地產行業有助于熨平豬周期？根據我個人的觀察，我發現，當房價越漲，豬肉就越跌；當豬肉開始上漲，房價就會迎來調整了。 ▲每個豬周期大概在3-4年左右，經歷一個小波峰，再來一個波谷。有趣的是，豬周期和房地產周期的曲線，幾乎完美相反。比如經過一系列復雜的計算后對比豬肉和房地產的相關系數，三線城市的相關系數為0.09404，幾乎不相關；二線城市的相關系數為-0.2653，微弱的負相關；一線城市的相關系數為-0.45423，中等的負相關。越是在大城市，豬肉越跌，房價就越漲！ 沒錯，對于肉價和房價的關系，你可以這樣理解：花了太多的錢買房子，就沒錢買肉吃了；而當大家都不買房子了，手里的錢拿去享受，肉價也就上來了。 時至如今，地產行業處于政策打壓、高位調整的狀態，而豬肉行業基本已經見底。
只是唯一沒讓新希望預料到的是，上一波豬周期，因為非洲豬瘟的加持，是一次超級豬周期；而上一波房價漲價潮，因為15-16年放水，也是地產行業少見的放量大漲。 如此，超級豬周期和超級地產周期，新希望還能有把握熨平嗎？特別是隨著地產年度銷售額突破千億，地產負債總額也過千億，同樣的千億，但企業經營的壓力卻凸現，股價已經斬到腰部一下七寸位置。 04 根據克而瑞統計數據，2017至2020年，新希望地產分別斥資187億、287.2億、407.9億、250億購買土地， 2018、2019年連續兩年在業內位居前50。 而到了今年上半年，新希望的拿地勢頭更是有增無減，達到336億。 ▲如果按照最新監管規定，買地金額不得超過年度銷售額40%，目前，新希望拿地投銷比已經超過50%，已經踩踏紅線。 當然，按照新希望地產副總裁姜孟軍的說法，新希望地產發展至今從沒任何一塊地虧損，無論在什么樣的市場環境總能保持發展節奏，無懼行業周期。 但很顯然，在新的監管環境下，新希望繼續以激進拿地來彌補規模不足的時間，已經不多了。 也許，對于新希望這樣一家伴隨改革開放幾十年成長起來民企來說，地產行業近兩年的調整，也只是一個短暫的小周期，和過去幾十年經歷市場磨練相比，也并沒有什么值得大驚小怪的吧！ 關于地產，希望能與大家有更多交流。 交流、爆料歡迎掃描以下二維碼加我微信。 |
|
|
來自： 昵稱72275199 > 《待分類》
